日前,央行宣布今年以來第三次加息,自2011年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
調(diào)整后,金融機構(gòu)人民幣一年期存款利率達3.5%,這就意味著普通老百姓存在銀行里的錢會有所增加;另一方面,一年期貸款利率提高達6.56%,也使得購房者的還貸壓力增加。
但多數(shù)分析人士指出,在經(jīng)濟增速趨緩的背景下,央行宣布再次加息,凸顯出當(dāng)局堅決抑制通脹的決心。同時,對于房地產(chǎn)市場來說無疑也增加了有力的調(diào)控砝碼,甚至?xí)苯哟俪煞績r在未來一段時間內(nèi)加速下滑。
加息會對普通購房者的影響有多大?我們可以來算這樣一筆賬:以貸款20年還款100萬元,這次加息前,等額本息還款月供為7633元,還款總額為183.2萬元。加息后月供為7783元,比加息前增加150元;還款總額為186.7927萬元,比加息前增加35912元。
“對于購房者來說,加息無疑是不利的消息,尤其是需要依靠申請房貸購房的購房者,不僅意味著房貸審批將會更加嚴(yán)格,而且即使通過審批,付出購房成本也會大幅增加。”亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同也認為,“加息對‘房奴’的影響最大。”現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)取消首套房優(yōu)惠利率,再次加息后產(chǎn)生的貸款成本不斷增加,對于按揭的市民來說是一筆較大的負擔(dān)。對于首次入市者也會有影響,不少首次置業(yè)者不會一次性付清房款,目前房價高,房貸也高,會迫使部分購房者推遲購房。據(jù)銀河證券首席策略分析師孫建波預(yù)測,加息后商業(yè)貸款購房比例將縮減到20%以內(nèi)。
今年以來,在“新國八條”、“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率”、“地方調(diào)控細則與調(diào)控目標(biāo)”、“限購限價”等利器調(diào)控下,全國樓市總體呈低迷態(tài)勢,多數(shù)城市商品房成交量下降,房價開始回落。
據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報告顯示,在監(jiān)測的30座主要城市中,有17座城市上半年商品房成交量下降,且多數(shù)降幅明顯。主要城市中,近半數(shù)城市商品房成交均價同比小幅下降。重點城市中北京、杭州和深圳成交均價同比下跌;重慶、上海和天津同比上漲,其中重慶漲幅最大,達30.1%,二、三、四線城市也越調(diào)越漲,漲幅較為明顯。
與此同時,今年上半年土地市場明顯降溫,土地拍賣市場底價成交、流拍現(xiàn)象不時出現(xiàn),北京、上海等地土地出讓收益明顯減少。
“調(diào)控政策對市場作用的效果正逐漸顯現(xiàn)。但需要較長時間才能看到更明顯的成效。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示,今年上半年房地產(chǎn)政策重心是在供應(yīng)上“做加法”,在需求上“做減法”,加大保障房和普通商品房的供應(yīng),壓制投資投機性需求。同時,調(diào)整樓市發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)關(guān)系,改變此前過于偏重商品房建設(shè),以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地產(chǎn)的比例關(guān)系等。
目前,加息的“靴子”已經(jīng)落地,對于當(dāng)前成交低迷、房價明顯松動的樓市而言,加息和調(diào)控政策的疊加效應(yīng)將進一步顯現(xiàn)威力。而且,韓世同預(yù)測,現(xiàn)在一年期的存款利率是3.5%,負利率情況突出,存款利率還有1-2個百分點的上調(diào)空間,因此加息空間仍然存在。
此前,央行頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,使得大量資金被凍結(jié),開發(fā)貸款難成為普遍現(xiàn)象。限購控制人們買房,加息則影響人們的預(yù)期,加劇觀望,將使開發(fā)商資金鏈進一步繃緊。
“加息會降低購房者的熱情,開發(fā)商的銷售壓力會增大,預(yù)計接下來樓盤降價促銷或會增多”,韓世同認為,加息效應(yīng)釋放,很可能使得7月70個大中城市房價指數(shù)呈負數(shù)。加息的直接作用是增加開發(fā)商的融資成本,這將逼迫開發(fā)商為保障資金安全而降價促進銷售。預(yù)計下半年隨著供應(yīng)量的增加,成交量將出現(xiàn)回升,樓市將呈現(xiàn)量升價跌的局面。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也認同,7-8月份是房地產(chǎn)市場的降價的關(guān)鍵節(jié)點。鐘偉表示,既然貨幣供應(yīng)決定房價漲跌,那么央行收緊銀根,房價短期內(nèi)出現(xiàn)下跌的可能性很大。而且鐘偉強調(diào),此次降價并非是開發(fā)商的簡單促銷,而是出現(xiàn)真正的降價,其標(biāo)志是新盤低價入市,如今深圳已經(jīng)率先出現(xiàn)這種跡象。