上海樓市限購(gòu)政策被進(jìn)一步強(qiáng)化。
7月20日，上海住房保障與房屋管理局發(fā)出通知，推出四項(xiàng)規(guī)范樓市的新措施。其中最引人注目的一條是，禁止非上海戶籍居民通過(guò)補(bǔ)繳稅款的方式獲得購(gòu)房資格。此前的滬版限購(gòu)令要求，非上海戶籍居民需提供連續(xù)12個(gè)月在滬納稅證明方可購(gòu)房。
通知是上海限購(gòu)令的一次“補(bǔ)漏”，上海樓市調(diào)控遲遲未見(jiàn)效被視為新措施出臺(tái)的主要原因。此前調(diào)控至今，上海樓市成交量雖有明顯下滑，但房?jī)r(jià)仍未見(jiàn)松動(dòng)跡象。通知執(zhí)行到位后，或?qū)⒃贁D出上海樓市約一成需求。
明令禁止“擦邊球”
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上海成交的二手商品房中，約有39%是被非上海戶籍居民買走的，這其中有約25%是通過(guò)補(bǔ)繳稅款的操作手法獲得購(gòu)房資格的。
今年2月，滬版限購(gòu)令出臺(tái)，被視為針對(duì)上海高房?jī)r(jià)的一劑猛藥。政策規(guī)定，在上海已有一套住房的上海戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房；而非上海戶籍居民需提供最近兩年內(nèi)在上海累計(jì)一年以上的個(gè)稅繳納證明或社保繳納證明，方可購(gòu)房。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，在滬版限購(gòu)令出臺(tái)后的五個(gè)月內(nèi)，有不少在上海居住、工作未滿一年的非戶籍居民通過(guò)一次性補(bǔ)繳一年個(gè)人所得稅的方法，以滿足購(gòu)房條件。這種做法在房地產(chǎn)交易中心也得到了認(rèn)同。
據(jù)悉，許多房屋中介公司都會(huì)替購(gòu)房者尋找代辦公司補(bǔ)繳稅費(fèi)，同時(shí)收取一定的代辦費(fèi)，一份補(bǔ)繳稅單證明收費(fèi)2000元左右。由于房產(chǎn)交易中心只依據(jù)稅單判斷購(gòu)房資格，而正常的稅單與補(bǔ)稅單沒(méi)有什么區(qū)別，而如何識(shí)別補(bǔ)稅行為，需要房產(chǎn)交易中心與稅務(wù)部門合作。
“政府的調(diào)控態(tài)度正在變得更加嚴(yán)厲。”上海證大房產(chǎn)行政總裁王輔捷告訴記者，“最主要原因是上海今年上半年的房?jī)r(jià)并未得到有效控制，調(diào)控措施雖層出不窮，許多企業(yè)和個(gè)人仍然在想方設(shè)法鉆空子。”
7月20日，限購(gòu)令被再度強(qiáng)化。上海是住房保障和房屋管理局發(fā)出通知，出臺(tái)四項(xiàng)新措施，除了強(qiáng)調(diào)“一房一價(jià)”，打擊哄抬房?jī)r(jià)外，產(chǎn)生最直接影響的一條是，禁止非上海戶籍居民通過(guò)補(bǔ)繳稅款的方式獲得購(gòu)房資格。在上海的一手房和二手房均適用此政策。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)披露，在上海浦東、普陀等一些區(qū)的分店，近日一些已簽訂的購(gòu)房協(xié)議突遭此項(xiàng)措施叫停。買賣雙方不得不選擇延長(zhǎng)交易時(shí)間，或者直接協(xié)商解約。另?yè)?jù)調(diào)查，上海上半年的一手房成交情況與之類似。因此，該政策實(shí)施后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)就有約一成左右的交易將成為此次新措施禁止的對(duì)象。
繼續(xù)擠需求
“限購(gòu)政策對(duì)成交量的影響非常明顯。”中原集團(tuán)研究董事程澐透露，上半年的調(diào)控政策，打擊最大的是樓市的成交量。但在上海的樓市需求中，自住型和改善型一直占很大比例，因此房?jī)r(jià)很難被打壓下去。在上海中心城區(qū)，幾乎已經(jīng)沒(méi)有新房了，調(diào)控之后，許多二手房房主選擇惜售，不肯降價(jià)賣房。而在上海外郊環(huán)等區(qū)域，新房比例較大，開發(fā)商一直到最近才開始使用打折促銷等手段。隨著銷售的下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存負(fù)擔(dān)正變得越來(lái)越重。
上海在此時(shí)突然出臺(tái)新措施，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，最直接的原因是7月12日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在會(huì)議上分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，并提出“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”。
一周后出臺(tái)的上海限購(gòu)“補(bǔ)漏”措施，是對(duì)住建部要求的一種呼應(yīng)。楊紅旭認(rèn)為，這四條新措施，是由上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的，并不像以往那樣由市政府出臺(tái)，規(guī)格上相對(duì)較低。而在內(nèi)容上，主要是對(duì)以往政策的重申和強(qiáng)調(diào)，沒(méi)有推出全新的措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為有限。
新措施若執(zhí)行到位，將進(jìn)一步擠出這部分需求。開發(fā)商壓力將進(jìn)一步增大，上海樓市“雪上加霜”，但仍難以徹底改變目前的局面。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)披露，2010年和2011年隨著調(diào)控政策的步步深入，上海樓市的投資需求已從10%壓縮到目前的5%左右，上海樓市的成交中，用于自住的比例非常高。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴記者，上海的房?jī)r(jià)今年以來(lái)一直較為堅(jiān)挺，上半年的走勢(shì)是先低后高，1月房?jī)r(jià)上漲，2、3月有所下跌，4、5、6月又重拾升勢(shì)。由于市中心房源較少，波動(dòng)也不明顯，外郊環(huán)的商品房仍有明顯的上漲。上海再度出臺(tái)措施加碼限購(gòu)，主要還是擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈，由于近期CPI漲勢(shì)兇猛，政府擔(dān)心漲價(jià)壓力會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)。