隨著9月份的到來(lái)，傳言8月底公布的第二輪限購(gòu)城市名單并沒有出現(xiàn)。但在限購(gòu)、限貸、金融緊縮等一系列樓市調(diào)控政策的打壓下，8月份全國(guó)30個(gè)一、二線城市中，超過(guò)半數(shù)的住宅成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑。其中北京住宅成交量環(huán)比下降32.03%，下行趨勢(shì)明顯。
北京樓市成交量銳減3成
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院9月初公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年8月，北京商品住宅成交5506套，面積67.15萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.03%。1-8月總成交面積624.44萬(wàn)平方米，同比2010年下跌12.80%。對(duì)于北京樓市成交量出現(xiàn)的下行勢(shì)頭，有分析人士認(rèn)為，很可能會(huì)對(duì)已經(jīng)開始的“金九銀十”產(chǎn)生影響。同時(shí)，一線城市中的深圳、杭州也均出現(xiàn)環(huán)比下跌，上海則微漲0.14%。
而從全國(guó)來(lái)看，8月份中指院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，逾5成城市成交面積環(huán)比下跌，7城市環(huán)比跌幅超過(guò)20%。其中跌幅最大的是哈爾濱，下跌幅度達(dá)55.80%，其次是深圳，下跌幅度為39.58%。
而在近半數(shù)大中城市成交量環(huán)比下滑的情況下，8月全國(guó)住宅的平均價(jià)格則相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年8月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880
元/平方米，與7月基本持平(7月平均價(jià)格為8874元/平方米)，其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。總體來(lái)看，8月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格環(huán)比7月漲幅繼續(xù)縮小，且環(huán)比下跌的城市有所增加，同時(shí)有近6成的城市同比漲幅在縮小，延續(xù)了今年以來(lái)價(jià)格趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
不過(guò)，十大城市均價(jià)出現(xiàn)自去年9月以來(lái)的首次下降。數(shù)據(jù)就顯示，8
月十大城市平均價(jià)格為15773 元/平方米，與7 月相比略降0.41%，這是自去年9 月以來(lái)的首次下降。具體來(lái)看，廣州、武漢、北京等3 個(gè)城市價(jià)格環(huán)比7
月上漲；重慶(主城區(qū))、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7 個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，而上述城市也均是今年首批出臺(tái)限購(gòu)令的。
土地市場(chǎng)持續(xù)低迷
在土地市場(chǎng)，8月份土地流拍現(xiàn)象依然持續(xù)，成交量也繼續(xù)下滑，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1678宗，成交面積6899萬(wàn)平方米，環(huán)比減少14%；其中住宅類用地403宗，成交面積2018萬(wàn)平方米，環(huán)比減少17%，同比減少14%。而8月份2018萬(wàn)平方米的成交面積也是今年以來(lái)全國(guó)133個(gè)城市單月住宅類用地成交量的最低的月份。
對(duì)此，有分析認(rèn)為，住宅用地成交量環(huán)比下滑一方面是調(diào)控的效果，另一方面則是供給減少的原因。統(tǒng)計(jì)顯示，8月份全國(guó)133個(gè)城市共推出住宅類用地634宗，推出面積2912萬(wàn)平方米，環(huán)比上月減少14%，同比減少9%。
而土地成交量下滑的同時(shí)，底價(jià)成交也主宰了整個(gè)土地市場(chǎng)。全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降6%，同比上漲12%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降9%，同比上漲6%。
土地溢價(jià)方面，8月，全國(guó)133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率持續(xù)維持在低位水平，為8%，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率10%，與上月持平，較去年同期減少13%。
萬(wàn)科北京連拿3地塊
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為嚴(yán)峻的形勢(shì)也讓不少中小房企打起了“退堂鼓”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京已有12家房企或地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，超過(guò)了今年前7個(gè)月北京房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓的總和。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)公開的股權(quán)并購(gòu)案例合計(jì)為62宗，總涉及金額為175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。在整體并購(gòu)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)第一
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，持續(xù)的調(diào)控已經(jīng)使得不少中小房企的資金出現(xiàn)緊張，而出售項(xiàng)目股權(quán)帶來(lái)的收益雖然不及銷售房源，但其回款速度卻是最快的，能夠大大緩解房企的資金周轉(zhuǎn)。因此只要調(diào)控不松動(dòng)，這一趨勢(shì)今后還將繼續(xù)加強(qiáng)。
而在不少中小房企為生存苦苦掙扎的同時(shí)，大型龍頭房企卻開始悄悄發(fā)力。上半年減緩拿地速度的萬(wàn)科在近期便率先有所行動(dòng)。萬(wàn)科總裁郁亮此前就曾表示，上半年萬(wàn)科有意少買土地，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為下半年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)更好一些，而萬(wàn)科的實(shí)際行動(dòng)也佐證了其觀點(diǎn)。
從8月25日開始，萬(wàn)科便連拿豐臺(tái)郭公莊、房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)稻田站地塊，而在9月份北京的第一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，萬(wàn)科更是聯(lián)合北京住總旗下子公司擊敗富力地產(chǎn)和北京融輝置業(yè)，成功拿下大興區(qū)舊宮一地塊，成交價(jià)格為17.05億元，溢價(jià)率42%。
據(jù)了解，萬(wàn)科所拿地塊鄰近地鐵舊宮東站，平均樓面價(jià)為9843元/平方米，較去年富力拿下舊宮東站4號(hào)地7126元/平方米的樓面價(jià)格多出38%。該地塊內(nèi)包括近9.6萬(wàn)平方米的住宅、7.7萬(wàn)平方米商業(yè)，并沒有配建保障房。
有資深地產(chǎn)基金人士對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)樓市都會(huì)較為平緩，但對(duì)后期還是抱有很大的信心。而這些今年年底拿到的地塊也將在2年后陸續(xù)上市。伴隨著年底土地市場(chǎng)供應(yīng)的增加或?qū)⒃俅渭ぐl(fā)龍頭房企的拿地?zé)崆椤?/P>
