新一輪限購(gòu)大幕終于開啟。浙江省臺(tái)州市近日發(fā)布樓市限購(gòu)措施，這也成為住建部給出“五條標(biāo)準(zhǔn)”后首個(gè)頒布限購(gòu)令的城市。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，此輪可能有20到30個(gè)城市陸續(xù)加入限購(gòu)行列，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策開始步入穩(wěn)定期，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策力量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)，整體或呈量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
內(nèi)容 購(gòu)房前房產(chǎn)信息審核嚴(yán)格
臺(tái)州市這份名為《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》強(qiáng)調(diào)，全市市域(含所轄縣〈市、區(qū)〉)范圍內(nèi)的家庭和市域范圍外能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的家庭，可在市區(qū)購(gòu)買1套新建商品住房。對(duì)在市區(qū)已有2套及以上住房的市域范圍內(nèi)家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區(qū)購(gòu)買新建商品住房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
通知指出，購(gòu)房人在購(gòu)買新建商品住房前，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)提出家庭住房情況核查申請(qǐng)；購(gòu)房人在簽訂商品住房買賣合同時(shí)，應(yīng)提供房屋登記信息查詢證明。購(gòu)房人在購(gòu)買新建商品住房時(shí)，應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)材料、證明、信息；購(gòu)房人提供虛假材料、證明、信息的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品住房買賣合同時(shí)，應(yīng)核驗(yàn)購(gòu)房人的有關(guān)材料、證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定銷售商品住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由有關(guān)部門按規(guī)定予以處罰。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審核，在受理房屋登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)核驗(yàn)購(gòu)房人的有關(guān)材料、證明；凡不符合規(guī)定的，不予受理。
通知還明確，家庭擁有住房數(shù)量指房屋權(quán)屬登記在家庭成員名下及已進(jìn)行合同備案的住房。家庭成員包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女。購(gòu)房人在購(gòu)買新建商品住房時(shí)，應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)材料、證明、信息；購(gòu)房人提供虛假材料、證明、信息的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品住房買賣合同時(shí)，應(yīng)核驗(yàn)購(gòu)房人的有關(guān)材料、證明。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，臺(tái)州率先主動(dòng)出臺(tái)限購(gòu)令是一種好的做法，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)范圍擴(kuò)大的預(yù)期。從限購(gòu)內(nèi)容和限購(gòu)形式來(lái)看，臺(tái)州公布的限購(gòu)令中明確要求購(gòu)房者對(duì)自己提供的房產(chǎn)信息承擔(dān)法律責(zé)任以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有檢驗(yàn)購(gòu)房人提供材料的義務(wù)，是一種創(chuàng)新，值得其他城市借鑒。
跟進(jìn) 或有超二十個(gè)城市陸續(xù)加入限購(gòu)行列
按照住建部的要求，8月20日之前，各省(市)需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況報(bào)告上交，并給出限購(gòu)的“五條標(biāo)準(zhǔn)”。這“五條標(biāo)準(zhǔn)”分別是：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購(gòu)房比例較高的城市；群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。住建部提出，凡滿足其中兩條標(biāo)準(zhǔn)的城市納入限購(gòu)范圍。
住建部限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)是為了進(jìn)一步落實(shí)7月中旬召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要會(huì)議精神。當(dāng)時(shí)會(huì)議指出，已限購(gòu)城市需嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要限購(gòu)措施。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，新一輪限購(gòu)主要是在房地產(chǎn)投資需求仍然旺盛、上半年全國(guó)商品房市場(chǎng)持續(xù)快速增長(zhǎng)，以及保障房尚未能對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊的背景下，政府沿襲一直以來(lái)的調(diào)控思路做出的政策選擇。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任徐楓預(yù)測(cè)，限購(gòu)主要涉及的省份，會(huì)多在河北、安徽、江蘇、浙江、四川、福建、廣西、湖南和湖北，限購(gòu)名單可能涉及20個(gè)到30個(gè)城市左右。有媒體披露，根據(jù)8月20日之前各地政府上報(bào)的本地房地產(chǎn)調(diào)控效果，住建部已與20多個(gè)二三線城市達(dá)成限購(gòu)協(xié)議。
陳國(guó)強(qiáng)表示，新一輪限購(gòu)要求的提出是自去年4月份以來(lái)的調(diào)控政策延續(xù)，并且再次表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控堅(jiān)定不移的決心。比照“五條標(biāo)準(zhǔn)”，多數(shù)有可能被列入“限購(gòu)”的地方政府還是抱著不被納入限購(gòu)行列的心態(tài)，擔(dān)心限購(gòu)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成交量進(jìn)而對(duì)土地市場(chǎng)及土地出讓收益帶來(lái)一定的影響，甚至擔(dān)心限購(gòu)會(huì)影響當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，更多地還是從負(fù)面效應(yīng)上理解限購(gòu)政策。
“事實(shí)上換一個(gè)角度，限購(gòu)有利于對(duì)抑制非理性的購(gòu)房需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，地方政府應(yīng)抱有更多地積極心態(tài)，而不是過(guò)分的擔(dān)憂。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
影響 年底前市場(chǎng)將呈量升價(jià)穩(wěn)走勢(shì)
相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪限購(gòu)的展開將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。
中原集團(tuán)地產(chǎn)研究董事程澐認(rèn)為，伴隨著新一輪限購(gòu)的擴(kuò)容，限購(gòu)的執(zhí)行力度也將成為后期市場(chǎng)走向的重要尺規(guī)？
“作為一種行政手段，限購(gòu)對(duì)抑制需求具有較為明顯的作用。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，北京等地在限購(gòu)政策出臺(tái)之后，成交量同比均有較大幅度的下滑。
徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管二三線城市限購(gòu)的名單正在研究之中，但可以預(yù)計(jì)的是，一旦這個(gè)政策得以實(shí)施，如果有20個(gè)城市進(jìn)入限購(gòu)名單，則全國(guó)商品住宅的月度成交面積將跌至0.6億平米左右。如若限購(gòu)的城市名單更多，則可能數(shù)據(jù)要跌到0.5億平米左右。
不過(guò)，世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提出，新一輪限購(gòu)難以對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響。雖然目前未限購(gòu)城市的銷售面積約占全國(guó)商品房銷售量的60%左右，但是未限購(gòu)城市數(shù)量卻有600個(gè)左右。如果依據(jù)住建部的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施限購(gòu)，被納入限購(gòu)的城市將是非常有限的。因此，即便是新限購(gòu)城市銷量出現(xiàn)大幅下滑，也不會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響。由于此輪新加入限購(gòu)行列的城市的數(shù)量畢竟有限，因此，即便是新限購(gòu)城市銷量出現(xiàn)大幅下滑，也不會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響。
對(duì)于后續(xù)政策走勢(shì)，專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策開始進(jìn)入穩(wěn)定期。7月份的市場(chǎng)表現(xiàn)或許也驗(yàn)證了這一判斷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，與6月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)。與6月份相比，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。其中，北上廣深四大城市首次同時(shí)出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格持平。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個(gè)。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部最新的一份報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，如果政策繼續(xù)加碼，或?qū)⒊霈F(xiàn)過(guò)調(diào)；如果不重申政策不會(huì)放松，則政策的執(zhí)行力難以為繼，市場(chǎng)恐會(huì)出現(xiàn)反彈行情，調(diào)控前功盡棄。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)入穩(wěn)定期，上述報(bào)告預(yù)測(cè)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策力量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)，觀察下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)更多地關(guān)注供求雙方之間的博弈。由于下半年供應(yīng)將會(huì)隨著開發(fā)商加大推盤等因素放量，被壓抑的首次置業(yè)和改善性需求也可能在下半年供應(yīng)量放大的情況下得到釋放。因此，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將更可能是量升價(jià)穩(wěn)，或價(jià)格小幅下降。