百密也有一疏。
信貸緊縮已經(jīng)史無前例。國內大小商業(yè)銀行紛紛大呼“不堪忍受、資金面太緊”，房貸更是因此大大受限。
于外資行，“影響不大，政策對于我們一直都不寬，現(xiàn)在他們過緊了，才顯得我們松了點。”一家外資行的個人銀行業(yè)務部負責人向理財周報記者表示。
人民幣貸款，匯豐、花旗8.5折利率
在滬上部分銀行停貸、拒絕按揭貸款業(yè)務的當下，外資行首付提高、利率天價上浮的消息甚囂塵上。
7月26-28日，理財周報記者遍訪滬上多家外資行，跟您一起了解外資行按揭貸款業(yè)務的真實現(xiàn)狀。
“人民幣貸款業(yè)務排隊的現(xiàn)象一如既往，審核要求日趨嚴格，但不能說我行沒有額度。”多家外資行一致表示。
理財周報記者在調查中發(fā)現(xiàn)，外資行房貸為清一色商業(yè)貸款，一套房首付三成幾乎成了鐵的定律，二套房渣打、恒生要求首付六成，利率上浮10%-20%，星展、大華明確表示“不做”。
花旗上海分行李姓客戶經(jīng)理透露，首套房在貸款額度200萬以上者，可以在基準利率上享受9折優(yōu)惠，而貸款300萬以上者，利率可以拿到8.5折。
“本周五之前我們首套房的利率是基準利率的8.5折，8月1號后，我行的利率調升至9折，即6.345%。”匯豐上海分行的張姓客戶經(jīng)理說。
恒生上海分行則表示，該行人民幣按揭貸款利率在6.6%以上，部分資質良好的客戶可以給予“特批”。
對于首套房貸人民幣貸款政策，東亞上海分行給出的答案最為嚴格，“沒有優(yōu)惠，基準利率7.05%還要超過一點。”大華和澳新則分別給出了“首付4成”、“人民幣按揭都不做”的回應。
外幣貸款，最優(yōu)惠星展港幣3.7%
外幣業(yè)務一向是外資行的強項。作為外資行零售業(yè)務的主打，按揭房貸更是受寵。但是，不同的銀行，給出的政策也是大相徑庭。
對比多家外資行的首套房外幣還款政策，理財周報記者發(fā)現(xiàn)，星展以3.7%的港幣還款利率居低利率排行榜頭名。東亞則以港幣和美金利率均為4.5%-5%的還款利率緊隨其后。其次是恒生，港幣貸款利率為5%，美金貸款利率為5.25%。澳新港幣、美金利率為5.3%-5.4%，僅限于貴賓身份。
當然，并不是所有的外資行外幣貸款利率都很誘人。房貸政策在華一向寬松的渣打銀行，在錢荒的大背景下，給出的利率也順勢水漲船高。美金貸款打出了7.5%的年利率，港幣貸款則給出了6.5%的年利率，反而新加坡幣貸款，給出的利率僅為4.75%。不只渣打，匯豐、花旗等給出的外資貸款利率也很是不客氣，美元和港幣的利率均為6%。
為攬客，盡管各家銀行打出了不同的外幣貸款優(yōu)惠利率，但仍有統(tǒng)一口徑。
“一套房首付三成，還款幣種自由選擇，二套房外幣貸款則不予放行。”
外幣還款并非全部可取
選擇外幣還款的并不一定全是外國人，國內一些高凈值人群或者其家人已加入外國國籍的，同樣是外資行的座上賓。根據(jù)其對銀行的貢獻程度，不同的外資行對其施行的房貸政策，仍相當優(yōu)惠。
“如果是境外居民，建議選擇港幣或美元，相比人民幣會優(yōu)惠很多。”恒生上海分行的趙姓信貸員說。
花旗的信貸員則持相反意見，“現(xiàn)在外幣也收緊，加上手續(xù)費、公證費、評估費、保險費等一堆費用，總共也不劃算。”
理財周報記者以“一套總價200萬元的房子，貸款100萬，貸款期限按10年”為例，前去各大銀行咨詢還款細則。
恒生銀行以5%的港幣利率計算，每月還款港幣10606港元，十年后連本帶息還款127.25萬余港元。若以人民幣還款，則每月還款11276元，十年后連本帶息共還款135.3萬余元。按照人民幣兌港幣0.83的匯率，兩者相差29.7萬人民幣。
“不過，外幣貸款，我行還會收取貸款金額千分之一點五的公證費，貸款額度不滿100萬的外加200元，贈送評估費和保險費。”恒生上述人員表示。
花旗銀行以6%的港幣利率計算，該套房產還款明細為，每月還款港幣1.33萬余元，10年后連本帶息還款近160萬港幣，若按人民幣計算，每月還款1.1萬，10年后連本帶息共還款133.3萬元。依舊按0.83的兌換率，兩者相差可以忽略不計。但是若選擇港幣或美金等外幣還款，該行還會另外收取貸款金額千分之二點五的手續(xù)費、1.5%的公證費，外加每年萬分之二的保險費。
外幣優(yōu)惠源于拆借利率和成本
通過對比發(fā)現(xiàn)，選擇外幣還款，部分銀行確實相對劃算。但是相比年初的外幣貸款利率，差別不止點滴。
理財周報記者2011年1月中調查的結果顯示，如果是港幣貸款，利率為2.8%，美金貸款利率為2.9%，跟現(xiàn)在5%、6%的利率，已經(jīng)翻倍。
即便如此，外幣還款仍然成為不少貸款者眼中的首選。
提及出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一位不愿透露姓名的銀行業(yè)工作人員表示，
銀行畢竟是以企業(yè)方式運作的，貸款的回報率很重要，從自身的盈利角度來考慮，收緊房貸利率也是一種商業(yè)行為。人民幣加息已經(jīng)附加了銀行的存款利率成本，若再考慮銀行的運營、高息攬儲和同行業(yè)市場拆借的成本，人民幣貸款對于外資行更加不合算。相反，外幣存款在外資行是沒有利息，外幣還款與拆借利率和銀行成本掛鉤，在當前人民幣存款利息一路狂奔的情況下，讓客戶選擇人民幣還款，對銀行意味著自討苦吃。
恒生銀行的信貸員則以實例闡述了境外人士選擇外幣貸款的優(yōu)勢。“一個是利率低，人民幣利率即便基準利率的9折，也是6.3%-6.4%，外幣才為5%，利率這方面就低出1.3%；另外，在國內工作，發(fā)的是人民幣工資，人民幣一路升值，若簽外幣貸款合同，相當于外幣不斷貶值，客戶贏取了較高的利差。”
“政策肯定是有嚴無松，至于選擇哪種幣種，取決于個人收入來源的幣種，因為直接使用外幣還款涉及的匯率風險比較小。”華僑銀行的相關人士建議。