去年以來(lái)，許多住宅開(kāi)發(fā)商都高調(diào)宣稱進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國(guó)范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。如國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商保利、金地、萬(wàn)科等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)。崇文門成就北京新地王、CBD200億元的出讓總額讓人嘆為觀止，商業(yè)地產(chǎn)可謂火熱異常。
商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭(zhēng)鳴的情況，背后卻潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。近日有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)三年左右，將會(huì)有一批商業(yè)項(xiàng)目倒掉。
眾多住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)
萬(wàn)科、保利、龍湖、世茂、哇哈哈、雅戈?duì)枴姸嗟淖≌_(kāi)發(fā)商和其它行業(yè)企業(yè)，紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，讓原先的老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感到如芒在背，卻也不甘示弱。商業(yè)地產(chǎn)大佬萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布消息，上半年銷售收入大增已成定局。另一家資深商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光新業(yè)，今年以來(lái)也動(dòng)作不斷。繼年初青島南京路商業(yè)項(xiàng)目亮相之后，日前該公司旗下的北京分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)也已正式開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，陽(yáng)光新業(yè)位于天津的友誼路新業(yè)廣場(chǎng)、東麗新業(yè)廣場(chǎng)兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也將陸續(xù)登場(chǎng)。一面是新人輩出、一面是老人加速，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)。
三年內(nèi)將會(huì)倒閉一批項(xiàng)目
“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競(jìng)爭(zhēng)加大。”陽(yáng)光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)講并不一定是件好事。
李睿告訴記者，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲(chǔ)備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)土地需求量自然增加，地價(jià)必然上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項(xiàng)目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無(wú)法正常運(yùn)作，這也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)；大量項(xiàng)目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅增加招商難度并使得項(xiàng)目收益缺少保障。“目前的招商環(huán)境已經(jīng)比較困難了，某些項(xiàng)目為吸引商戶甚至出現(xiàn)極低租金和免租、免物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。”
“商業(yè)地產(chǎn)整體的經(jīng)營(yíng)理念和各操作環(huán)節(jié)都與住宅開(kāi)發(fā)有著巨大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)需要通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益，涉及投資人、運(yùn)營(yíng)方、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者等幾方關(guān)系，需要通過(guò)調(diào)研選址、定位策劃、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施、規(guī)范運(yùn)營(yíng)、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)依據(jù)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)予以實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商需要具備許多與住宅開(kāi)發(fā)不同的能力。然而，目前許多轉(zhuǎn)型的企業(yè)，在沒(méi)有完全具備以上要求的情況下，貿(mào)然挺近商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很大。”李睿預(yù)測(cè)，在未來(lái)1-2年時(shí)間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題。在3年左右，必然會(huì)出現(xiàn)一批倒閉的項(xiàng)目。“那時(shí)候也會(huì)有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時(shí)會(huì)引發(fā)并購(gòu)潮。”
開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略各不相同
然而，商業(yè)地產(chǎn)如何避免危機(jī)，走出“惡性競(jìng)爭(zhēng)”的怪圈呢？有業(yè)內(nèi)人士稱，在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，為避免危機(jī)、最終取勝，開(kāi)發(fā)商采取了各種不同的策略。以萬(wàn)達(dá)為代表的大佬級(jí)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，走的是快速、規(guī)模擴(kuò)張路線。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張從未停止，而且有愈演愈快之勢(shì)。而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐。“越大越大，越強(qiáng)越強(qiáng)，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速，資本與土地規(guī)模成了制勝的關(guān)鍵。”李睿說(shuō)。
相比前幾位大佬，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的陽(yáng)光新業(yè)，則更趨于穩(wěn)健。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時(shí)候搞出大動(dòng)作的企業(yè)(如在2008年一口氣收購(gòu)了家世界18個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包)，卻在當(dāng)下顯得格外謹(jǐn)慎。“正因?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)太火，未來(lái)一些項(xiàng)目肯定會(huì)出問(wèn)題。所以我們?cè)谀玫亍U(kuò)張的時(shí)候，就更要謹(jǐn)慎。”
李睿分析，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，對(duì)于老牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)上保持謹(jǐn)慎，未免不是一種以退為進(jìn)的策略。對(duì)于以上兩種戰(zhàn)略，陽(yáng)光新業(yè)高層則表示：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無(wú)定式，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，則需要根據(jù)自身情況找到適合自己的模式。