本已走在下行通道中的內(nèi)地樓市，正在經(jīng)受外部環(huán)境劇烈變化的考驗(yàn)。
8月9日，全球股市迎來(lái)黑色星期一，引發(fā)市場(chǎng)信心危機(jī)。全球經(jīng)濟(jì)二次探底是否來(lái)臨，以及由此而來(lái)的中國(guó)貨幣及宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的爭(zhēng)論也撲面而來(lái)。
中國(guó)政府會(huì)否像2008年一樣，再次出手救市，放松房地產(chǎn)調(diào)控？接受本報(bào)記者采訪的多位學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，此次危機(jī)與2008年不同，中國(guó)出臺(tái)刺激性政策的空間不大，但也不會(huì)放松。
在8月9日的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，下半年地價(jià)將進(jìn)一步下行；新房市場(chǎng)中，供應(yīng)加大，銷(xiāo)售放緩，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。
緊縮貨幣政策之辯
在全球股市動(dòng)蕩之時(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)正走在去泡沫化的路上，持續(xù)的緊縮貨幣政策令今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款節(jié)節(jié)下滑，地產(chǎn)商資金鏈吃緊。
在本周之前，房地產(chǎn)調(diào)控的熱門(mén)話題是二三線城市限購(gòu)擴(kuò)大，市場(chǎng)熱衷于猜測(cè)哪些城市將被列入新一輪限購(gòu)城市名單。但外部環(huán)境的變化，令緊縮貨幣政策是否繼續(xù)，限購(gòu)擴(kuò)大能否出爐，變數(shù)陡生。
“到底加不加息？若放在兩周前，必加無(wú)疑。可眼下，全球金融動(dòng)蕩，美國(guó)EQ3快出來(lái)了，加息恐對(duì)我國(guó)不利。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，全球大宗商品價(jià)格正在大跌，這將緩解中國(guó)的輸入性通脹壓力，近期加息的可能性大減。
國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，如果下半年加息，時(shí)間窗口就在8月中上旬，因?yàn)檫M(jìn)入通脹下行區(qū)間加息并不常見(jiàn)。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究員喻海文也認(rèn)為，中國(guó)進(jìn)一步加息和提高存款準(zhǔn)備金率的可能性很低。“還沒(méi)有完全走出危機(jī)的、惡劣的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，和不明朗的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，將繼續(xù)挽救中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。”
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，調(diào)控政策繼續(xù)呈收緊趨勢(shì)，雖然外部環(huán)境因?yàn)槊纻鶈?wèn)題而出現(xiàn)變化，但由于政府吸取了2009-2010年過(guò)度寬松的教訓(xùn)，而1-7月國(guó)內(nèi)CPI高企，貨幣政策放松還為時(shí)尚早；而且，目前房?jī)r(jià)相比2008年已經(jīng)很高，不具備再次以樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可能。
“全球二次探底時(shí)，中國(guó)不需要放松貨幣、不需要放松房地產(chǎn)政策，也不需要什么產(chǎn)業(yè)政策。”世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，7月CPI已屆拐點(diǎn)，加息會(huì)推遲一段時(shí)間，而房地產(chǎn)又不可能松，整個(gè)行業(yè)應(yīng)從政策期，進(jìn)入熬夜期。
他表示，所謂的熬夜期，是指房地產(chǎn)最壞的日子可能還會(huì)持續(xù)，但政策層面不可能再壞，市場(chǎng)的低迷才是真正的考驗(yàn)。
樓市調(diào)控博弈加劇
貨幣政策的膠著之外，樓市調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。
8月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月商品房及住宅銷(xiāo)售面積的同比上漲幅度，都超過(guò)了上半年的同比上漲幅度，其原因是樓市分化現(xiàn)象明顯：調(diào)控力度更大的一線城市持續(xù)萎縮，而部分沒(méi)有限購(gòu)的二三線城市則是上漲的主力，它們拉高了整體房?jī)r(jià)上漲的幅度。
在萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個(gè)城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。
但張大偉對(duì)記者表示，“接下來(lái)很可能出現(xiàn)限購(gòu)城市受到未限購(gòu)城市爆發(fā)上漲的影響，也出現(xiàn)反彈，從而影響已經(jīng)出現(xiàn)的下調(diào)趨勢(shì)。”最近很多城市出現(xiàn)了因害怕限購(gòu)到來(lái)，而搶趕末班車(chē)的現(xiàn)象。
他認(rèn)為，金九銀十是房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的銷(xiāo)售季，9-11月，很多城市的銷(xiāo)售量接近全年的一半。雖然外圍環(huán)境出現(xiàn)了變化，但更應(yīng)盡早確定第二輪限購(gòu)城市名單。“樓市各方博弈正在加劇。”張大偉稱(chēng)，目前樓市調(diào)控已到了逆水行舟的關(guān)鍵時(shí)期，一旦再次因?yàn)橥獠凯h(huán)境變化而放松樓市調(diào)控，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)難以控制的變化。
楊紅旭認(rèn)為，在外圍環(huán)境的巨大變化后，限購(gòu)擴(kuò)大化雖不能說(shuō)胎死腹中，但估計(jì)再出臺(tái)限購(gòu)的城市數(shù)量不會(huì)很多。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌則表示，上半年地方賣(mài)地不利，土地頻頻流標(biāo)，下半年地方政府推地壓力很大，保障房資金又面臨缺口。
不過(guò)，萬(wàn)科、保利、中海等主流房企他們?nèi)晕锤淖兡瓿踔两駥?duì)于調(diào)控將長(zhǎng)期存在不放松的判斷。“無(wú)論天氣如何變化，我們所做的就是把自己的事情做好，盡可能地促進(jìn)銷(xiāo)售。”郁亮說(shuō)，他相信高層調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度很堅(jiān)決。
房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)未改
目前趨于一致的觀點(diǎn)是，外圍經(jīng)濟(jì)體的狀況惡化，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市而言，影響遠(yuǎn)沒(méi)有2008年那么大。
瑞穗證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年CPI高點(diǎn)出現(xiàn)在三季度，而全年CPI達(dá)到6%，目前國(guó)內(nèi)的首要任務(wù)仍然是控制通脹。“政府不會(huì)輕易降低緊縮政策的力度。”中信證券(600030,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
今年6月份，標(biāo)普曾將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，理由是信貸趨緊且房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑。
這兩個(gè)因素目前來(lái)看并沒(méi)有改變。8月9日，標(biāo)普駐香港企業(yè)評(píng)級(jí)主管李國(guó)宜稱(chēng)，隨著融資環(huán)境趨緊，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾個(gè)月的處境將更加艱難。一方面海外融資難度加大；另一方面中國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)信托市場(chǎng)融資的監(jiān)管。
李國(guó)宜并指出，標(biāo)普下調(diào)美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)也可能引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩，造成開(kāi)發(fā)商融資成本上升。像沿海綠色家園和上海證大這樣的規(guī)模較小或杠桿率較高的開(kāi)發(fā)商，可能面臨更大的融資壓力。
去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來(lái)的最低水平；與去年同期類(lèi)比，前6個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來(lái)的低點(diǎn)，僅僅比2008年底略高一點(diǎn)點(diǎn)。
此外，主流開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售在7月份放緩。7月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷(xiāo)售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬(wàn)科、中海、保利環(huán)比下滑超過(guò)3成。
沈建光認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，一線城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將在三季度出現(xiàn)。國(guó)內(nèi)多家券商機(jī)構(gòu)的報(bào)告也認(rèn)為，8、9月份的推盤(pán)高峰開(kāi)始，房地產(chǎn)公司降價(jià)促銷(xiāo)是大概率事件。
渣打銀行報(bào)告也指出，到今年年底，多數(shù)二線城市可能會(huì)出現(xiàn)足夠銷(xiāo)售20個(gè)月的存量房，存量房的積壓將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌10%到20%。