隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，一向“不差錢”的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項(xiàng)目，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。有專家預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間房價(jià)很可能將出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng)跡象。
市場風(fēng)聲緊融資活動(dòng)頻
在國內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞。產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。5月16日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項(xiàng)目面積約134萬平方米。
3月29日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，為補(bǔ)充流動(dòng)資金，公司根據(jù)2010年第二次臨時(shí)股東大會(huì)決議，已通過上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券970.07萬股，尚余8554.17萬股。
這并不是中糧地產(chǎn)第一次賣股換取流動(dòng)資金。中糧地產(chǎn)曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，產(chǎn)生稅后利潤約2.23億元。
3月5日，北京城建宣布擬收購北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)。
易居中國首席分析師楊紅旭認(rèn)為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，最后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。
資金鏈狀況進(jìn)入預(yù)警
多家研究機(jī)構(gòu)表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購房貸款余額增速回落等因素，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。
一方面是房地產(chǎn)投資增速依然維持高位。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%。另一方面是樓市銷售乏力，資金大量沉淀。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，北京住宅總庫存達(dá)到10.13萬套，環(huán)比4月新增3000多套。
投中集團(tuán)旗下CVSource統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團(tuán)發(fā)行短期債券、上海上實(shí)兩次發(fā)行中期票據(jù)、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規(guī)模超過400億元人民幣。
一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托業(yè)務(wù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當(dāng)前房地產(chǎn)信托融資成本達(dá)到12%至17%，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險(xiǎn)加大。
在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達(dá)到37.4%，接近2008年樓市蕭條時(shí)期38.7%的高點(diǎn)。
楊紅旭認(rèn)為，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來源增速的現(xiàn)象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間，達(dá)到與2008年類似的緊張狀態(tài)。
中原集團(tuán)研究部高級經(jīng)理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過，兼并重組將持續(xù)上演。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購兼并金額已經(jīng)達(dá)到193億元，超過2010年全年150億元的總量。
小規(guī)模降價(jià)促銷暗潮涌動(dòng)
房企以價(jià)促量的現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)，房價(jià)總體保持穩(wěn)定，但小規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)正暗潮涌動(dòng)。
4月30日中海地產(chǎn)在深圳降價(jià)促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價(jià)旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”。
降價(jià)潮正面臨臨界點(diǎn)。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現(xiàn)金，但降價(jià)潮卻未必要等到半年之后。在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價(jià)能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。
一份報(bào)告表示，在樓市持續(xù)低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉(zhuǎn)化為銷售收入已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。建議開發(fā)商采取“銷售為王”的市場策略取代“利益最大化”的市場策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的首位，積極采取打折、促銷等方式快速銷售。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模促銷活動(dòng)，降價(jià)幅度大約在10%。
外資趁機(jī)進(jìn)入
中國樓市對外資的吸引力似乎并沒有因?yàn)楹暧^調(diào)控收緊而減弱。商務(wù)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月我國實(shí)際使用外資FDI金額為92.25億美元，同比增長13.43%。其中1—5月，外商投資我國房地產(chǎn)市場金額達(dá)266億元，同比增長57.3%。
自去年四季度以來，外商在中國樓市的投資額繼續(xù)保持快速增長的勢頭。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別為45.2%、62.3%和57.3%。
“雖然國際社會(huì)對中國樓市是否存在泡沫的爭論一直在持續(xù)，但大部分人還是認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)軟著陸的可能性比較大，所以外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的速度較去年有所加快。”第一太平戴維斯北京公司投資部董事紀(jì)剛在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，中國樓市無疑仍是對外資最有吸引力的市場之一。
盡管如此，外資在中國樓市中的投資比例卻并不高。世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官金勇告訴記者，一方面國內(nèi)有換匯的限制，另一方面外資進(jìn)入中國的手續(xù)非常繁雜，導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資雖然有所增加，但和之前相比并沒有明顯差異。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)所使用的資金，90%以上都是內(nèi)資，雖然外資進(jìn)入的總額較之前有所增加，但其占比并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。”金勇說，做機(jī)會(huì)性投資的外資依然存在，但與之前相比已明顯減少，大多數(shù)外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場更多是長期戰(zhàn)略上的考慮。
外資對中國樓市來說并不是新鮮詞。2002到2003年間，外資就以基金的形式出現(xiàn)在中國樓市，在2006年前多投資一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以購買整棟商業(yè)物業(yè)為主。
他告訴記者，作為外資進(jìn)入中國的主要方式之一外資基金，對回報(bào)率的要求較高，年回報(bào)率在25%—30%之間，遠(yuǎn)高于銀行信貸和信托，因此一直不是國內(nèi)房地產(chǎn)商融資的主要渠道。但是，隨著銀行信貸的進(jìn)一步收緊，特別是在融資成本相對外資基金更低的信托受到限制后，外資基金更愿意進(jìn)入獲利更多的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，而不再局限于整棟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的買賣。
國內(nèi)一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商私下透露，經(jīng)過幾輪調(diào)控后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本已遠(yuǎn)比表面看起來高，甚至高于外資金融機(jī)構(gòu)的融資成本，這才導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇外資。
紀(jì)剛認(rèn)為，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間窗口已經(jīng)打開。
易城中國對國內(nèi)83家重點(diǎn)房企的大額融資記錄的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道中，境外資金超過銀行融資，成為開發(fā)商第一大資金來源，占比達(dá)到39%，遠(yuǎn)高于2010年。