1999年,地鐵開始走進(jìn)廣州人的日常生活。方便市民出行的同時,地鐵的開通也造就了沿線的
“樓市輝煌”。但隨著各種軌道交通的不斷建設(shè),以及相關(guān)概念的“透支”,新建地鐵對周邊樓市的提振效應(yīng)正在逐漸減弱。
在
“地鐵大盤”層出不窮的今天,如何準(zhǔn)確把握購房者需求,成為開發(fā)商成功與否的關(guān)鍵所在。
地鐵大盤成交活躍
根據(jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計數(shù)據(jù),上半年,富力金港城、保利城花園分別以1057套和884套的成交量位居廣州銷售排行榜的第三、第四位,銷售額分別達(dá)到6.9億元和6.6億元。
富力金港城位于廣州市郊花都區(qū),臨近新白云國際機(jī)場,屬于新機(jī)場板塊。2010年10月,廣州地鐵北沿線(廣州東站至機(jī)場南站)開通,使廣州市區(qū)到機(jī)場的車程減短至40分鐘左右。
富力金港城開盤之初即主打“機(jī)場地鐵大盤”的概念,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從售樓處獲悉,目前該樓盤的售價約為6800元/平方米左右,基本在該區(qū)域樓盤銷售均價范圍內(nèi)。
售樓處工作人員向記者介紹,目前買家比較中意小戶型,且以在廣州工作的居多。
以記者了解到的情況看,該區(qū)域雖然離機(jī)場較近,但對廣州市區(qū)的上班族來說,往返廣州還是頗為不方便,如果乘坐地鐵,由于目前機(jī)場北站尚未開通,從該樓盤前往機(jī)場南站有15分鐘的車程。銷售人員表示,目前該樓盤每天有40多趟巴士前往廣州市中心,能緩解部分交通問題。
對此,有業(yè)內(nèi)人士表示,從該區(qū)域的情況和售價看,買家中投資客的比例可能比較高。據(jù)上述銷售人員介紹,目前該樓盤附近有一處物流中心,未來3~5年價值有望得到提升。
APM提振作用不大
與此形成鮮明對比的是,差不多同時開通的廣州APM沿線樓盤,卻未能享受這樣的“待遇”。APM是
“珠江新城旅客自動輸送系統(tǒng)”的英文簡稱,這條線路橫跨珠江,南起廣州市海珠區(qū),北至天河區(qū)成熟的商業(yè)中心地帶,途徑廣州新CBD珠江新城,區(qū)域優(yōu)勢可謂十分明顯。
APM沿線也有不少高端住宅分布,如位于天河北區(qū)域的嘉尚國際公寓和位于珠江新城的博雅首府,目前均價分別達(dá)到22000元/平方米和52000元/平方米。不過,以網(wǎng)易統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,目前兩處樓盤的銷售情況并不理想,成交不過百套,與位于廣州市區(qū)的其他樓盤相比,并不占據(jù)優(yōu)勢。
目前,珠江新城和天河北區(qū)域樓盤均價已經(jīng)超過15000元/平方米,動輒高達(dá)2萬甚至3萬元,無論對于投資客還是剛性買家來說,購買價值都有限。其實,由于地鐵3號線的開通,這兩個區(qū)域的地鐵概念已經(jīng)被周邊樓盤“透支”,所以新樓盤的吸引力已經(jīng)不如以往,升值空間并不大,APM線的作用只是“錦上添花”而已。相比之下,位于花都的樓盤在價格方面具有較大優(yōu)勢,對于購房者來說吸引力更大。
理性需求仍是關(guān)鍵
與高鐵、輕軌等城際交通工具不同的是,地鐵帶來的交通便利對樓盤成交量的提升作用更加突出。
以廣州市番禺區(qū)為例,目前該區(qū)域有地鐵2號線和3號線貫通南北,連接廣州市區(qū)。2001年,番禺房價還停留3000~4000元/平方米的水平,如今該區(qū)域內(nèi)均價過萬的樓盤比比皆是。
業(yè)內(nèi)人士表示,得益于地鐵,番禺已經(jīng)從曾經(jīng)的度假區(qū)轉(zhuǎn)化到現(xiàn)在的常態(tài)居住區(qū),變化可謂翻天覆地。
目前,廣州樓市成交最為活躍的仍屬花都、增城等外圍區(qū)域。與市區(qū)相比,雖然地鐵出行的愿景才現(xiàn)端倪,但對一些購買力不強(qiáng)或者有投資需求的買家來說,即將開通的地鐵無疑讓他們看到了升值的希望。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜指出,廣州地鐵經(jīng)過10余年的發(fā)展,對周邊城市建設(shè)和樓市帶來的影響是一個緩慢發(fā)酵的過程,所以新的地鐵線開通未必能像當(dāng)初一樣起到“興奮劑”的作用;此外,沿線部分樓盤其實早在建設(shè)之初就“預(yù)支”了地鐵概念,所以現(xiàn)在對周邊樓市的影響并不明顯。
地產(chǎn)專家韓世同指出,雖然地鐵的開通會促進(jìn)一個區(qū)域的發(fā)展升級,但具體到某個樓盤來說,如果離地鐵太遠(yuǎn),沒有相應(yīng)的改善措施(如樓巴接駁等),其實購買價值并不是太高。