接到中介費(fèi)下調(diào)的消息時(shí)，我愛我家副總裁胡景暉正在跟深圳的同行聚會(huì)，同行頗為擔(dān)心北京的示范效應(yīng)，有一天也會(huì)傳染到深圳。
8月28日，北京市于發(fā)布《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布自2011年8月31日起，北京市二手房中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)0.5%，最高計(jì)費(fèi)為2%，最低計(jì)費(fèi)只有0.5%。
消息來得很突然，沒有任何心理準(zhǔn)備。“市發(fā)改委也沒有跟行業(yè)協(xié)會(huì)商量。”胡景暉說。
準(zhǔn)備買二手房的人發(fā)微博“拍手稱快”，但經(jīng)紀(jì)人普遍感到沮喪。在市場(chǎng)如此低迷的時(shí)刻，降低費(fèi)率，就像再往傷口上撒一把鹽。
迫降的交易費(fèi)
在8月28日出臺(tái)的《通知》中，北京市的二手房中介費(fèi)按照房源總價(jià)分為4檔征收：住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均下調(diào)0.5%，分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%，費(fèi)用由買賣雙方各承擔(dān)一半或由買賣雙方協(xié)商確定。
同時(shí)，對(duì)三項(xiàng)業(yè)務(wù)量較大、實(shí)際收費(fèi)較高的衍生服務(wù)費(fèi)用，也首次明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)最高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗。
北京市發(fā)改委收費(fèi)處介紹，“2%”遵循市場(chǎng)比較原則制定，從國際看，歐洲大部分城市標(biāo)準(zhǔn)為2%左右，香港也是2%，雖然也有紐約、東京、臺(tái)北等城市是5%到6%，但從內(nèi)地來看，2%和2%以下是比較多的。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京實(shí)際收費(fèi)的水平，也在2%上下，目前不少中介1%、1.5%就可以成交。
但中介們似乎并不這么看。中介費(fèi)限價(jià)，被中介機(jī)構(gòu)視為政府干預(yù)房?jī)r(jià)的表現(xiàn)形式之一。市場(chǎng)化的交易行為，由政府直接限價(jià)，業(yè)內(nèi)有不同看法。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日介紹，在一些發(fā)達(dá)國家，如美國，早期傭金比例也是由政府控制的，政府擔(dān)心行業(yè)不規(guī)范，擔(dān)心中介商損害民眾利益，采用政府直接定價(jià)的方式管理中介市場(chǎng)。但后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀(jì)公司向顧客提供更多的服務(wù)，于是放開了對(duì)傭金的限制。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的路徑。現(xiàn)在歐美國家中介費(fèi)普遍較高。
費(fèi)率和服務(wù)之間總是存在矛盾。據(jù)胡景暉透露，在市發(fā)改委下調(diào)費(fèi)率之前，中介甚至希望調(diào)高費(fèi)率。這些年來，房地產(chǎn)中介的社會(huì)地位逐步提高，中介們也在尋求社會(huì)的認(rèn)同感。“現(xiàn)在招聘的人才層次越來越高，從高中生、大專生到本科畢業(yè)的學(xué)生，甚至一些海歸也加入了中介行業(yè)。”胡景暉說。但他不知道下調(diào)的費(fèi)率和不明朗的預(yù)期將會(huì)把行業(yè)帶向何方。
瘋漲的房?jī)r(jià)成為購房者沉重的負(fù)擔(dān)，傭金比例下調(diào)的確有利于消費(fèi)者。以一套300萬的房產(chǎn)為例，政策生效后，消費(fèi)者可以節(jié)省2.5萬元傭金。但據(jù)粟日介紹，整個(gè)房地產(chǎn)交易成本中，稅費(fèi)占80%以上。以北京一套400萬元的兩居室為例，如果交易時(shí)不滿5年，那么契稅占3%，營業(yè)稅占5.5%，個(gè)稅占1%，這些稅費(fèi)占總交易成本的9.5%。傭金下調(diào)0.5%，減少的交易成本十分微小，對(duì)刺激成交的作用有限。另外，如果一個(gè)業(yè)主想省傭金，在通訊與網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的現(xiàn)在，完全可以自己找買家，但要交的稅費(fèi)是免不了的。
直面生存危機(jī)
盡管各家中介都紛紛表示將遵照新規(guī)，但深深的憂慮已經(jīng)掩藏不住。
粟日認(rèn)為，總體而言，政府的初衷是減少購房者的成本，以推動(dòng)成交，活躍二手房市場(chǎng)，但由于目前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣下行周期，該政策的刺激作用較為有限，北京二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持低位運(yùn)行的狀態(tài)。他表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金一直是市場(chǎng)定價(jià)，如今北京市突然出臺(tái)政策，對(duì)傭金制定上限，其實(shí)是這一輪房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓{(diào)控為主的一種表現(xiàn)。這項(xiàng)行政調(diào)控政策對(duì)當(dāng)下的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)來說并非無關(guān)緊要。
今年2月出臺(tái)的北京市限購令是全國最嚴(yán)厲的，北京二手房成交量已下降60%以上，如此低迷的成交量，已讓整個(gè)行業(yè)舉步維艱，現(xiàn)在又限定傭金上限，一些中小經(jīng)紀(jì)公司將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，部分小公司的生存危機(jī)將加劇。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套，套均總價(jià)204萬元，當(dāng)前北京的中介委托比例接近80%，照此計(jì)算，僅1個(gè)月經(jīng)紀(jì)行業(yè)的利潤將減少7000萬左右。北京7月二手房零成交的經(jīng)紀(jì)公司達(dá)到1270家。市場(chǎng)冷清再加費(fèi)率下調(diào)，打擊不小。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，當(dāng)前宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)成交影響明顯，很多經(jīng)紀(jì)公司生存形勢(shì)已十分嚴(yán)峻，費(fèi)率調(diào)低令其生存壓力加大。同時(shí)，各經(jīng)紀(jì)公司的客戶群體、成交類型以及費(fèi)率構(gòu)成都有所差異，費(fèi)率調(diào)低且差異性收費(fèi)后，對(duì)于轉(zhuǎn)型及戰(zhàn)略調(diào)整較難的經(jīng)紀(jì)公司影響更大。這兩個(gè)方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場(chǎng)。
但粟日認(rèn)為，降低傭金對(duì)于有實(shí)力的品牌經(jīng)紀(jì)公司的影響較為有限。有些經(jīng)紀(jì)公司雖然傭金比例定在3%，但實(shí)際傭金比例是浮動(dòng)的，大約在1.5%至2.3%之間，與政策調(diào)整過后的比例相仿。“不打折，客戶就不跟你做生意，就這么簡(jiǎn)單。”一位經(jīng)紀(jì)人如是說。
胡景暉表示，從企業(yè)自身發(fā)展的角度來講，降低費(fèi)率后，只有通過加強(qiáng)內(nèi)部管理來減少運(yùn)營成本。林倩認(rèn)為，面對(duì)利潤的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績(jī)。另外，尤其是大型中介需要在轉(zhuǎn)型服務(wù)與業(yè)績(jī)之間尋求平衡。
