4、5、6月份，南昌新建商品房成交量上演“三級跳”，各項指標(biāo)呈齊升態(tài)勢。“不降反漲”的房價使市場看漲預(yù)期進一步恢復(fù)，根據(jù)“量在價先”的市場規(guī)律，成交量的回升可能帶動價格繼續(xù)高位上漲。分析人士認(rèn)為，南昌在此輪調(diào)控中反彈較快、幅度較大，值得關(guān)注，但是，如果供求關(guān)系嚴(yán)重失衡等幾大問題不解決，再好的調(diào)控政策都難以取得實效。此外，考慮到限購政策實施后，不在限購范圍的南昌市周邊縣市房價漲勢很快，也加重了限購區(qū)漲價預(yù)期，可以考慮所轄縣市行政區(qū)都限購，避免走“先漲價再調(diào)控”的老路。
銷量上演“三級跳”價格“不降反漲”
隨著計劃中“限購令”2月1日起的實施，為趕乘末班車，南昌市房地產(chǎn)市場1月掀起巨浪，市區(qū)商品住宅共計成交34.6萬平方米，環(huán)比去年12月增長36%，成交套數(shù)3296套，環(huán)比增長了51%；2月，“新國八條”推出，南昌重新修訂“限購令”并于3月1日起正式實施，當(dāng)月全市成交量出現(xiàn)了明顯下降，新房月成交量環(huán)比下降七成，推售面積下滑近100%。
從目前的市場表現(xiàn)和監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，以“限購”為主的系列調(diào)控政策對投機投資性購房需求的“擠出效應(yīng)”較為明顯。不過，不受“限購”影響的剛性及改善性需求對樓市具有較大的支撐力，推動了近期成交量的上升。4、5、6月份，南昌新建商品房各項指標(biāo)呈齊升態(tài)勢。
而南昌樓市銷價一直攀升。4月份南昌市新建商品住宅成交均價從3月份的6000元漲至7095元/平方米，同比上漲38%，環(huán)比上漲16.8%，漲幅居全國前列，5月份，商品住宅成交均價又漲至7404元/平方米，6月份又漲至7800多元/平方米。
與此同時，受限購政策影響，非限購區(qū)域的南昌市周邊縣市近幾個月價格飛漲。洪客隆營銷總監(jiān)楊棟說，南昌縣象湖新城板塊房價已經(jīng)到4800元/平方米至5000元/平方米，連南昌縣蓮塘鎮(zhèn)都到6000元/平方米了，地段好的限購地區(qū)房子價格還能降到哪里去？
房價下跌可能性不大 群眾入市意愿明顯增強
業(yè)內(nèi)人士分析，樓市成交價格居高不下表明開發(fā)商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未打破，并且，短期內(nèi)，市場剛性需求回落的概率并不明顯，南昌房價下跌的可能性不大。
名門世家副總經(jīng)理王少華認(rèn)為，今年以來在房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果是非常明顯的，特別是提高準(zhǔn)備金率，對市場流動性的收緊，很多企業(yè)都感受到了來自銷售回款和銀行信貸的雙重壓力，但是這種壓力不至于壓垮企業(yè)，下半年，如果CPI居高不下，國家還會出政策，下半年樓市走勢就不樂觀；如果物價穩(wěn)住了，壓抑的購房需求加劇釋放，下半年形勢還會不錯的。
調(diào)控政策作用下房價變化不大甚至小幅上漲的狀況，再次強化了購房者的看漲預(yù)期，近期部分購房者入市意愿明顯增強，覺得買房還是“越早越好”。
從歷次調(diào)控政策出臺后的市場反應(yīng)來看，市場對政策的“消化期”一般幾個月，之后，房價未出現(xiàn)降勢，購房需求將在短暫收縮后繼續(xù)穩(wěn)步釋放。如果市場推盤量加大，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，購房者很可能因成交放大而出現(xiàn)搶購，助推房價上揚。
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長李述泉說，建議密切監(jiān)控并把握市場最新動向，確保調(diào)控政策效果的可持續(xù)性，并適時釋放調(diào)控從緊信號，加大對房價控制目標(biāo)的監(jiān)管和調(diào)整力度，尤其要加大對穩(wěn)定房價工作不力的地方負(fù)責(zé)同志巡查、約談、問責(zé)的落實力度，以維護政府公信力。
調(diào)控政策效果打折“五大問題”亟待解決
采訪中，有關(guān)分析人士表示，南昌樓市之所以反彈較快，與幾大關(guān)系嚴(yán)重失衡有重要關(guān)系，這些問題如果繼續(xù)存在，再強的調(diào)控政策效果都要遭遇“打折”。
一是供求關(guān)系長期嚴(yán)重失衡，剛性購房需求遭壓制。南昌市房地產(chǎn)協(xié)會會長王天柱說，相比同類規(guī)模的城市長沙，城鎮(zhèn)人居可支配收入低于全國平均水平、也低于長沙市的南昌市房價均價高過長沙上千元，主要原因是供需長期嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資占比僅為12%左右，遠(yuǎn)低于其它省會城市20%至25%的比例。
根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，去年，南昌商品房銷售面積300余萬平方米，全年新增供應(yīng)量僅200多萬平方米，“入不敷出”；今年以來的新增供應(yīng)量仍然不及銷售量，目前可售商品房住宅房源不足100萬平方米，而且其中不少是性價比低的、長期轉(zhuǎn)存下來的。
二是土地供應(yīng)長期嚴(yán)重偏少。分析人士發(fā)現(xiàn)，近年來，很多城市在土地供應(yīng)上，遵循的是“不飽和供應(yīng)”原則，土地市場始終處于饑餓狀態(tài)，這一技巧可以讓地價保持在適度偏高的水平上，又能保障獲取一定比例的土地出讓凈收益。去年，全國計劃供應(yīng)住房用地18.47萬公頃，各地政府只完成原計劃供地的68%。建議加大土地在全年均衡投放的監(jiān)管力度，減少房企無地可買的焦慮，使地價在合理價位，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
三是戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。值得關(guān)注的是，國家早就規(guī)定不能建別墅，但是目前在南昌建別墅現(xiàn)象仍較普遍，并且高檔住宅頻出。記者5月份在萬科青山湖采訪了解到，新開盤的全部是180至240平方米的大戶型，均價18000元/平方米，銷售經(jīng)理告訴記者“依然暢銷”。
四是南昌保障房建設(shè)積極性不高，量偏少，對市場調(diào)控作用微弱。作為省會城市的南昌，今年廉租房、經(jīng)適房、公租房三類保障房的建設(shè)目標(biāo)任務(wù)是11371套，遠(yuǎn)不及九江、贛州的27815套和37426套。值得注意的是，夾心層人數(shù)最多的南昌今年才有公租房建設(shè)，而且數(shù)量僅3253套，其中政府統(tǒng)建900套，7所高校自建2353套，十二五期僅建1萬套。而九江、贛州的公租房建設(shè)僅今年就分別是17212套、21351套。
五是南昌跟隨其它城市，在執(zhí)行限購令時“從輕”選擇，非限購區(qū)域價格“飛漲”，變相加重群眾漲價預(yù)期。分析人士認(rèn)為，國八條規(guī)定，限購政策在“行政區(qū)”執(zhí)行，本應(yīng)包括四縣的行政區(qū)，但是，目前限購只在南昌市本級行政區(qū)。而實際上，新建縣、南昌縣與南昌市區(qū)界線早已模糊，很多供政府部門職工集體購買的“定向樓盤”在這些區(qū)域，目前，這些地區(qū)房價漲勢很快。專家建議，限購要徹底，不能讓非限購地區(qū)走“先漲價后調(diào)控”的老路。