目前，在政策調(diào)控下，房地產(chǎn)的銷售金額已經(jīng)露出了疲態(tài)。
行業(yè)龍頭萬科A昨日公布的8月數(shù)據(jù)顯示，8月實現(xiàn)銷售金額104.8億，同比下滑12.6%。盡管今年1-8月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積和銷售金額仍然同比分別增長50.4%和47.8%，但單月銷售金額的下滑已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的注意。
萬科董秘譚華杰表示，8月份萬科銷售金額同比下降，主要是因為去年和今年的推盤節(jié)奏存在差異。同時，萬科二三線城市的面積占比約達八成，使整體銷售均價較去年同期有所降低。
那么，萬科8月銷售金額的下滑，是否意味著政策對房價的打壓已見成效，未來地產(chǎn)行業(yè)是否面臨業(yè)績拐點？
以量換價大搞促銷
《金融投資報》記者了解到，萬科的成都樓盤在8月就已經(jīng)出現(xiàn)降價現(xiàn)象。在七夕節(jié)時，萬科·海悅匯城總價60多萬元的房子就直接降到43萬元。而且，海悅匯城還推出了各項諸如送廚房、送陽臺以及按揭優(yōu)惠的活動。如此，萬科·海悅匯城對外每平方8700元的銷售價格，在一系列優(yōu)惠活動后，價格便降低在6300元至6500元之間。
“其實，現(xiàn)在房價表面上還維持著之前的價格，但實際上地產(chǎn)商已通過各種優(yōu)惠活動變相降價了。”一位長期關(guān)注房價的市場人士告訴記者，“現(xiàn)在地產(chǎn)商即便是降價，也不能確保銷售火爆，但不降價就意味著可能滯銷。因為現(xiàn)在處于消費觀望期，購房者的熱情已經(jīng)大大下降了。”
來自成都搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)證明了這一點。在“金九”的首周，成都12個樓盤加大了房源的推出，但在認(rèn)購率方面，開盤當(dāng)天認(rèn)購率過半的樓盤占比約33.3%，總體來說認(rèn)購情況并不理想。對此，搜房網(wǎng)認(rèn)為，在嚴(yán)密且持續(xù)的調(diào)控政策下，購房者觀望情緒加重，剛性需求盡管占據(jù)大部分市場，但開發(fā)商以較小優(yōu)惠以量換價效果并不明顯。
長城證券分析師胡楊在接受記者采訪時認(rèn)為，在政策趨嚴(yán)的背景下，地產(chǎn)商通過以量換價的促銷方式日后肯定是一種常態(tài)。“但是由于"金九銀十"是銷售旺季，且開發(fā)商也加緊備戰(zhàn)，紛紛加大供應(yīng)量，力促市場回暖，因此房價想要真正的降低或不能馬上實現(xiàn)，一旦開發(fā)商的積極降價促銷解決了存量和觀望問題，那么地產(chǎn)商或與政策面再次陷入博弈狀態(tài)。”
樓市進入洗牌階段
實際上，限貸、限購政策已使一線城市的競爭加劇。數(shù)據(jù)顯示，8月份包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價格15773元/平方米，與7月份相比下降0.41%，為去年9月以來首次下降。與此同時，8月25日浙江臺州領(lǐng)銜發(fā)布首個二三線城市限購令。
在這樣的背景下，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心針對全國46個城市的一份購房者調(diào)查報告顯示，有超過半數(shù)的購房者認(rèn)為今年的“金九銀十”將不會如期而至，而認(rèn)為“金九銀十”仍會是銷售旺季的購房者占比不足1/4。可以想見，如果開發(fā)商不拿出足夠的優(yōu)惠措施“以量換價”，今年的“金九銀十”或?qū)⒉粡?fù)當(dāng)年。
對于房價未來的趨勢，中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰?shù)挠^點十分明確，他認(rèn)為，即便是“金九銀十”，但受制于同期高基數(shù)，因此未來幾個月行業(yè)銷售金額同比下降是大概率事件。雖然這種銷售額同比下降不利于市場調(diào)高萬科等龍頭公司2012年以后的盈利預(yù)測，但有利于輿論壓力進一步緩和與政策正常化。
中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，盡管龍頭企業(yè)仍有利潤上漲，但難掩部分中小房企已經(jīng)進入虧損的現(xiàn)狀。調(diào)控繼續(xù)收緊，將促使部分中小房企在“金九銀十”開始促銷求量。另外，由于銷售困難，特別是一些城市限購帶來的庫存積壓，使企業(yè)資金流趨向凝固，負(fù)債庫存激增，雙雙上漲39%，這將影響下半年市場。預(yù)計樓市在限購擴散到三線城市的背景下，可能開始明顯調(diào)整。而在傳統(tǒng)的秋交會前后，價格調(diào)整的空間和范圍可能會更大、更廣，這無疑使樓市加速進入洗牌階段。
長期來看，胡楊表示：“由于房價關(guān)系到民生，且管理層態(tài)度堅決，因此高企的房價應(yīng)該會跟CPI一樣，一直受到管理層的調(diào)控，因此降價在未來應(yīng)該是大趨勢，只不過等待的時間具有不確定性。而在這一過程中，中小地產(chǎn)商被擠壓出去，也是一個必然的過程。”
