二、三線城市也將限購的消息，讓投資客們放棄了最后的念想。7月以來，二手房市場價格明顯企穩(wěn)且略有松動。為應(yīng)對資產(chǎn)價格下行帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險，“嗅覺”敏銳的商業(yè)銀行悄然收緊個人住房按揭貸款，一線城市首套房優(yōu)惠利率幾乎絕跡。
同時，信貸收緊不僅擠掉了投機泡沫，也影響了部分剛性需求。對于開發(fā)商來說，降價促銷成為兩難選擇。
優(yōu)惠利率取消
8月25日，浙江省臺州市發(fā)布《關(guān)于進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，開啟了二三線城市的限購大幕。截至目前，已有超過50個城市先后實施限購政策，投資需求被拒之門外。
業(yè)內(nèi)人士稱，大部分投資需求已經(jīng)被擠出一線樓市，即便是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的，在限購預(yù)期下也已經(jīng)很少入場。即便是來自溫州的炒房力量，最近也鮮有動作。8月中旬，溫州樓市出現(xiàn)大量拋盤。本報調(diào)查顯示，不少投資人已經(jīng)退出普通住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，更有部分看空樓市的投資者直接轉(zhuǎn)向了黃金投資。
限購政策加上信貸緊縮的組合式調(diào)控，被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控手段”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京滬深等一線城市商業(yè)銀行普遍已取消購房利率優(yōu)惠政策，即便是信貸規(guī)模相對寬裕的國有銀行，也不再給首套房貸款以利率優(yōu)惠。
“6、7月份的時候，還是有客戶在國有銀行拿到首套房8.5折優(yōu)惠利率的，現(xiàn)在基本上都做不到了”，勝邦地產(chǎn)上海浦東花木店店長這樣告訴記者。事實上，上海地區(qū)大部分商業(yè)銀行在今年上半年都對首套房取消了利率優(yōu)惠，有折扣的也僅限少數(shù)資金相對寬裕的國有商業(yè)銀行。目前，大多商業(yè)銀行對二套房貸款的首付要求六成以上，貸款利率普遍上浮10%甚至更多；首套房貸款則全面取消了貸款優(yōu)惠利率。購房的貸款利率成本大幅提高。
房貸風(fēng)險暴露
不僅如此，基于對樓市下行壓力的考慮，個別銀行已將個人住房按揭貸款剔除在“主流貸款”之外。深發(fā)展銀行行長理查德在該行中期業(yè)績發(fā)布會上就坦言，該行對資產(chǎn)價格波動保持警惕，從收益率的角度出發(fā)也在重新安排組合結(jié)構(gòu)，未來傾向于推進個人經(jīng)營性貸款而非住房按揭貸款。
其他銀行則或是僅對首套房放貸，或是上收審批權(quán)限。據(jù)悉，農(nóng)行已將房地產(chǎn)貸款定為高風(fēng)險貸款，貸款審批權(quán)限上收至總行，一方面提高房地產(chǎn)客戶及項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實行嚴格的指令性限額管理，同時將強化和完善房地產(chǎn)貸款壓力測試，并將壓力測試結(jié)果作為信貸業(yè)務(wù)審查審批的參考依據(jù)。
上市銀行半年報數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)類貸款增速都呈下降趨勢，部分銀行個人住房貸款不良率出現(xiàn)上升勢頭。
曾以半個“地產(chǎn)股”著稱的興業(yè)銀行，上半年個人房貸負增長6.93億元，半年末余額為1775.74億元，在個貸中占比71.44
%，相比去年末下滑近8個百分點。民生銀行(600016,股吧)上半年個人房貸余額8
84.05億元，較去年末負增長90.89億元。
而在個人房貸業(yè)務(wù)中表現(xiàn)激進的建行，今年上半年新增1287.18億元至12198.34億元，余額、新增均為同業(yè)首位。但也主動控制了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速。
在銀行收緊放貸閘門的同時，在投資性需求和部分剛需受到壓制的情況下，樓市價格則在三季度止步企穩(wěn)，不少外圍樓盤呈現(xiàn)降價趨勢。近日，富力地產(chǎn)“冒開發(fā)商之大不韙”率先提出看跌樓市，不僅自身項目下調(diào)價格10%，富力地產(chǎn)董事長李思廉還在公司半年報業(yè)績發(fā)布會上直言下半年市場可能會再跌10%。
然而，經(jīng)歷過2008年萬科降價售樓處被砸事件后，多數(shù)開發(fā)商對“降價”一事三緘其口。在開發(fā)商看來，降價促銷除了是“不得已而為之”的手段外，或許還處在降價失效的尷尬境地。
“如果降價能帶來銷量，開發(fā)商是會考慮這么做的”，一家中型地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)人這樣說。2011年，由于海外融資渠道和國內(nèi)資本市場融資乏力，不少中小型地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險。分析人士指出，回籠資金是當(dāng)前開發(fā)商最關(guān)心的事兒，但問題是，信貸緊縮政策已經(jīng)影響到相當(dāng)一部分改善型住房的需求；并且一旦市場對降價形成一致預(yù)期，成交量反彈時間又將被延后。
