截至上周末，11個(gè)重點(diǎn)城市的存貨總量已達(dá)到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%，存貨總量繼續(xù)創(chuàng)新高。在此背景之下，開發(fā)商的銷售壓力與日俱增，在銷售策略上可謂動(dòng)足了腦筋。然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果不能在價(jià)格上“動(dòng)真格”，三季度的樓市仍將繼續(xù)低迷。
夏日的酷熱并未把溫度傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，隨著傳統(tǒng)淡季的來臨，樓市銷售也陷入更深的低迷。既舍不得降價(jià)，又要在淡季里促進(jìn)銷售，開發(fā)商在銷售策略上可謂動(dòng)足了腦筋。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在下半年樓市政策幾無放松可能的情況下，三季度樓市將迎來更低迷的銷售行情，開發(fā)商僅靠變換銷售策略恐怕難以取得理想的銷售效果，想要及時(shí)緩解資金壓力，還得在價(jià)格上“動(dòng)真格”。
各種舉措促進(jìn)淡季銷售
上海浦東周康板塊某小區(qū)，原本應(yīng)該在最近交房的一批房源延遲交房了，最終交房日期尚未確定。記者與該項(xiàng)目一位準(zhǔn)業(yè)主李先生聯(lián)系后得知，他是在2009年9月份買的房，當(dāng)時(shí)售價(jià)是1.2萬元/平方米，交房時(shí)間是今年的6月28日。就在上月，開發(fā)商告訴購(gòu)房者，這批房源將延遲交房，具體交房時(shí)間尚未確定。
而據(jù)一位內(nèi)部人士透露，“這是開發(fā)商的借口，實(shí)際上推遲交房是開發(fā)商的一種銷售手段。”這位人士告訴記者，理應(yīng)在6月交房的這批房源與該樓盤目前在售的房源不論房型還是位置，都有很高的同質(zhì)性。當(dāng)時(shí)購(gòu)買這批房源的投資者比例相當(dāng)高。如果這批房源現(xiàn)在交房，勢(shì)必會(huì)有一批投資者將手上的房源在二手房市場(chǎng)上掛牌出售，且2009年時(shí)該項(xiàng)目房源售價(jià)是1.2萬元/平方米，現(xiàn)如今已漲到1.7—1.9萬元/平方米，業(yè)主哪怕就是比在售新房報(bào)價(jià)低一點(diǎn)，除去稅費(fèi)成本還有很大的利潤(rùn)空間。“只要交了房，二手房市場(chǎng)肯定對(duì)新房銷售造成沖擊”。
除了推遲交房之外，為了吸引購(gòu)房者，贈(zèng)送面積等銷售手段也被開發(fā)商們廣為使用。記者在近日探訪上海西區(qū)某大型樓盤售樓處時(shí)從銷售人員處獲悉，該盤近日將推出一批全新房源，不僅售價(jià)較之前推出的房源要低，還附送約10%的面積。
“這是全上海最后一批附送面積的房子了。”售樓小姐向記者介紹道，“從今年7月1日期，開發(fā)商想要"偷面積"就批不下來了，只要是有墻的部分都要算在銷售面積里面。”售樓小姐一邊指著樣板間次臥與設(shè)備平臺(tái)間的一塊區(qū)域，一邊告訴記者，在建成驗(yàn)收時(shí)開發(fā)商會(huì)把這塊面積用墻砌隔開，等驗(yàn)收通過后再拆掉裝修，這樣次臥就可以多出約3、4平方米。
三季度樓市難改低迷
據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年上海市商品住宅成交總套數(shù)為33839套，總成交金額為876.9億元，照此推算，商品房每套成交均價(jià)達(dá)259.13萬元/套。相比2010年全年，2011年上海商品住宅每套成交均價(jià)下降了逾4萬元，同時(shí)這也是2004年迄今，7年時(shí)間里第一次出現(xiàn)均價(jià)下跌的情況。
今年2月至今，各路調(diào)控政策輪番壓頂，上海樓市歷經(jīng)重重打擊。今年上半年，商品住宅中各種物業(yè)類型的成交出現(xiàn)明顯下跌，據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其中低價(jià)房的成交面積更是出現(xiàn)了環(huán)比68.49%的跌幅。
低價(jià)房成交量銳減，豪宅開發(fā)商的日子也并不好過。雖然有極強(qiáng)的購(gòu)買需求，但由于限購(gòu)政策的約束，不少開發(fā)商在開盤時(shí)間、銷售價(jià)格的拿捏上動(dòng)足了腦筋。香港新鴻基地產(chǎn)蘇州金雞湖獨(dú)棟別墅“湖濱四季”的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然新鴻基的項(xiàng)目在滬港兩地都具有很高的品牌號(hào)召力，但由于限購(gòu)政策的影響，很多客戶有錢也沒法買，給開發(fā)商的銷售帶來很大壓力。何時(shí)開盤、預(yù)計(jì)售價(jià)等都要隨著樓市政策的變化做相應(yīng)調(diào)整，因此開盤信息不到最后時(shí)刻開發(fā)商都秘而不宣。
“樓市的低迷在今年第三季度可能會(huì)繼續(xù)。”中國(guó)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)分析師薛建雄表示。也正因?yàn)槿绱耍粌H在銷售策略上動(dòng)足腦筋，更多的開發(fā)商加入到降價(jià)銷售的行列，以加快銷售速度。例如近期在上海，中海、新城、旭輝等旗下個(gè)別項(xiàng)目也都給出較大折扣，就連曾創(chuàng)下銷售奇跡的浦東星河灣也給出50萬抵100萬，100萬抵200萬等總體優(yōu)惠幅度達(dá)9.2折的優(yōu)惠力度。
不過，對(duì)于開發(fā)商的降價(jià)幅度到底能有多大，也有業(yè)內(nèi)人士表示降幅或許有限。仲量聯(lián)行上海研究部董事周志鋒認(rèn)為，由于真正的潛在購(gòu)房者受到政策影響無法購(gòu)買，因此一些開發(fā)商認(rèn)為即便降價(jià)也不會(huì)大幅提高銷售量，從而導(dǎo)致中高端樓盤開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力不足，價(jià)格在上半年基本保持穩(wěn)定。周志峰認(rèn)為，現(xiàn)行的緊縮政策將貫穿整個(gè)2011年，甚至延續(xù)至2012年，一手住宅銷售市場(chǎng)開發(fā)商可能維持穩(wěn)定的售價(jià)，但成交量方面很難有所突破；而二手房市場(chǎng)隨著情況繼續(xù)向有利于買方的方向發(fā)展，價(jià)格在下半年或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)調(diào)整。