繼7月份修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，以及海淀區(qū)二手房交易平臺(tái)試點(diǎn)后，近日，北京市發(fā)改委又發(fā)布中介傭金新標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。這是14年來(lái)北京首調(diào)中介行業(yè)傭金。
按照新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從8月31日起，北京中介機(jī)構(gòu)的傭金統(tǒng)一下調(diào)0.5%，具體為交易金額500萬(wàn)元及以下，傭金為2%；500萬(wàn)~2000萬(wàn)元，傭金為1.5%；2000萬(wàn)以上~5000萬(wàn)元，傭金為1%；5000萬(wàn)元以上，傭金為0.5%。
對(duì)此，北京市發(fā)改委表示，此舉為規(guī)范住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行為，降低住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
這引來(lái)了中介機(jī)構(gòu)的一片質(zhì)疑之聲。“從調(diào)控的初衷來(lái)說(shuō)，老百姓對(duì)于稅負(fù)及房?jī)r(jià)是最關(guān)心的。我認(rèn)為，對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)中高達(dá)10%的稅費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p免，才是最重要的。”一位大型中介高管說(shuō)。
機(jī)構(gòu)質(zhì)疑政策意圖
對(duì)于此次北京市發(fā)改委降低服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5%的政策意圖，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉(博客,微博)并不諱言：“從鼓勵(lì)老百姓買房以及受益購(gòu)房者角度講，政策意義不大，降中介費(fèi)并不是最主要的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的高低以及交易環(huán)節(jié)高達(dá)10%的稅費(fèi)才是最重要的因素。”
其實(shí)，對(duì)于此次出臺(tái)該政策已早有征兆，胡景暉表示，之前已經(jīng)聽說(shuō)要降中介服務(wù)費(fèi)，但這次發(fā)改委并沒有跟中介機(jī)構(gòu)面對(duì)面地溝通討論過(guò)。“聽到消息后，中介機(jī)構(gòu)也曾通過(guò)各種途徑向相關(guān)部門反映過(guò)，但無(wú)濟(jì)于事。從該政策中的分檔差額累進(jìn)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以看出，成交總價(jià)越高的，服務(wù)費(fèi)率越低。”他說(shuō)，此規(guī)定是在一定程度上控制服務(wù)費(fèi)總體額度。
此次新政同時(shí)對(duì)于中介服務(wù)的其他服務(wù)費(fèi)用也做出了上限規(guī)定，其中代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費(fèi)，最高不超過(guò)500元/宗；代辦貸款服務(wù)收費(fèi)，最高不超過(guò)300元/宗；辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費(fèi)，最高不超過(guò)200元/宗。而據(jù)某中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，以往，僅過(guò)戶費(fèi)一項(xiàng)的收費(fèi)就能達(dá)到1000~2000元。
該人士表示，目前北京的中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很低了，深圳現(xiàn)在是3%，珠海為4%，而國(guó)外能達(dá)到6%左右。當(dāng)然，目前我國(guó)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)水平還達(dá)不到國(guó)外的水平，但目前一些大型中介正在通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量，提高專業(yè)度來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。
“盡管從百姓受益角度講微乎其微，但對(duì)于中介機(jī)構(gòu)以及中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，還是影響很大。在調(diào)控背景下，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開始萎縮。作為大型中介，已經(jīng)開始不斷地通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量等各種方式來(lái)提高市場(chǎng)份額。”該人士說(shuō)，與此同時(shí)，在提升行業(yè)專業(yè)水平的過(guò)程中，人才等相關(guān)投入也不斷加大。但目前中介機(jī)構(gòu)能做的只有做更細(xì)化的戰(zhàn)略調(diào)整，想要改變行業(yè)現(xiàn)狀還是很難。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認(rèn)為，今年宏觀調(diào)控以來(lái)，不僅是市場(chǎng)性的政策輪番出臺(tái)，對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性政策也十分密集。整個(gè)行業(yè)都在積極探索未來(lái)中介企業(yè)的生存之路，尤其是一些大型的經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)正在向服務(wù)型的企業(yè)良性發(fā)展。而中介費(fèi)率的下調(diào)，會(huì)對(duì)其服務(wù)水平提高和發(fā)展形成障礙。面對(duì)利潤(rùn)的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績(jī)。另外，尤其是大型中介需要在提升服務(wù)與追逐業(yè)績(jī)之間尋求平衡，這對(duì)企業(yè)自身調(diào)節(jié)能力的提升，各項(xiàng)服務(wù)平臺(tái)的搭建，乃至整個(gè)行業(yè)人才體系的養(yǎng)成，都會(huì)造成一定困難。
個(gè)別中介或退出市場(chǎng)
鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前正值樓市深度調(diào)控，成交量慘淡，二手房市場(chǎng)規(guī)模萎縮。費(fèi)率的下調(diào)對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響更加深化和擴(kuò)大。
事實(shí)上，中介公司利潤(rùn)被攤薄，各家公司為立足市場(chǎng)必須擴(kuò)大市場(chǎng)份額，中介費(fèi)下調(diào)后，整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的利潤(rùn)將出現(xiàn)下降。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套，套均總價(jià)204萬(wàn)元，當(dāng)前北京的中介委托比例接近80%，照此計(jì)算，僅1個(gè)月經(jīng)紀(jì)行業(yè)的利潤(rùn)將減少7000萬(wàn)元左右。
林倩認(rèn)為，直觀上來(lái)看，中介費(fèi)下調(diào)對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)影響巨大，但并不意味沒有出路。因?yàn)閺挠绊憘蚪鹨?guī)模的因素來(lái)看，存量房規(guī)模、換手率、單套房屋總價(jià)以及費(fèi)率和中介委托比例五個(gè)變值都會(huì)有所牽涉。而存量房規(guī)模短期內(nèi)基本是一個(gè)衡值，換手率及單套總價(jià)主要由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，因此在費(fèi)率變低的情況下，經(jīng)紀(jì)公司要想保證或提高既有收益，唯有增加自身公司的委托業(yè)務(wù)比例。
“當(dāng)前宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)成交影響明顯，很多經(jīng)紀(jì)公司生存形勢(shì)已經(jīng)十分嚴(yán)峻，費(fèi)率調(diào)低會(huì)進(jìn)一步刺激其生存壓力加大。各經(jīng)紀(jì)公司的客戶群體、成交類型以及費(fèi)率構(gòu)成都有所差異，費(fèi)率調(diào)低且差異性收費(fèi)后，對(duì)于轉(zhuǎn)型及戰(zhàn)略調(diào)整較難的經(jīng)紀(jì)公司影響更大。基于這兩個(gè)方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場(chǎng)。”林倩說(shuō)。
