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2011-07-09 作者:陳英 來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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2010年上半年剛過(guò),央行又加息,反映到樓市,購(gòu)房的老百姓們第一反應(yīng)就是:“又加息了,我的貸款額如果有100萬(wàn),會(huì)增加多少月供?是否要提前還貸?”。據(jù)說(shuō),目前房貸利率升至10年最高水平。盡管購(gòu)房的成本是越來(lái)越高,盡管觀望中遲遲未見(jiàn)出手,可購(gòu)房剛需們從未放松對(duì)樓市行情的關(guān)注。不知不覺(jué)中,2010年又翻過(guò)去了一半,這上半年樓市整體情況到底是怎樣的?下半年房?jī)r(jià)會(huì)“如期”松動(dòng)不? 中國(guó)樓市是政策市,政策調(diào)控方向決定樓市的運(yùn)行方向,從2009年歲末的“國(guó)四條”到2010年4月17日的“國(guó)十條”,樓市迎來(lái)史上最密集、最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。深圳樓市不能獨(dú)善其身,未能延續(xù)2009年成交活躍、房源告急等火爆場(chǎng)面,而是以成交量持續(xù)下降拉開(kāi)2010年樓市的序幕。二季度出臺(tái)的“國(guó)十條”,更是將新房成交量拉至冰點(diǎn),新房單日成交量出現(xiàn)過(guò)1套、2套的悲慘局面,正常情況下單日成交量也是在50套上下徘徊。 一季度的調(diào)控預(yù)期以及二季度的“國(guó)十條”出臺(tái),催生了強(qiáng)烈的觀望情緒,嚴(yán)重抑制深圳樓市成交量。特別是“國(guó)十條”出臺(tái)后,成交量更是直線下降至冰點(diǎn)。 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè),上半年深圳共成交新房126.9萬(wàn)平方米,同比大幅減少67.3%;成交套數(shù)14484套,同比大幅減少65%;成交金額267.7億元,同比大幅減少44%。 與此同時(shí),在各種緊縮政策的壓力下,深圳二手樓市的成交量開(kāi)始回調(diào)。但這次回調(diào)在6月份的成交量中才全面體現(xiàn)出來(lái)。2010年1-5月份,二手樓市交易活躍,6月份成交量下滑對(duì)上半年總量影響不大,故2010年上半年二手樓市總體成交量仍十分可觀。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè),深圳市上半年共成交二手商品房546.18萬(wàn)㎡,與成交火爆的2009年上半年持平。深圳市上半年二手商品房成交套數(shù)逼近6萬(wàn)套,為59372套,略低于2009年同期水平,同比減少2.1%。 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè),上半年二手樓市成交活躍,新房成交量持續(xù)下滑,使得二手房成交量遠(yuǎn)高于新房。數(shù)據(jù)顯示,深圳市二手房成交套數(shù)是新房的4.1倍,成交面積是新房的4.3倍。成交量的大幅萎縮,使得新房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。深圳市上半年成交新房126.9萬(wàn)㎡/14484套,同比減少近七成。 具體看來(lái),相比新房市場(chǎng)的大幅回落,上半年二手樓市可謂一枝獨(dú)秀。1-5月份二手房交易活躍,成交量高位運(yùn)行;6月份成交量雖明顯回落,但單日成交量仍在300-400套之間徘徊,成交總量仍比較可觀。上半年二手商品房成交量逼近6萬(wàn)套,與2009年同期基本持平。深圳樓市剛性需求旺盛、二手房分布面廣、價(jià)格實(shí)惠、配套成熟、選擇空間大等等,是多數(shù)置業(yè)者購(gòu)買二手房的主要因素。 2010年上半年樓市成交量大減,但成交均價(jià)仍高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年深圳市住宅成交均價(jià)21094元/㎡,同比大漲七成。從2010年上半年的各月份來(lái)看,成交均價(jià)有較大回落。1月全市成交均價(jià)23251元/㎡;6月份全市成交均價(jià)已回落至16970元/㎡,半年內(nèi)跌幅達(dá)為30%。上半年成交均價(jià)的回落大部分由成交結(jié)構(gòu)的變化引起的。在上半年的4、5、6月份,高端物業(yè)成交占比很小,市場(chǎng)成交以中低端物業(yè)為主,成交產(chǎn)品的低端化是新房的成交均價(jià)大幅回落的主要原因。另外,“特價(jià)房”的熱銷也是導(dǎo)致成交均價(jià)下跌的原因之一。 在步步收緊的調(diào)控聲中,深圳樓市已步入2010年下半年度。在成交量持續(xù)低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)下,在政府頻頻收緊的調(diào)控政策下,在房?jī)r(jià)僵持的拉鋸聲中,在開(kāi)發(fā)商、置業(yè)者持續(xù)觀望的市場(chǎng)環(huán)境下,在樓市前景不明朗的迷霧中,深圳樓市必須尋找出路,尋找打破僵局的突破口。低量保價(jià),還是降價(jià)換量,是樓市供應(yīng)主體必須認(rèn)真思考的問(wèn)題。對(duì)于市場(chǎng)各方主體而言,采取降價(jià)促銷策略,才是市場(chǎng)各方取得共贏的唯一選擇。 從“國(guó)十條”出臺(tái)后樓市的運(yùn)行情況來(lái)看,調(diào)控效果正逐漸體現(xiàn)和強(qiáng)化。目前樓市處于“量跌價(jià)滯”的態(tài)勢(shì)。展望下半年,樓市在當(dāng)前的政策環(huán)境下,成交量仍將處于低位。在銷售壓力下,在資金壓力下,將會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商做出價(jià)格讓步,以價(jià)換量,降價(jià)將成為下半年的共識(shí)。無(wú)論是直接降價(jià)還是原價(jià)打折或特價(jià)房,都將是降價(jià)的表現(xiàn)形式。因此,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),下半年深圳的房?jī)r(jià)將進(jìn)入“實(shí)質(zhì)性”回落階段,樓市將進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”階段。
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