時(shí)至年中，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控棋到中盤，出于相持狀態(tài)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩、通脹壓力較大情況下，調(diào)控成效初顯，但新問題頻現(xiàn)。
在持續(xù)發(fā)力的調(diào)控政策作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新的變化。
多數(shù)城市房價(jià)漲幅明顯趨緩。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市有26個(gè)，比上月增加6個(gè)，價(jià)格上漲的城市環(huán)比漲幅均未超過0.5%。
投機(jī)投資性購房需求得到有效抑制。一個(gè)突出表現(xiàn)是上半年全國商品住房銷售面積增速回落。根據(jù)權(quán)威部門監(jiān)測，今年上半年，90個(gè)城市新建商品房和二手住房月均成交面積比去年全年月均水平分別下降11%和18.7%。
交易量下降，市場反應(yīng)明顯。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡f：“據(jù)我們測算，上半年"限購"政策影響了北京2萬套左右的需求。”
保障性住房建設(shè)進(jìn)展總體順利。截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標(biāo)任務(wù)的50%。在建保障性住房預(yù)計(jì)年內(nèi)建成400萬套以上。
盡管調(diào)控取得初步成效，但是當(dāng)前部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大。
高壓下的降溫上半年全國地產(chǎn)市場走勢述評
樓市調(diào)控棋到中盤
6月份中國新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市增加
北京6月新建商品住宅價(jià)格微漲
未限購城市需求仍然旺盛。根據(jù)一份權(quán)威研究報(bào)告對90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測，今年上半年新建商品住房成交面積與去年同期相比，47個(gè)未限購城市，有27個(gè)城市成交面積增加，其中有15個(gè)城市增長20%以上。部分中小城市也不同程度延續(xù)著量價(jià)齊升的現(xiàn)象。
更需引起警惕的是，由于擔(dān)心住房成交量下降過快影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，少數(shù)地方出現(xiàn)了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購措施的苗頭。
從保障房建設(shè)來看，進(jìn)展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設(shè)的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強(qiáng)。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)僵持和膠著狀態(tài)，房地產(chǎn)相關(guān)利益主體包括開發(fā)商的資金、金融機(jī)構(gòu)的盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制等壓力繃得越來越緊。”
在面臨“控通脹”與“保增長”的兩難選擇時(shí)，房地產(chǎn)市場調(diào)控又被推到聚光燈下。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉瑞認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)增速放緩有多重因素造成，房地產(chǎn)市場調(diào)控是其中一個(gè)重要因素。”
然而，如果沒有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控，房地產(chǎn)呈現(xiàn)的超常增長，對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重后果將不堪設(shè)想。倪鵬飛說：“調(diào)控房地產(chǎn)，放緩經(jīng)濟(jì)增長，也是兩個(gè)調(diào)控的應(yīng)有之意。”
倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前，為抑制通貨膨脹而適度從緊的宏觀政策，與抑制房價(jià)過快上漲而從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策是一致的。有利于迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金短缺的壓力下，最終降價(jià)銷售，有利于抑制投資和投機(jī)需求。
但值得注意的是，從緊的貨幣政策也給保障房投資帶來一定壓力，增加了保障房的融資難度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，今年保障性安居工程建設(shè)所需信貸資金規(guī)模達(dá)4000億元，而今年一季度新增保障性安居工程建設(shè)貸款僅650億元。
通貨膨脹的壓力加劇，使得房地產(chǎn)投資保值功能繼續(xù)被看好。5月份央行的調(diào)查顯示，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍為居民投資首選。
劉瑞說：“房地產(chǎn)市場仍面臨住房需求剛性與住房投資慣性的博弈。調(diào)控需要更精細(xì)的措施。”
另一方面，財(cái)政收入增幅收緊，部分城市土地出讓金減少，增加調(diào)控政策執(zhí)行的難度。
倪鵬飛表示，雖然目前對房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)從緊，但這是結(jié)構(gòu)性從緊，不是總量性從緊。即在對房地產(chǎn)市場中高檔商品房投機(jī)和投資需求進(jìn)行抑制的同時(shí)，對真實(shí)的消費(fèi)性購買予以保障，對保障房投資大幅增加。他說：“通過調(diào)控房地產(chǎn)市場走上健康發(fā)展的軌道，將會帶動未來宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。”
近期召開的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。
這一表態(tài)發(fā)出明確信號：房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍指出：“目前市場已充分地感受到政府調(diào)控的決心。從現(xiàn)實(shí)需要及地方政府公信力角度出發(fā)，調(diào)控都已沒有退路。”
從近期看，擴(kuò)大限購城市范圍已經(jīng)是箭在弦上；從土地供應(yīng)看，一方面要確保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放；從強(qiáng)化已有政策執(zhí)行力度上看，中央政府特別提出，各地要“從嚴(yán)”把握和執(zhí)行房價(jià)控制目標(biāo)；從長遠(yuǎn)來看，必須進(jìn)行房地產(chǎn)市場制度建設(shè)。