“不退差價(jià)，誓不罷休。”8月6日，幾十位購房者都出現(xiàn)在北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰售樓處前，拉開了老業(yè)主們維權(quán)的序幕。
一切源于華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目在8月初的降價(jià)。彼時(shí)，該樓盤以特價(jià)房的名義，推出60套均價(jià)為14000~15000元/平方米的房源，這一價(jià)格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價(jià)相比，降幅達(dá)10%以上。
而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開的降價(jià)潮中的一員。
降價(jià)風(fēng)潮蔓延
同樣位于北京通州區(qū)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”，是北京此輪推出特價(jià)房樓盤中的“先鋒”。
7月中旬，該項(xiàng)目銷售人員開始告訴客戶，南北通透的現(xiàn)房，二居、三居的都有，售價(jià)只在每平方米14500元。這一價(jià)格對(duì)比2010年12月開盤的預(yù)期均價(jià)28250元/平方米下調(diào)了近半。
近日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者以購房者身份來到現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)售樓處并未出現(xiàn)因降價(jià)而排隊(duì)搶購的現(xiàn)象。一位銷售人員告訴記者：“14500元是指毛坯房?jī)r(jià)格。而現(xiàn)在出售的都是精裝修，均價(jià)16000~17000元/平方米不等。推出特價(jià)房以后，一套兩居室的總價(jià)要比之前優(yōu)惠超過50萬。”記者獲悉，調(diào)控后，該樓盤在降價(jià)前的近半年時(shí)間內(nèi)只有11套成交。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，通州的商品房庫存量全市最多，同時(shí)，2010年初開始該區(qū)域房?jī)r(jià)從每平方米1萬元上漲到2萬元以上，價(jià)格虛高，炒作氛圍濃郁，且部分購房者為外地戶籍。因此，限購及限貸政策影響了北京市場(chǎng)的需求，通州也就成為了最先感受到樓市調(diào)控壓力的“重災(zāi)區(qū)”。
除通州以外，同屬郊區(qū)的大興區(qū)樓盤也做出了類似舉動(dòng)。如旭輝集團(tuán)開發(fā)的“旭輝御府”，該項(xiàng)目近期推出了100套17600元/平方米的特價(jià)房，相比此前21000元/平方米的銷售均價(jià)，降價(jià)幅度超過3000元/平方米。不久前，該樓盤又加推50套特價(jià)房，并由此引發(fā)大興樓市的“價(jià)格戰(zhàn)”。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，由于2010年初北京樓市一輪大幅度價(jià)格上漲，導(dǎo)致不少開發(fā)商對(duì)于2011年樓市的價(jià)格充滿信心。旭輝御府的位置位于大興區(qū)黃村新城北區(qū)，距離北京城市中心區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，且周邊配套并不完善。但在最初定價(jià)時(shí)，公司高層堅(jiān)持認(rèn)為超過2萬元/平方米的定價(jià)并不算貴。這也導(dǎo)致調(diào)控后該項(xiàng)目簽約率不高。
8月以來，這股自通州、大興而來的降價(jià)風(fēng)潮出現(xiàn)了逐漸蔓延并擴(kuò)大的趨勢(shì)。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月第一周（8月1日~7日）北京共有8個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤項(xiàng)目?jī)蓚�(gè)，其余均為老項(xiàng)目后期。8個(gè)開盤項(xiàng)目累計(jì)提供商品住宅2520套、24.2萬平方米。從這些新盤上市的價(jià)格來看，折扣力度有逐漸加大趨勢(shì)。其中位于大興區(qū)域的紅木林項(xiàng)目公開報(bào)價(jià)為20500元/平方米，但是因?yàn)橘?zèng)送面積等活動(dòng)，折合之后的均價(jià)在16000元/平方米左右。另外，金隅萬科城、建邦華府、中糧萬科長(zhǎng)陽半島等項(xiàng)目均有不同幅度的折扣。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年至今，北京市一共有99個(gè)新開商品房項(xiàng)目入市，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格，其中不乏萬科、遠(yuǎn)洋、綠地等大型房企旗下的項(xiàng)目。尤其是5月份后，這一趨勢(shì)開始逐漸明顯，而8月初開盤的項(xiàng)目，基本全部低開。
該研究部的另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)則更具參考意義：目前北京在售項(xiàng)目為353個(gè)，8月份打折促銷項(xiàng)目數(shù)已經(jīng)達(dá)到160個(gè)，占比接近50%，創(chuàng)調(diào)控后最大值。
全面降價(jià)可期
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，北京商品房住宅交易總套數(shù)達(dá)到了43975套，同比去年同期51869套下調(diào)了15.7%。張大偉預(yù)計(jì)，今年全年成交量將很難突破9萬套，這一成交量將創(chuàng)造近10年的新低。
截至8月11日，北京可售的期房住宅為70073套，現(xiàn)房住宅為37209套，二手住宅為36672套，總庫存量接近14.4萬套，已是繼2009年初以來的歷史高點(diǎn)。來自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月31日，北京全市新房庫存量已連續(xù)68天處于10萬套以上的高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜，去庫存化形勢(shì)嚴(yán)峻。
業(yè)內(nèi)人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場(chǎng)中集中爆發(fā)。“金九銀十”是樓市的一貫法則，但今年受調(diào)控影響的北京樓市，要想保持往年的火爆成交量，8月的市場(chǎng)表現(xiàn)顯得尤為重要。“預(yù)計(jì)下半年入市樓盤將達(dá)到110個(gè)左右，這些項(xiàng)目在下半年提供的住宅將超過7萬套，年內(nèi)庫存量將明顯上漲，北京房?jī)r(jià)8月下行壓力較大。”張大偉表示。
面對(duì)巨大的調(diào)控壓力，開發(fā)商開始選擇“以價(jià)換量”。然而，目前大多數(shù)“特價(jià)房”折后價(jià)格也只是和前期成交均價(jià)持平而已，而且多數(shù)項(xiàng)目是“滯銷盤”，因此并沒有讓購房者享受到太大實(shí)惠。
對(duì)于這種情況，消費(fèi)者心知肚明。在通州一家售樓中心，購房者張先生表示：“我一直想買一套房子，但現(xiàn)在這樣的情況，我認(rèn)為還有繼續(xù)降價(jià)的空間。”記者獲悉，張先生此前已經(jīng)在該樓盤交了1萬元訂金，但由于市場(chǎng)下行，張先生決定先退回訂金，看年底市場(chǎng)反應(yīng)再?zèng)Q定。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前特價(jià)房多在遠(yuǎn)郊，而且通州等區(qū)域過去一兩年房?jī)r(jià)漲幅較大，而北京的其他區(qū)域，尤其是在中心城區(qū)可能房?jī)r(jià)依然是比較堅(jiān)挺，整個(gè)城市還沒有迎來拐點(diǎn)。
不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，特價(jià)房開始出現(xiàn)代表著一個(gè)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)，因?yàn)椋貎r(jià)房實(shí)際就是降價(jià)，是開發(fā)商借此試探市場(chǎng)反應(yīng)的一種手段。如果購房者對(duì)特價(jià)房反應(yīng)冷淡，說明房?jī)r(jià)還需下降。而如果特價(jià)就出現(xiàn)搶購，則說明剛需依舊存在，只是被調(diào)控短時(shí)間壓抑住了購房需求。
協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下，地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始“以價(jià)換量”，對(duì)新開樓盤均采取降價(jià)促銷手段。從后市看，由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間將進(jìn)入開發(fā)商和購房者的新一輪博弈，供應(yīng)將放緩，價(jià)格下行壓力較大，市場(chǎng)成交將輕微浮動(dòng)。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)乱舱J(rèn)為，隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商降價(jià)求售的心理也逐漸增強(qiáng)，目前2011年新開在售期房擬售價(jià)與成交價(jià)的差距已經(jīng)擴(kuò)大到10%。在7月份全國銷售額大幅下降的情況下，未來開發(fā)商降價(jià)的趨勢(shì)也會(huì)逐漸明顯。
“今年下半年，房子有可能出現(xiàn)賣不動(dòng)的情況。”北京萬科總經(jīng)理毛大慶坦承，每年的12月到第二年1月，都是開發(fā)商資金鏈最為薄弱的時(shí)期。今年這一現(xiàn)象將尤為嚴(yán)重，因?yàn)樵谙拶徴呶从腥魏嗡蓜?dòng)的情況下，固定數(shù)量的資質(zhì)購房人群隨著市場(chǎng)的不斷消化會(huì)逐漸減少。因此，他預(yù)計(jì)：“樓市的拐點(diǎn)將在明年春節(jié)前后出現(xiàn)。”