調(diào)控下開發(fā)商賣樓速度大為減慢，根據(jù)已發(fā)布的上市公司公告，上半年完成全年銷售目標(biāo)超過50%的開發(fā)商僅恒大一家。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認為，下半年房價下調(diào)是大概率事件。
同樣在同策資深地產(chǎn)分析師王巍立看來，上海樓市的熱度已經(jīng)大大降低，下半年度主基調(diào)將繼續(xù)圍繞優(yōu)惠促銷以及提高產(chǎn)品力兩方面。
這從上海一二手房倒掛加大可以見得。在近期21世紀不動產(chǎn)對上海門店跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前上海一、二手倒掛現(xiàn)象有所突出，如寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊。
據(jù)了解，在松江新城板塊，“綠地?薔薇九里”近期新房售價約為1.5萬元/平方米，低于周邊部分同類二手房約1.6萬元/平方米的的價格。
無獨有偶，在嘉定南翔板塊，目前在售的一手項目，如朗詩綠色街區(qū)精裝房的實際成交均價約為2.07萬元/平方米，周邊品質(zhì)相似的金地格林世界樓層較好的二手房單價則已達到了2-2.1萬元/平方米，且未算上二手交易環(huán)節(jié)中的各種稅費。
此外，在寶山月浦板塊，今年7月份新開的中冶尚園和寶華盛世花園，兩項目近期成交均價分別為1.25萬元/平方米、1.24萬元/平方米。而上述成交價格明顯低于周邊二手房源的掛牌價格。如月浦板塊內(nèi)的嘉城國際花園其二手房源掛牌價格普遍高于1.6萬元/平方米，甚至是板塊內(nèi)的老工房，月浦八村及樂業(yè)四村等其掛牌價格亦在1.5萬元/平方米左右。
不難發(fā)現(xiàn)，降價跑量蠢蠢欲動的新盤主要位于上海外環(huán)線外。
對此，王巍立認為，下半年的公寓以及別墅的主要供應(yīng)主力集中在大浦東以及嘉定，而2011年上半年非工業(yè)倉儲用地成交也主要集中在嘉定與浦東兩個區(qū)域，這兩個區(qū)域土地成交量是11年上半年總體成交量的38.8%；
此外，寶山、閔行、松江也是土地成交熱點區(qū)域。其推斷未來較長一段時間內(nèi)，浦東將成為上海商品住宅市場的主力區(qū)域，而根據(jù)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在二手房市場，最活躍的幾大板塊也在浦東的金橋、三林以及周康等。
浦東、寶山、閔行等區(qū)域下半年預(yù)計的大規(guī)模供應(yīng)，開發(fā)商或?qū)⒃俣认抡{(diào)價格。
此前21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，在浦東周康、寶山楊行等上海外圍新房集中板塊，二手房較同質(zhì)新盤的價差優(yōu)勢在1000-3500元/平方米不等。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，一、二手倒掛主要集中在外圍新盤集中上市的區(qū)域，一方面是政策重壓、去化受阻下的新盤低開，另一方面區(qū)域內(nèi)同質(zhì)可比的次新盤在二手房市場上掛牌后價格保持高位。
不過，機構(gòu)認為價格下降的項目主要集中于剛需族所需房源。
陳勁松認為，部分開發(fā)商的開發(fā)尤其是豪宅的開發(fā)會暫停。“因為你要錢沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎么不降價呢？降價有人買嗎？降多少有人買呢？這個問題就成為擺在開發(fā)商面前一個非常實際的問題。