海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達(dá)近85%，尤其是三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區(qū)商品住房空置率達(dá)到95%左右，海南樓市的高空置率帶來的資源浪費(fèi)和物業(yè)管理等問題日漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)、盤活空置房租賃市場(chǎng)——降低空置率需政府、房企、業(yè)主合力“解困”。
海南商品住宅空置率居高不下部分區(qū)域高達(dá)95%
今年春節(jié)期間和6月底，三亞市房地產(chǎn)交易管理所隨機(jī)從三亞五個(gè)片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個(gè)項(xiàng)目中，抽樣調(diào)查23個(gè)項(xiàng)目的入住情況。調(diào)查顯示，在7333個(gè)抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%，大東海和海坡片區(qū)的空置率分別為94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也達(dá)62.99%，海坡片區(qū)更是高達(dá)87.25%
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部有關(guān)人士表示，國(guó)外的研究表明，空置率在10%以上，就說明商品房空置率嚴(yán)重，三亞高達(dá)百分之八九十的空置率相當(dāng)驚人。
7月4日21時(shí)，記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區(qū)“山水國(guó)際”看到，距離小區(qū)門崗最近的兩棟高層建筑，亮著燈的戶數(shù)寥若晨星。后面的聯(lián)排疊拼別墅更是一片漆黑，連路燈也沒開，走進(jìn)小區(qū)深處，只能看見值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來自蘭州的住戶告訴記者，每到這個(gè)季節(jié)入住的人極少，難得見到亮燈的住戶，走在小區(qū)內(nèi)都要用手機(jī)照明。
據(jù)“山水國(guó)際”物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)小區(qū)包括多層住宅、高層住宅、聯(lián)排疊拼別墅、獨(dú)體別墅在內(nèi)共1600余戶。業(yè)主大部分來自島外，在此購(gòu)房只為休閑度假，并非居家常住。
小區(qū)的一位保安對(duì)記者說，空置率高給安保工作帶來了較大困擾，“很多業(yè)主冬天來住一兩個(gè)月，平時(shí)都空著，很容易招小偷，所以，我們必須24小時(shí)不停地在小區(qū)內(nèi)巡查。”
在三亞大東海和海坡兩個(gè)海景資源稀缺片區(qū)的住宅小區(qū)，空置率問題則更為嚴(yán)重。調(diào)查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達(dá)90%以上。從北京來三亞度假的馬璐嘆息道，面朝大海卻無人享受美景，這么好的資源就這么浪費(fèi)了，真是太可惜了。
除了三亞，在海口、文昌、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出，很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱為“鬼屋”。
外向型和投資性成背后“推手”高空置率“后遺癥”逐漸凸顯
高空置率與海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、外向型特征明顯的特點(diǎn)密切相關(guān)。目前，海南房地產(chǎn)的開發(fā)以住宅地產(chǎn)占絕對(duì)主導(dǎo)，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。
海南省一位官員曾表示，海南房地產(chǎn)投資和消費(fèi)市場(chǎng)兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，新房成交量和成交價(jià)格主要反映的不是本島居民的購(gòu)買力，與本島居民的實(shí)際購(gòu)買力關(guān)系不大。
海南地方經(jīng)濟(jì)水平不高，本島居民的收入不高，消費(fèi)能力有限，以島外市場(chǎng)為主的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高房?jī)r(jià)，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。“很多開發(fā)商在拿地的時(shí)候就把目標(biāo)購(gòu)房者定位為外地高端購(gòu)房者，本地人買不起，外地人買了不常住，海南住宅高空置率就成為一種必然。”一位開發(fā)商告訴記者。
資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)是海南房地產(chǎn)的價(jià)值所在，近年來，集中在濱海地帶或旅游度假區(qū)的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)著海南房地產(chǎn)的開發(fā)。但也不可避免帶來了環(huán)境承載壓力和房?jī)r(jià)上行等問題。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的調(diào)查文章表示，三亞高空置率的原因主要有剛性需求不足、本地居民對(duì)商品住房需求有限、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)不活躍。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥”族和投資性購(gòu)房人群，驚人的空置率說明，三亞樓市具有投資性為主要需求的市場(chǎng)特性。
“海南‘第二居所’的特征和投資投機(jī)性購(gòu)房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武說，目前海南約有“候鳥”人群45萬-50萬人，占海南800萬人口的6%左右，季節(jié)性、非常住的使用特征明顯。
海南以島外市場(chǎng)為主、季節(jié)性居住的特點(diǎn)，帶來房地產(chǎn)業(yè)的脆弱性以及物業(yè)控制和設(shè)施配套、物業(yè)管理的難題。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說，空置率居高不下不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難題，物業(yè)費(fèi)收取困難，也造成巨大的資源浪費(fèi)。
王毅武認(rèn)為，由于房屋空置率居高不下，且又沒有充分利用，從物業(yè)管理企業(yè)管理成本、公共服務(wù)設(shè)施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)方面容易引發(fā)糾紛，還造成了投資投機(jī)性購(gòu)房者和本地居民的矛盾。
轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)、培育三級(jí)市場(chǎng)考慮對(duì)空置房征收空置稅
《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》中表示，近期政策性住房和公共住房成為海南長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)的主體，但隨著海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的逐步完善，應(yīng)積極引導(dǎo)面向本地居民的長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)走向市場(chǎng)化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要降低海南房地產(chǎn)的高空置率，海南應(yīng)避免過度依賴純資源導(dǎo)向的外向型房地產(chǎn)開發(fā)模式，理性開發(fā)和定位，釋放海南本地剛性需求。
宋祎認(rèn)為，應(yīng)改變海南以居住地產(chǎn)為絕對(duì)主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以本島常住型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系。同時(shí)發(fā)展分時(shí)度假等度假型居住地產(chǎn)，增加度假地產(chǎn)的流動(dòng)性，促進(jìn)度假地產(chǎn)資源的交換使用和重復(fù)利用。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹國(guó)說，商品住房空置率過高，不是房地產(chǎn)活躍的表現(xiàn)，應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，減少商品住房類的投資建設(shè)，企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)向以旅游地產(chǎn)為主的開發(fā)投資。
“盤活空置房則需要政府、房企、業(yè)主合力‘解困’”劉樹國(guó)說，應(yīng)由政府主導(dǎo)，在稅收、規(guī)范管理等方面給予優(yōu)惠政策，以物業(yè)管理企業(yè)為主體，充分與空置房屋業(yè)主協(xié)商，以商住小區(qū)為單位，采取“高、中、低檔家庭旅館”、“產(chǎn)權(quán)式物業(yè)經(jīng)營(yíng)”等多種經(jīng)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)空置房屋的充分利用。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，海南應(yīng)抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。
海南合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為，海南國(guó)際旅游島建設(shè)需要大量的家庭旅館和租賃型的住房，而海南本身資源比較稀缺，政府應(yīng)加強(qiáng)政策上的扶持和引導(dǎo)，減少租賃交易成本，鼓勵(lì)建立類似“房屋銀行”的專業(yè)中介公司對(duì)空置房代租代管。王毅武則認(rèn)為，房子的第一屬性是居住，而不是投資和投機(jī)，應(yīng)恢復(fù)房子的基本屬性，可以考慮對(duì)空置房征收空置稅。