昨日，來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京市新房住宅的庫(kù)存量已經(jīng)攀升至107602套，而由于目前已經(jīng)進(jìn)入年內(nèi)新盤供應(yīng)的集中期，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在本月內(nèi)整體庫(kù)存量將突破11萬(wàn)套庫(kù)存警戒線，未來(lái)樓市供需天平將更加向買方市場(chǎng)傾斜。
根據(jù)北京市住建委的相關(guān)監(jiān)測(cè)機(jī)制，新房庫(kù)存以8萬(wàn)套及11萬(wàn)套為兩大警戒線，其中如果市場(chǎng)庫(kù)存低于8萬(wàn)套則意味著去庫(kù)存能力過(guò)剩，供應(yīng)不足，供需天平向賣方傾斜，可能引發(fā)開發(fā)商大幅度提價(jià)；如果高于11萬(wàn)套，則意味著市場(chǎng)去庫(kù)存能力不足，供需天平向購(gòu)房者傾斜，可能會(huì)促使開發(fā)商加大打折促銷的力度。
記者翻閱過(guò)去一年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在本輪樓市調(diào)控前，也就是2010年3月，北京的新房住宅庫(kù)存量跌破9萬(wàn)套，在隨后首輪調(diào)控的打擊下，庫(kù)存量持續(xù)攀升，直到2010年7月1日，重新站回9萬(wàn)套關(guān)口；此后，在接下來(lái)的兩輪調(diào)控下，北京市的新房庫(kù)存量只升不降，用了10個(gè)月的時(shí)間，突破10萬(wàn)套。
“從庫(kù)存量的變化，可以看出開發(fā)商放量以及購(gòu)房者對(duì)于調(diào)控的態(tài)度變化。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，庫(kù)存量從9萬(wàn)套升至10萬(wàn)套，用了整整10個(gè)月，而從10萬(wàn)套到11萬(wàn)套，僅僅用了不到3個(gè)月的時(shí)間，這一方面說(shuō)明了開發(fā)商資金鏈的日趨緊張，由原本的觀望到為了快速回籠資金而加速推盤，另一方面則預(yù)示了購(gòu)房者對(duì)于本輪調(diào)控的態(tài)度越發(fā)清晰：不調(diào)到位不出手。
事實(shí)上，目前北京在售樓盤的打折促銷力度已經(jīng)開始加大。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月約34個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中城六區(qū)以外郊區(qū)項(xiàng)目25個(gè)，占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主力。為了推動(dòng)開盤銷售率，不少開發(fā)商紛紛加大打折的力度，其中金隅觀瀾時(shí)代給出了9.7折及2萬(wàn)抵8萬(wàn)的優(yōu)惠，芭蕾雨悅都更是祭出了全款9.2折的超低折扣。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，隨著市場(chǎng)庫(kù)存量的加大很有可能點(diǎn)燃一手住宅價(jià)格之戰(zhàn)。“從需求方面來(lái)看，郊區(qū)項(xiàng)目基本屬于剛需盤，受政策影響，即便具備購(gòu)買資格的剛性需求，也因市場(chǎng)形勢(shì)不明朗而對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不強(qiáng)，加之新盤扎堆入市將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，更是放低了價(jià)格預(yù)期。”陳亮表示，信貸政策日益趨緊，首套房貸首付上調(diào)之勢(shì)蔓延，加之近日的再次加息，成本的增加將使資金實(shí)力有限的剛需對(duì)項(xiàng)目性價(jià)比要求更高。此外，從供應(yīng)方面來(lái)看，眼下開發(fā)商資金鏈繃緊的原因來(lái)自于兩方面，一是銷售下滑導(dǎo)致資金回籠速度慢，二是銀行信貸從緊融資渠道受限。然而，短期內(nèi)銀行信貸從緊的態(tài)度難以緩解，因此，資金壓力下，開發(fā)企業(yè)不得不被動(dòng)降價(jià)促銷，以價(jià)換量，回籠資金。
相關(guān)新聞：陰陽(yáng)合同及規(guī)避限購(gòu)將成重點(diǎn)打擊對(duì)象
隨著市場(chǎng)庫(kù)存量的加大,為了防止開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)陰陽(yáng)合同及規(guī)避限購(gòu)違規(guī)銷售,住建部及國(guó)家發(fā)改委昨日聯(lián)合發(fā)出通知,要求各地依法嚴(yán)肅查處“陰陽(yáng)合同”、提供或者代辦虛假證明材料規(guī)避限購(gòu)等違法行為,加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及開發(fā)商銷售管理。
根據(jù)通知,在二手房市場(chǎng)監(jiān)管方面,各地須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理,要求依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”、不履行必要告知說(shuō)明義務(wù),以及不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、違規(guī)分解收費(fèi)項(xiàng)目、變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等違法違規(guī)行為。
在新房市場(chǎng),兩部委要求開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照商品房預(yù)(銷)售方案和申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。地方監(jiān)管部門對(duì)無(wú)證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購(gòu)政策、違法返本銷售和售后包租,以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為,要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理;對(duì)不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目,要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理,情況查實(shí)的責(zé)令其限期整改,整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。
“其實(shí)上述政策全部都曾經(jīng)提過(guò),兩部委選擇在這個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)高峰期強(qiáng)調(diào),目的就是向外界宣布:調(diào)控不會(huì)松動(dòng)。”鏈接地產(chǎn)市場(chǎng)部首席分析師張?jiān)轮赋觥?-4月的政策頻出,到5月開始的政策落實(shí),最近樓市調(diào)控開始了從保障房開工建設(shè)量到樓市交易環(huán)節(jié)的檢查階段。這也在一定程度上說(shuō)明了年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會(huì)放松,很可能會(huì)影響部分停售等待政策緩和的開發(fā)商的價(jià)格心理。
此外,張?jiān)逻�指出,規(guī)范交易秩序成為最近調(diào)控重點(diǎn):在通知中,明確提及從中介到開發(fā)到租賃的三部分細(xì)節(jié)調(diào)控,并且在通知的6條中,大部分是再次重申最近落實(shí)的一房一價(jià)、租賃不得改變房屋結(jié)構(gòu)等政策的落實(shí)。對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,具有十分重要的意義。