進入8月份以來，隨著北京商品房成交量的持續(xù)下滑，開發(fā)商為了以價換量，開始在市場上推出特價房，像“特價房直降4000元”、“新推5套特價房總價降10萬”，“部分戶型總價直降20-30萬”等促銷廣告，不斷沖擊著人們的眼球。
在這些特價房樓盤中，作為通州為數(shù)不多的百萬平米大盤之一的華業(yè)東方玫瑰，開發(fā)商就在8月初項目二期A9樓的銷售中推出了60套特價房，這些特價房的均價為14000—15000元/平方米。華業(yè)東方玫瑰一次性推出這么多特價房源進入市場的行為，像是一記重磅，不但吸引了新的購房者，同時也激怒了老業(yè)主。
華業(yè)東方玫瑰的推特價房的行為很快就遭到了A4號樓老業(yè)主的聲討，他們向開發(fā)商提出了“現(xiàn)金補差額款，甚至無條件退房”等要求。就在華業(yè)玫瑰東方推出特價房的前幾周，這些業(yè)主剛剛以19300元的單價購買了華業(yè)玫瑰東方。
而像華業(yè)玫瑰東方這樣通過推特價房的手段來吸引購房者眼球的樓盤并非個案。同樣位于通州的月亮河公園，近日也推出了3套特價房，并且采用網(wǎng)拍活動，原價26000元/平方米的精裝小戶型，起拍價約每平方米20000元/平方米。
對于開發(fā)商的上述行為，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李文杰在接受和訊網(wǎng)采訪時就坦言，與此前開發(fā)商采取低價入市或者變相降價甚至明降等優(yōu)惠措施不同的是，特價房是在市場低迷的狀態(tài)下，開發(fā)商不得已的一種降價行為，“誰都知道，它會引發(fā)像華業(yè)玫瑰東方那樣的老業(yè)主鬧事行為，按照目前的實際情況來看，遇到這種麻煩只能靠開發(fā)商自己處理，沒有相應(yīng)的規(guī)章制度。”李文杰表示。
一手特價房以大興、通州為主 開發(fā)商意在試水
其實除通州的華業(yè)玫瑰東方、月亮河公園外，更多的特價房出現(xiàn)在北京郊區(qū)，像大興、房山、順義、昌平等區(qū)域也推出了一些特價房房源，而城區(qū)中僅有朝陽區(qū)的中廣宜景灣，推出三居特價房，均價為33000元，單價直降5000元。
事實上，首先掀起這次特價房潮的，是7月份珠江維拉小鎮(zhèn)率先推出的特價房。今年7月，珠江拉維小鎮(zhèn)曾推出近40套特價房，號稱單價直降萬元。由于當(dāng)時特價房的宣傳具有很大的吸引力，在一定程度上帶動了項目的部分銷售，為珠江維拉小鎮(zhèn)取得了兩周認購率達80%的銷售業(yè)績。
對于近期市場上不斷出現(xiàn)的特價房房源，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這些房源主要以郊區(qū)為主，其中通州和大興區(qū)域尤甚，其中主要的原因顯然是受到了庫存壓力的影響。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前郊區(qū)住宅庫存量達5.2萬套。和訊網(wǎng)也從偉業(yè)我愛我家(博客,微博)所提供的數(shù)據(jù)看到，通州6月份、7月份以及8月上半月的一手房存量房分別為13391套、13816套、13549套，而大興這三個月的數(shù)據(jù)則分別為12943套、15531套和15511套。可見，這兩個區(qū)縣近3個月的樓盤消化量相當(dāng)?shù)停笈d還呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢。
偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)還顯示，截至2011年8月，北京市一手住宅待售量達到110171套。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，新增一手住宅待售量郊區(qū)成主力。北京五六環(huán)之間的新增供應(yīng)量最為顯著，新增11614套，占待售增量的78%。偉業(yè)我愛我家相關(guān)人士認為，由于成交量持續(xù)低位，庫存量還將保持一定高位。
而對于此次開發(fā)商推出特價房的行為，業(yè)內(nèi)人士一方面認為，目前特價房集中出現(xiàn)在郊區(qū)供應(yīng)量過大地區(qū)，短期內(nèi)開發(fā)商特價推盤趨勢從郊區(qū)蔓延至城區(qū)的可能性不大。此外，偉業(yè)我愛我家資深分析師孔丹則還分析說，目前開發(fā)商推特價房，目的不是為了降價促銷，更多的是為營銷做宣傳，吸引消費者的目光。
一手房價下跌降低二手房業(yè)主預(yù)期
然而上半年北京二手房的降價行為似乎并沒有像一手房市場那么敏感。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉(博客,微博)對和訊網(wǎng)分析說，由于定價機制不同，每次房地產(chǎn)市場的降價行為通常都是由一手房市場向二手房市場傳遞。
胡景暉認為，由于上半年開發(fā)商包括銀行貸款在內(nèi)的諸多融資渠道受阻，限購令又加大了他們的銷售壓力，考慮到現(xiàn)金流的資金狀況，開發(fā)商的降價意愿比較明顯。而二手房業(yè)主除非是為了改善居住條件或者有房產(chǎn)以外更好的投資渠道，否則降價的壓力不大。“二手房是從今年7月中旬才開始有明顯的回落。”胡景暉說。
根據(jù)21世紀不動產(chǎn)機構(gòu)為和訊網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，6、7月份北京二手房降價幅度環(huán)比較最大的區(qū)域當(dāng)屬CBD中區(qū)，其典型項目建外SOHO、銀泰中心、陽光100等，降幅高達10.37%。此外海淀中心區(qū)、朝東區(qū)、朝青板塊也有一定的降幅。而郊區(qū)由于通州一二手房的存量都較大，因此與其他郊縣相比，通州二手房的降幅最為厲害，6、7月份的環(huán)比降幅達到6.24%。
胡景暉分析表示，由于目前北京的一手房項目80%以上是在五環(huán)以外，而二手房則80%集中在五環(huán)以內(nèi)。因此所體現(xiàn)出來的結(jié)果就是一手房的降價項目主要集中在通州、大興等區(qū)域，二手房降價比較明顯的則主要體現(xiàn)在主城區(qū)，“這種現(xiàn)象不足為奇”。
下行壓力加大 下半年北京樓市深跌成必然
盡管從年初至今，北京共有99個新開商品房項目入市，其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格，其中不乏萬科、遠洋、綠地等大型房企旗下的項目。而5月份以后，這一趨勢也開始逐漸明顯，甚至到8月初開盤時，絕大多數(shù)項目基本全部低開。
然而鏈家地產(chǎn)市場研究部通過調(diào)查所得到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市推出特價房促銷的樓盤數(shù)量僅占在售樓盤數(shù)量的不足5%，且多數(shù)屬于尾盤，因此降價仍屬于點降階段，還未步入普降期。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，上半年北京樓市大規(guī)模的普遍降價并未全面展開。
不過在面對北京房價下半年的走勢究竟會如何的問題時，包括李文杰在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的判斷都保持了高度一致，他們認為房價下降將成為一種必然趨勢。
孔丹認為，目前市場上自住型購房需求占到了90%以上，這部分購房群體資金實力相對有限，對房價異常敏感，房價如果不回落，或者回落幅度較小，根本無法激發(fā)起消費者真正出手購房的意愿。而下半年的新建商品房和保障房的供應(yīng)來量會逐步加大，各項目之間的競爭也會愈發(fā)激烈，一些純新盤項目必將會依靠降價來贏得市場。
孔丹稱，盡管6月至7月供應(yīng)高峰帶來的大量郊區(qū)新盤的持續(xù)成交，但這是8月上半月北京商品住宅成交量穩(wěn)步回升的最主要推動力。隨著供應(yīng)高峰的結(jié)束，北京樓市近兩三個月來較為平穩(wěn)的市場成交量或?qū)⒂捎谌鄙傩略龉⿷?yīng)的支撐，開始逐步下滑。未來房地產(chǎn)市場待售總量依舊龐大，而市場的下行壓力仍將隨著調(diào)控政策的持續(xù)而日益增大。
胡景暉也表示，隨著開發(fā)商融資渠道越來越窄，融資成本越來越高，其資金鏈肯定會越來越緊張。胡景暉判斷說，開發(fā)商的價格戰(zhàn)極有可能會在金九銀十這兩個月份打響，“錯過了9月和10月這兩個傳統(tǒng)的銷售旺季，開發(fā)商全年的銷售也就再沒有什么希望了，因此下半年‘以量換價’將會成為開發(fā)商的必然選擇。”