經(jīng)歷了3周低迷的上海樓市，在7月最后一周迎來一波翹尾行情。
佑威及樓市專評網(wǎng)8月1日聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（7月25日-7月31日）上海市商品住宅成交面積為23.44萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲35.84%；商品住宅成交均價為21272元/平方米，環(huán)比下跌6.20%。商品住宅新增供應面積為16.87萬平方米，環(huán)比下跌18.67%。
據(jù)佑威報告，兔年春節(jié)以來，上海商品住宅市場周成交量只有3周突破過20萬平方米。上周23.44萬平方米的成交量，為兔年春節(jié)以來第二高。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，上周商品住宅市場成交量的回升與近期符合中低價位樓盤大量入市有關，相應的成交均價也有所拉低。陸騎麟說，如果后期中小戶型和中低價位樓盤供應增加，商品住宅市場成交量可能進一步提升，但樓市整體回暖還有待于房價的回調(diào)。
高端項目受阻“滬四條”
此外，陸騎麟提到，在二三線城市限購被提上議事日程，及上海加強樓市調(diào)控“滬四條”出臺的背景下，“一些開發(fā)商對于本次調(diào)控的長期性和廣泛性有了充分認識”，因而采取了降價跑量的策略。“一旦這種策略為更多開發(fā)商所采用，配合剛性需求的入市，將明顯拉動成交量的上升。”
據(jù)搜房網(wǎng)分析師湯正魏介紹，上周開盤的公寓項目和前幾周類似，均以90平方米左右小戶型為主。在當前市場中，小戶型房源的銷售成績遠好于其他戶型產(chǎn)品。小戶型依然會是未來幾周市場重點關注的對象。
陸騎麟說，“滬四條”對于非滬籍戶口補繳稅款購房的禁令如能嚴厲執(zhí)行，將進一步強化限購效果，考慮到目前上海中高端樓盤購買者中非滬籍人士占據(jù)了相當比例，這一禁令將對中高端市場產(chǎn)生很大的抑制作用。
據(jù)德佑地產(chǎn)8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周上海單價5萬元以上的高端豪宅成交了33套，環(huán)比減少17套，但依然處于近幾個月的相對高位，并出現(xiàn)兩套價格過億元豪宅成交。
德佑數(shù)據(jù)顯示，整個7月，上海中高端市場的成交有所上升。其中，中端樓盤（單價3萬-5萬元）成交面積達到了9.5萬平方米，環(huán)比上漲0.2%；高端樓盤（單價5萬元以上）成交面積達到了4.0萬平方米，環(huán)比上漲23.2%。
另據(jù)21世紀不動產(chǎn)昨日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，寶山、嘉定、松江、奉賢和浦東五區(qū)在7月的成交面積均在7萬平方米以上，合計占上海全市成交比例的72.9%。
7月成交面積同比大幅反彈
上周商品住宅市場的成交量翹尾，也是整個7月上海樓市表現(xiàn)的一個注腳。
據(jù)德佑地產(chǎn)8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月上海市商品住宅成交面積為77萬平方米，環(huán)比（較6月）下跌2.5%，同比（較去年同期）上漲79.1%；商品住宅成交均價22051元/平方米，環(huán)比上漲2.56%，與去年同期相比上漲14.18%。
中房信分析師薛建雄認為，受天氣炎熱和開發(fā)商為沖半年業(yè)績在6月底前集中推盤等因素影響，7月向來是樓市的傳統(tǒng)淡季。但7月商品住宅成交量的降幅小于往年同期。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東進一步解釋說，去年7月正好是“新國十條”的消化期，當時市場迅速跌入冰點，而今年調(diào)控的發(fā)力點則是在1月份的“新國八條”，在此后的政策消化期內(nèi)市場反應較為平緩。
羅亞東還稱，去年7月，由于調(diào)控出臺時間并不長，開發(fā)商大多處在觀望狀態(tài)，推盤量不足，而調(diào)控持續(xù)至今，不但沒有放松跡象，還有擴大從緊的趨勢，開發(fā)商的心態(tài)已轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)在不賣，更待何時”。隨著推盤量的提高，成交量、成交均價有望繼續(xù)提升。
上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健也認為，7月上海樓市成交整體比較活躍。通過一年多的調(diào)控，整個市場剛需房源有了一個小小的集中爆發(fā)，小戶型的供應高峰帶動交易量。
庫存壓力漸顯
值得一提的是，庫存量仍處高位。
據(jù)中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至7月31日，上海可售住宅套數(shù)為53189套，環(huán)比減少1.21%；可售住宅面積781.04萬平方米，環(huán)比增加0.01%。
中原地產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)宋會雍介紹說，隨著庫存積壓和資金緊張，最近幾周很多開發(fā)商都主動去做量價的平衡，“因為他們覺得目前的市場格局已難以承受了”。最近銷售較好的幾個樓盤，都采取了直接降價或較大優(yōu)惠的促銷方式。
21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪分析，調(diào)控從嚴背景下，開發(fā)商理應快速推盤、回籠資金，但目前開發(fā)商僅在經(jīng)歷長期的客戶積累、擁有較大的去化把握下推盤，節(jié)奏在放緩。“7月上海新建商品住宅的整體去化水平接近九成，但潛在供應的延緩上市也將為后市去化積聚更大壓力。”
據(jù)搜房網(wǎng)截至7月29日的統(tǒng)計，8月上海預計開盤的住宅項目有36個，較7月實際開盤數(shù)量提高了28%。8月的上海樓市預計依然會延續(xù)7月整體穩(wěn)定的局面，但不排除8月底出現(xiàn)開盤高峰期的可能性。
楊健認為，8月上海樓市成交還將以剛需為主，價格優(yōu)惠有可能會進一步加大，“如果沒有新的調(diào)控政策出臺的話，我覺得8月可能會比7月更活躍些。因為調(diào)控已經(jīng)基本到位，交投雙方心理也基本穩(wěn)定。”
羅亞東則預計，同樣氣候炎熱的8月，樓市還將處于僵持狀態(tài)，重大變化會出現(xiàn)在9月以后。羅亞東解釋說，“7、8月以后，上海樓市將會進入去庫存化時代，開發(fā)商會繼續(xù)加大推盤力度，上市的樓盤量會越來越多。尤其是進入9月，隨著天氣好轉(zhuǎn)，蟄伏的購買力將會增加，開發(fā)商推盤和降價誠意度將越來越大。”
據(jù)羅亞東判斷，隨著交易量的平穩(wěn)回暖，價格也會合理回落，預計下半年的均價會比調(diào)控前的高位下跌10%～15%。
二三線城市限購力度或決定調(diào)控效果
薛建雄的觀點則相對保守。他認為在中低價房源大量上市和剛需的帶動下，當前的樓市還沒有得到真正意義上的降溫。價格成為后期樓市走向的關鍵因素，報價低開或者降價是目前釋放市場購買力的有效途徑。但這兩種途徑是開發(fā)商的資金壓力足夠大時，才會被迫采用的方法。
據(jù)薛建雄介紹，開發(fā)商的資金鏈問題被關注已有半年之久，但市場卻遲遲沒有出現(xiàn)大面積的降價行為；相反，在今年上半年銷售金額的排行榜上，排名前15位的開發(fā)企業(yè)，除綠城外，銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)不同程度的上漲。
薛建雄坦言，大中型開發(fā)商的資金狀況并沒有外界想象的那樣嚴重，這是市場上沒有出現(xiàn)大面積降價的原因之一。部分開發(fā)商銷售業(yè)績不降反升，得益于開發(fā)企業(yè)進入城市范圍的廣泛，在部分城市受到限購、限貸政策的打壓時，可以從其他城市獲得資金回籠。“從上半年部分標桿企業(yè)的銷售結構來看，大型開發(fā)企業(yè)近八成的回款支撐是來自于二線城市。”
薛建雄表示，如果下半年二三線城市遭遇大面積限購的話，對開發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的。屆時，在銷售壓力下，開發(fā)商會加大新房供應，或?qū)⑼ㄟ^降價以求以價換量。