按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫，但部分城市房價(jià)卻“逆勢(shì)上漲”。國務(wù)院日前提出，“房價(jià)上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍”。
二三線城市樓市真相究竟如何？房價(jià)上漲“推手”何在？限購范圍的擴(kuò)大應(yīng)當(dāng)如何把握？記者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。
調(diào)控呈現(xiàn)“地區(qū)分化”
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購城市樓市大多降溫，投資投機(jī)性需求明顯受抑，房價(jià)漲幅收窄，個(gè)別地區(qū)房價(jià)甚至出現(xiàn)了同比下降。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線城市或發(fā)達(dá)二線城市，同比降幅最大的北京降幅達(dá)到48.32%。
不過，調(diào)控效果出現(xiàn)了明顯地區(qū)差異，最突出的表現(xiàn)是：部分二三線城市房價(jià)“逆勢(shì)上漲”。
在山東煙臺(tái)，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價(jià)在每平方米4500元左右；今年1月以來，連續(xù)突破6000元。
福建泉州城區(qū)的商品住宅均價(jià)，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”；隔一個(gè)月后，已接近每平方米1.1萬元。此外，今年以來泉州房地產(chǎn)市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套；其中二季度城區(qū)的住房交易套數(shù)和交易面積，均環(huán)比一季度增長了近三成。
遼寧丹東是今年上半年全國房價(jià)漲幅最快的城市之一，今年1-6月間，前四個(gè)月漲幅均在兩位數(shù)之上，有三個(gè)月的漲幅更是名列70個(gè)大中城市首位。
該市一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者，該公司一個(gè)樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。
“今年以來，部分二三線城市房價(jià)堪稱逆勢(shì)上揚(yáng)，有些城市甚至連月保持兩位數(shù)上漲，這是本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點(diǎn)。”中原集團(tuán)研究中心一位負(fù)責(zé)人說。
中原集團(tuán)研究中心近日公布的一份針對(duì)50個(gè)未限購二三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示，有26個(gè)城市上半年住宅成交量同比出現(xiàn)上升，沒有一個(gè)城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，丹東等18個(gè)城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超過20%，14個(gè)城市上半年外地人購房比重超過20%。
上漲背后有三大“推手”
在調(diào)控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房價(jià)為何依然“頑強(qiáng)”上漲？記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，除了沒有實(shí)行限購之外，其原因大致有三：
一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來，國務(wù)院批復(fù)了十多個(gè)國家級(jí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材。
比如，根據(jù)國家批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，煙臺(tái)積極發(fā)展與威海的城鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)，爭取成為“山東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市之一”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成383.12億元，比上年增長41.3%，增幅比山東全省高7.4%。今年以來，煙臺(tái)市房地產(chǎn)投資增速在山東沿海城市中高居首位。
記者在煙臺(tái)采訪發(fā)現(xiàn)，隨著夏季旅游旺季的到來，位于該市濱海路與養(yǎng)馬島大橋一帶多個(gè)項(xiàng)目相繼開盤，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)下，高端海景住宅價(jià)格已邁進(jìn)“萬元時(shí)代”。
二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區(qū)樓盤“太古廣場”售樓部經(jīng)理告訴記者，目前新推出的兩棟樓、100多套房子已售完，估計(jì)30%的簽約客戶是受福建、廈門等地限購令影響“回流”購房的。
福建三盛地產(chǎn)泉州公司營銷總監(jiān)曾義龍認(rèn)為，今年以來，泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮，一是基于開發(fā)商近期較為緊張的現(xiàn)金流，希望通過推盤加快銷售速度；二是附近的福州、廈門兩大城市出臺(tái)限購令，擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流，因此多數(shù)開發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)加快推盤，以防止客戶流失，保證市場占有率。
據(jù)記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價(jià)相對(duì)較低的二三線城市，其受限購“擠出效應(yīng)”影響均較為明顯。
三是較低價(jià)格基數(shù)上的“追漲”。丹東市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任石萬才介紹，丹東既沿邊又沿海，生態(tài)環(huán)境、氣候良好，是宜居旅游城市，近年經(jīng)濟(jì)快速增長。但房價(jià)基數(shù)較低，去年為每平方米3243元。今年以來房價(jià)同比增幅較大，但絕對(duì)增加值不多。
當(dāng)?shù)胤科箦\繡集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理林延明介紹，最近公司剛對(duì)537名客戶做了一份問卷調(diào)查。調(diào)查顯示，購房者中前三位是機(jī)關(guān)工作人員、私營業(yè)主和工薪階層，分別占37%、23%和20%；從地域看，83%為本地居民，17%為外來居民；“房價(jià)基本適應(yīng)當(dāng)?shù)氐馁徺I力”。
調(diào)控應(yīng)“區(qū)別用力”
專家指出，今年以來一線城市樓市應(yīng)聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態(tài)勢(shì)值得關(guān)注，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度，同時(shí)避免效果打折。
“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點(diǎn)城市的老路，防止房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)迅速起飛、透支未來的上漲空間。必須要在房價(jià)上漲的初期，就將其納入調(diào)控范圍。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，目前，限購城市房地產(chǎn)市場仍然面臨著量的反彈壓力，房價(jià)也存在上漲沖動(dòng)，而大多數(shù)非限購城市處于“量價(jià)齊升”的行情狀態(tài)。為避免樓市調(diào)控繼續(xù)面對(duì)這種尷尬局面，有關(guān)部委除繼續(xù)“給力”限購政策和擴(kuò)大限購城市名單外，各地政府還須切實(shí)擴(kuò)大樓市供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，特別是加快保障房的建設(shè)和供應(yīng)。此外，要對(duì)落實(shí)調(diào)控不力的地區(qū)及時(shí)啟動(dòng)問責(zé)機(jī)制。
中原集團(tuán)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，由于中國廣大二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段，有著不同的市場結(jié)構(gòu)，因此限購應(yīng)“區(qū)別用力”。
“對(duì)一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺(tái)"限購"政策。對(duì)于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對(duì)待，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行"限購"，一些因大城市"限購"而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)進(jìn)行保護(hù)，而純粹的投資投機(jī)性需求則應(yīng)進(jìn)行限制。”這位負(fù)責(zé)人說。