長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓頂、資金趨緊的現(xiàn)象僅僅是個(gè)開始，它還將引發(fā)更多問題：房地產(chǎn)企利潤(rùn)底線在哪里？是否會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)？證券時(shí)報(bào)記者在走訪滬寧杭三地房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)已進(jìn)入限制性住宅市場(chǎng)的深度博弈階段，房企做好了利潤(rùn)率下調(diào)的準(zhǔn)備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右。
與暴利時(shí)代說再見
“暴利時(shí)代已經(jīng)一去難復(fù)返了！”
南京中北總經(jīng)理潘明感嘆，那房地產(chǎn)行業(yè)最美好的“黃金十年”。“怎么解釋黃金十年？那就是你企業(yè)想虧錢都得有本事！”
所謂暴利，如今已成絢麗泡影。在廣宇集團(tuán)董秘華欣看來，從歷史經(jīng)驗(yàn)分析，所謂的暴利不暴利與企業(yè)背景相關(guān)。暴利來源之一即違規(guī)，但這有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)；第二個(gè)來源就是從國(guó)企轉(zhuǎn)變而來的企業(yè)，他們掌握大量廉價(jià)土地，享受到土地升值的超額利潤(rùn)。然而，國(guó)企轉(zhuǎn)變而來的產(chǎn)企越來越少，監(jiān)管部門也都加強(qiáng)了土地使用審核環(huán)節(jié)的審查。
“現(xiàn)在毛利真的已經(jīng)很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告訴記者，目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率基本上在20%至30%，個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率會(huì)在40%到50%左右。但基本上平均下來房地產(chǎn)行業(yè)的毛利是在30%左右。中報(bào)顯示，上前述這家企業(yè)今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目，主要為2008年金融危機(jī)時(shí)以回籠資金為目的進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，項(xiàng)目毛利率較低。
通常情況下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來。在上海一家本地房企董秘看來，“即便在目前30%到40%的毛利率再調(diào)低點(diǎn)，也都是可以承受的。但關(guān)鍵是要看企業(yè)接受不接受。”今年上半年這家公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率較上年同期下降了大約0.4個(gè)百分點(diǎn)。
“暴利時(shí)代是過去了，但是不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)還是行業(yè)內(nèi)比較掙錢的行業(yè)。”
南京中北總經(jīng)理潘明說了句大實(shí)話，30%的毛利率是有的，但是眼下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都守著利潤(rùn)不肯降價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年南京上市房地產(chǎn)企業(yè)中大部分利潤(rùn)下滑嚴(yán)重，南京高科(600064,股吧)凈利潤(rùn)4.25億元，同比下降55%；棲霞建設(shè)上半年凈利潤(rùn)1.36億元，同比下降35.73%；鳳凰股份(600716,股吧)中期虧損1942.18萬元。
證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)自2002年中期至2006年中期，毛利率維持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，隨后的三年內(nèi)，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成為各大行業(yè)中毛利率水平最高的行業(yè)。
沐浴著黃浦江風(fēng)，上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下，跟記者說了句掏心窩的話，“雖然以歷史成本法評(píng)估，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在30%左右，但是假如我們以公允價(jià)值法來評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率，可能10%還不到。這兩個(gè)數(shù)據(jù)大概能說明這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)賺的不是開發(fā)精品房賺的錢，而是早期買地升值的錢。”
雖說賺土地升值的收益無可究詰，可是在“抑制高地價(jià)”的大氣候下，房企如何守住利潤(rùn)率成為難題。潘明坦言：“黃金十年之后，行業(yè)已經(jīng)走到了發(fā)展瓶頸。”大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都做好了毛利率下降的準(zhǔn)備，大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷售了。
下半年房企只愿讓利10%
沉醉在黃金十年的甜蜜回憶，房企來不及黯然神傷，眼巴巴看著限制性住宅市場(chǎng)的新時(shí)代突然到來。房企不希望這么早就低頭，他們有自己的一套辦法。
“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格。”廣宇集團(tuán)董秘華欣這樣認(rèn)為。廣宇集團(tuán)半年報(bào)中說到，貸款利率的不斷上升吞噬著企業(yè)的利潤(rùn)空間，調(diào)控短期難以松動(dòng)，而限購(gòu)城市商品住宅交易的情況，在很大程度上將由房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)降價(jià)來打破僵局。這一說法反映出當(dāng)前房企當(dāng)下一個(gè)普遍的認(rèn)識(shí)：去庫存、回籠資金，限制性住宅市場(chǎng)的打折季已經(jīng)來了。
而較量或許從促銷策略的選擇開始。“現(xiàn)在房企銷售采取的多是饑餓銷售策略。”上海新工聯(lián)集團(tuán)旗下房企相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。杭州本土上市房企董秘表示，“沒辦法，成本在那里。下半年打折是會(huì)有的，但是千萬不能抱太大希望，最多也就10%。”南京當(dāng)?shù)胤科罂偨?jīng)理則表示，“今年南京的樓盤打折肯定是會(huì)有的，5%或者10%左右。不管別人怎么樣，反正我們跑量可能性不大。”目前該公司對(duì)河西在售房源價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，單價(jià)最高下降500元/平方米。
上海某大型房企董秘預(yù)計(jì)，上海市場(chǎng)此輪調(diào)整后房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有所下調(diào)，幅度或在10%到15%，公司也做了這樣的準(zhǔn)備。消息顯示，該公司最近在杭州的一處房源以均價(jià)8500元直接入市，與該樓盤前一天相比降幅約兩成。
為什么今年房企業(yè)能撐這么久？南京中北總經(jīng)理潘明認(rèn)為，2009年調(diào)控突然轉(zhuǎn)向大家記憶猶新，這一事件影響深遠(yuǎn)，因而此次調(diào)控至今，不少房企仍在繼續(xù)等待，冀望等到政策轉(zhuǎn)向。
現(xiàn)實(shí)地看，房企不愿大幅降價(jià)還有成本問題。潘明表示：“要想房?jī)r(jià)降下去是有難度的，因?yàn)槲覀儺?dāng)年成本在那兒。市場(chǎng)好一點(diǎn)，價(jià)格可以隨著市場(chǎng)供需情況來定，而現(xiàn)在定價(jià)在考慮供需的情況下，要考慮保本，更多的是成本問題。”
杭州本地一家房企董秘表示，比如在杭州，好點(diǎn)的地塊要占到二分之一以上的成本，偏遠(yuǎn)略差的地塊也三分之一以上。土地成本已經(jīng)這么高，再考慮財(cái)務(wù)成本上浮等，其實(shí)降價(jià)很難。他進(jìn)一步指出，大家并沒有看到目前各家房企新開盤價(jià)格實(shí)際是普遍下浮的，已把部分利潤(rùn)讓了出來。他的觀點(diǎn)有一定的代表性，“我們可以少賺，但要虧掉，就是大家所不愿見的。”中報(bào)顯示，該公司上半年的利潤(rùn)同期下滑超過四成。
“現(xiàn)在只是需求跟不上、去化率不高、資金回籠慢，未來要看銀行貸款到位和回款情況，如果兩邊都不行，那只能靠自有資金的消耗，而限制賣房從終端限制資金回籠，那就會(huì)逼迫開發(fā)商降價(jià)。最后還是要看資金。”上海某上市房企董秘指出。中報(bào)顯示，該公司上半年在南京住宅項(xiàng)目的銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期，去化率僅為20%。
記者走訪三地后發(fā)現(xiàn)，這些上市房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)后市大多形成兩種預(yù)期：要么延續(xù)2009年后行情，庫存壓頂、調(diào)控不松、政策疊加，形成“冷戰(zhàn)型”平衡的格局，消費(fèi)者、售房者相互觀望、僵持；要么在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、通脹持續(xù)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)市場(chǎng)低迷，交易量與交易價(jià)格轉(zhuǎn)陰。杭州某上市房企董事長(zhǎng)表示，“現(xiàn)在有個(gè)把房企去年的土地款都還沒有繳清。如果哪天撐不住了，那就會(huì)"啪"地死了!”
“我們保守估計(jì)最起碼還要調(diào)控兩年時(shí)間，到2013年。”采訪中，前來拜訪浙江廣廈董事長(zhǎng)彭濤的中國(guó)指數(shù)研究院華東區(qū)副總經(jīng)理古伊如是判斷。彭濤聽了卻搖頭：“再調(diào)控三年是必然的！”
“打個(gè)賭吧！”
