日前，住建部下發(fā)文件，要求各省住建廳在8月20日之前將上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況及需要采取必要限購措施的城市名單上報住建部。經(jīng)過月余醞釀，新一輪專門指向二三線城市的限購政策進(jìn)入倒計時。多位業(yè)內(nèi)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，在嚴(yán)厲的限購及信貸政策環(huán)境下，市場成交量難言樂觀，房價下行的壓力正在不斷加大。
 |
|
|
資料照片 |
|
限購 成交量或遭重?fù)?/STRONG>
7月底，住建部公布了需要納入限購范圍的二三線城市“五條標(biāo)準(zhǔn)”。據(jù)悉，住建部的具體標(biāo)準(zhǔn)為，“6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月均環(huán)比增幅較高，排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快，調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強(qiáng)烈的。”住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。
鏈家地產(chǎn)市場研究部據(jù)此統(tǒng)計，廊坊、保定、揚州、惠州、香河、宜昌、鎮(zhèn)江、舟山等19個城市均符合上述條件。其中，秦皇島、濰坊、柳州、煙臺、揚州、東莞等14個城市滿足兩項以上限購標(biāo)準(zhǔn)。另外，約有18個城市在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位于前列。鏈家地產(chǎn)市場研究部預(yù)計，屆時將會有30至35個二三線城市列入限購之列。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》，截至8月已有41個大中城市出臺限購政策，加上這次預(yù)計限購的城市，限購城市的總數(shù)將達(dá)到75個左右。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿則對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，當(dāng)前70個大中城市里，只有一半的城市施行了限購政策。“如果此輪限購城市數(shù)量在30個以內(nèi)的話，是比較正常的數(shù)目也是符合我們預(yù)期的，當(dāng)然它的影響也不會太大。如果超出這個范圍，達(dá)到30個以上，那就會有很大的影響，會波及整個房地產(chǎn)市場。”他說。
實際上，前期已經(jīng)實施限購的城市的例子表明，對于實施限購后的成交量，的確不容樂觀。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，作為限購令實施樣本城市的北京，限購持續(xù)半年以來合計住宅總簽約為91955套，為最近三年同期最低，總成交量環(huán)比上一個半年下降46.5%。
而一份來自中原地產(chǎn)近期對50個尚未實施限購的城市市場情況及出臺限購政策的可能影響進(jìn)行的調(diào)研表明，一旦這50個城市出臺限購政策，成交量受影響的城市數(shù)量將占九成。
掙扎 資金鏈條緊繃房企日益難受
二三線城市限購的全面落實，及其對于成交量可能造成的巨大影響，對于正在日益緊繃的資金鏈條和始終未見放松的調(diào)控政策中掙扎生存的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一個再糟糕不過的消息了。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬一級行業(yè)分類，兩市已有包括萬科在內(nèi)的40家房地產(chǎn)類上市公司公布了2011年中報，中報數(shù)據(jù)顯示，從負(fù)債水平來看，剔除ST類上市公司外，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率由去年同期的60.3%進(jìn)一步提升至60.9%，上述40家企業(yè)中，有24家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率上升的情形。從龍頭企業(yè)來看，萬科A和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別由去年同期的69.8%和61.3%進(jìn)一步上升至77.8%和65.5%，上升幅度分別達(dá)到了11.5%和6.8%。
從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額這一指標(biāo)來看，房地產(chǎn)類上市公司資金鏈條捉襟見肘的跡象也十分明顯。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述40家房地產(chǎn)公司中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比出現(xiàn)下降的達(dá)到了22家，這22家企業(yè)中，除了ST東源外，降幅均超過了10%，降幅超過50%的也達(dá)到了15家；而總的來看，剔除萬科A以后，39家房地產(chǎn)上市公司今年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-121.5億元，較去年同期-113.9億元出現(xiàn)了進(jìn)一步下降。以招商地產(chǎn)為例，2011年上半年，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-30.2億元，較去年同期下滑了51.4%。
“房地產(chǎn)上市公司目前的資金鏈條確實比較緊張。”西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，目前中小開發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開發(fā)商的融資渠道較多，其項目結(jié)構(gòu)分布廣泛，其在二、三線城市的良好銷售在一定程度上緩解了其資金緊張程度。“總的來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條目前呈現(xiàn)兩個特點，一是支出大于流入，二是資金成本不斷升高。”肖劍認(rèn)為，一旦二、三線城市限購政策得到落實后，開發(fā)商的成交量將進(jìn)一步受到抑制，銷售肯定不如上半年，屆時其業(yè)績增長也將出現(xiàn)小幅放緩的情形。
來自好買基金研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，2011年7月，43家信托公司共成立185只固定收益信托產(chǎn)品，其中，投向房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到了56只，占比達(dá)到了30.27%，僅在披露募集金額的28只信托產(chǎn)品中，募集資金規(guī)模就達(dá)到了74.51億元。
“調(diào)控政策不會放松，進(jìn)一步從嚴(yán)的程度將會根據(jù)市場的最新變化進(jìn)行相機(jī)抉擇。”盡管開發(fā)商資金日益捉襟見肘，但民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖肖認(rèn)為，“在房價整體依然維持高位、樓市銷售并未跌至冰點的現(xiàn)狀下，調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向放松的概率幾乎為零，而進(jìn)一步從嚴(yán)的程度將會根據(jù)外圍及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房價的最新變化進(jìn)行相機(jī)抉擇，整體仍將維持偏緊的態(tài)勢。”
影響 房價下行壓力加大
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在資金鏈條持續(xù)緊繃，調(diào)控政策未見放松的預(yù)期下，二三線城市的全面限購在打擊成交量的同時，也勢必將對房價產(chǎn)生較大影響。
“執(zhí)行限購的政策三線以上城市達(dá)到75個，意味著全國將有一半以上的城市執(zhí)行限購。限購政策在二三線城市繼續(xù)深入，將有利于房價加速下行。”張月表示，“房價調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)，一方面限購力度不放松，表明政府對于樓市調(diào)控的決心，消費者對于房價下行的信心將持續(xù)增強(qiáng)，房價出現(xiàn)明顯下降之前，商品住宅成交量將會回落；另一方面限購城市已然占據(jù)較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對于房價的推動作用減弱。”
方正證券首席分析師湯云飛則表示，從前期房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果來看，大中城市房屋成交價出現(xiàn)反彈但增幅回落，房屋成交量萎縮，總體效果有待加強(qiáng)。“我們認(rèn)為，央行的信貸緊縮政策對房地產(chǎn)調(diào)控的作用已到位，進(jìn)一步的措施更多的只能依賴行政手段。住建部二三線城市限購五標(biāo)準(zhǔn)的操作性強(qiáng)，若執(zhí)行嚴(yán)格，二三線城市房價過快上漲的勢頭有望得到遏制，但三四線城市可能被擠出的資金推漲。”湯云飛表示。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，此次全面落實全國范圍內(nèi)二三線城市的限購，表明了政府對于部分房價上漲過快城市的調(diào)控力度在加大。“原因很簡單，盡管大家對于限購有爭議，但就實際運行的情況來看，限購確實對于抑制房價過快上漲產(chǎn)生了實際效果，一些前期限購的城市成交量出現(xiàn)了下滑，價格也出現(xiàn)了松動。”顧云昌表示。
顧云昌認(rèn)為，此次限購將有效地抑制全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場投資需求，進(jìn)而改變市場的供求關(guān)系，促使市場向供求基本平衡或者供略大于求的買方市場轉(zhuǎn)變。“總的而言，下半年全國城市房價將有望總體保持平穩(wěn)，實現(xiàn)軟著陸。”