始于今年年初的新一輪調(diào)控已進(jìn)行半年有余，在限貸、限購、加息等政策壓力下，吉林省長春市房地場市場近期出現(xiàn)三大新動向，一是商品房量跌價滯，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)；二是優(yōu)惠措施頻出，部分樓盤價格松動；三是房企資金鏈吃緊，中小企業(yè)賣地求存。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著新增供應(yīng)持續(xù)增加，下半年開發(fā)商銷售回款壓力越來越大，不排除更多開發(fā)商加入“以價換量”行列。
量跌價滯，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司提供的數(shù)據(jù)表明，2011年7月，長春商品住宅新增供應(yīng)面積為68.89萬平方米，環(huán)比上升0.5%，同比上升53.8%。這是繼5月房交會后，長春市連續(xù)3個月供應(yīng)大增。
據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)東北區(qū)總經(jīng)理王喻冬介紹，目前長春房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，今年前幾個月長春樓市供需求為1：1.1，但是到7月份，供求比已達(dá)1：0.7，供應(yīng)量大于需求量超過30%。
伴隨供應(yīng)量持續(xù)增加的是銷售下滑、房價滯漲。搜房網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，今年上半年長春商品房成交同比下降24%。進(jìn)入7月份之后，長春商品房成交量有所上升，但是不足以扭轉(zhuǎn)成交頹勢。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司統(tǒng)計，今年7月，全市商品住宅成交面積49.92萬平方米，環(huán)比上升19.4%，同比上升4.2%；成交套數(shù)5015套，環(huán)比上升17%，同比下降3.6%。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計數(shù)據(jù)還表明，7月長春商品住宅成交均價為7020元/平方米，環(huán)比上升3.5%，同比上升21.7%。“價格雖然還在上漲，但是漲幅已經(jīng)明顯趨緩。如果按照去年的增速，商品房均價早已破‘七’，應(yīng)該達(dá)到八九千元”，王喻冬說。
優(yōu)惠措施頻出，部分樓盤價格松動
與以往年底集中優(yōu)惠打折不同，今年長春房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠潮來得更早也更猛烈。從6月份恒盛3000元低起價開始，“9折巨惠”“最低首付7.5萬”等各種優(yōu)惠政策不斷涌現(xiàn)。曾被視為“鐵板”一塊、只漲不跌的長春房地產(chǎn)市場，價格開始松動。開發(fā)商或隱性降價，或者直截了當(dāng)?shù)推饍r、大折扣。
“2萬抵10萬”，深圳益田在長春的某項目被認(rèn)為是目前折扣力度最大的項目，100平方米的商品房價格直降800元/平方米，加上一次性付款98折等優(yōu)惠，小戶型降價幅度已超過千元。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，與一期成交價格相比，有的戶型折扣已達(dá)七二折，只不過沒有明說而已。保利、恒大等知名開發(fā)商的項目也推出一口價、特價房等優(yōu)惠。“一些開發(fā)商資金鏈特別緊張，已經(jīng)繃不住了，但是直接降價又怕引起前期購房者不滿，所以會采取一些比較隱蔽的、曲折的方式降價”，業(yè)內(nèi)人士分析說。與大開發(fā)商“穿馬甲”隱性降價的方式相比，一些中小開發(fā)商降價來得更直接，開盤即采取“3”字頭或者“4”字頭的低起價。近日長春某樓盤直接推出4299元/平方米的超低起價，1200多套房子引來近3000人認(rèn)購。
房企資金鏈吃緊，中小企業(yè)賣地求存
長春房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的第三個新動向是，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，開始賣地求生。而一些大型房企則趁機(jī)抄底，擴(kuò)大自己的土地儲備。
今年1月28日長春市新年第一次土地出讓儀式上，吉林省萬程房地產(chǎn)有限公司以近8000萬元的價格摘得位于長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一塊18000平方米土地。不過，眼下這個地塊已轉(zhuǎn)由恒大長春公司開發(fā)，成為恒大“翡翠華庭”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一開發(fā)商拿地，另一開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的情況今年并不少見。位于凈月區(qū)新城大街與博學(xué)路交會處東南部的一宗地塊，最初由長春兆基地產(chǎn)拍得。此后兆基地產(chǎn)被復(fù)地集團(tuán)收購，該地塊變身復(fù)地哥德堡森林、復(fù)地嘉年華廣場等項目；最近關(guān)注度較高的亞泰梧桐公館同樣存在類似情況，土地所屬為長春市政建設(shè)(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā)商則是長春本土最大房企亞泰地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)信貸資金收緊和土地限期開發(fā)的雙重政策壓力下，開發(fā)商資金鏈越來越緊，特別是中小公司，根本無力開發(fā)，索性一賣了之。而大型房企則借機(jī)出手，將自己心儀的地塊收入囊中。
不過，記者在長春市國土資源局了解到，國有土地并不能私下交易，拿地開發(fā)商投資額必須超過地塊總投資的25%才可以轉(zhuǎn)讓。所以，眼下的土地轉(zhuǎn)讓往往以合作、收購、兼并等方式進(jìn)行，大開發(fā)商收購、重組小開發(fā)商后依然以原來的公司名稱進(jìn)行開發(fā)，這樣就不需要到國土部門辦理相關(guān)手續(xù)。
對于長春房地產(chǎn)市場當(dāng)下出現(xiàn)的以中小企業(yè)賣地為核心的收購重組現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先是因為某些拍得土地的開發(fā)企業(yè)，其主業(yè)并不在房地產(chǎn)領(lǐng)域，只是因為近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展較好，所以開始涉足這個行業(yè)。但是并不具備開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)能力，所以遇到困難后心生退意；二是今年房地產(chǎn)市場形勢比較嚴(yán)峻，量跌價滯，而且調(diào)控政策沒有放松跡象，一方面嚴(yán)查閑置用地，另一方面嚴(yán)控信貸，開發(fā)商特別是中小開發(fā)商資金嚴(yán)重不足，導(dǎo)致部分開發(fā)商看淡后市，所以將公司和土地一起賣掉規(guī)避風(fēng)險。
對于長春房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的三大新動向，王喻冬認(rèn)為，這正是宏觀調(diào)控期待的結(jié)果，有利于擠出房地產(chǎn)市場的泡沫，使之走上良性發(fā)展軌道。他判斷，未來幾個月這種以價換量態(tài)勢仍將延續(xù)，購房者將迎來買房最佳時機(jī)。不過，他也同時指出，由于長春外來人口、流動人口相對較低，城市主要以剛性需求為主，市場泡沫較小，房價很難出現(xiàn)強(qiáng)勢下跌。