6月底的北京，樓市繼續(xù)壓抑，一如暴風(fēng)雨前的空氣。在這樣的氣氛里，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)的信息也會(huì)讓人揣測許久。
6月29日，北京市住建委與開發(fā)商的一次日常會(huì)議內(nèi)容，被地產(chǎn)大佬在微博上曝了光，而任志強(qiáng)在微博中透露的“今天上午的會(huì)議內(nèi)容要求不要上微博”更是引起大家好奇。
從市場面看來，目前開發(fā)商對后市的判斷已經(jīng)在下調(diào)，房價(jià)面臨著下行前的最后博弈。而在這場膠著的樓市調(diào)控戰(zhàn)中，政府、開發(fā)商都在絞盡腦汁地思考對策，如何既保證調(diào)控不變味，又守住自己的利益陣腳。
政商的保密會(huì)議？
6月29日上午，地產(chǎn)名人任志強(qiáng)的幾條評(píng)論，SOHO中國總裁潘石屹、首創(chuàng)集團(tuán)老總劉曉光的微博引起了記者的注意。根據(jù)任志強(qiáng)在微博中透露的信息，包括三人在內(nèi)的房企開發(fā)商6月29日上午在政府相關(guān)部門參加會(huì)議。
隨后的29日中午11點(diǎn)多，SOHO中國總裁潘石屹也發(fā)了一條微博表示，上午的會(huì)議大概有兩層意思，一是要求開發(fā)商多承擔(dān)建設(shè)保障房的任務(wù)，另一個(gè)方面則是穩(wěn)定房價(jià)。
潘石屹在微博中寫道：“最后會(huì)議變成了開發(fā)商的訴苦，特別是承建保障房任務(wù)多的房企。”
但6月29日晚些時(shí)候，潘石屹的這條微博卻已經(jīng)沒了蹤影。而任志強(qiáng)在微博中卻表示，“今天上午的會(huì)議內(nèi)容要求不要上微博。”
究竟是什么讓政府相關(guān)部門如此謹(jǐn)慎呢？
6月30日，記者從一位接近北京市住建委的消息人士處獲悉，6月29日北京市建委召開的房企負(fù)責(zé)人座談會(huì)，主要內(nèi)容是保障房建設(shè)的問題，希望有能力的開發(fā)商多承擔(dān)建設(shè)保障房的任務(wù)。同時(shí)，正如潘石屹微博中所說，在這次會(huì)上，住建委也提到了“穩(wěn)定房價(jià)”。
“穩(wěn)定房價(jià)基本上是建委跟開發(fā)商開會(huì)每次都要提到的問題，但事實(shí)上，就目前房價(jià)調(diào)控的成效而言，北京市相關(guān)部門還是比較滿意的。”這位消息人士表示。
另外，這位消息人士表示，今年上半年，由于大部分土地在出讓時(shí)都要求配建保障房，開發(fā)商的拿地?zé)崆轶E然下降，北京市的推地計(jì)劃也無法順利開展，“說白了，會(huì)議的目的之一也是希望能夠動(dòng)員開發(fā)商拿地。”
事實(shí)上，樓市調(diào)控的膠著與土地市場的慘淡確實(shí)讓政府部門有點(diǎn)“頭疼”。不久前還有傳言表示，北京房地產(chǎn)市場將放松對高端住宅的限購，以改變開發(fā)商對后市的預(yù)期，“曲線救市”土地市場。對此，盡管北京市住建委隨即辟謠，表示北京市確保實(shí)現(xiàn)房價(jià)控制目標(biāo)限購政策決不會(huì)放松，但近期多次對土地市場推地計(jì)劃的調(diào)整卻多少泄露了政府部門的著急心態(tài)。
慘淡房展暴露現(xiàn)狀
與政府的“動(dòng)員”相對應(yīng)的，是開發(fā)商對樓市的熱情已經(jīng)被調(diào)低。不僅在土地市場上，開發(fā)商出手謹(jǐn)慎，在銷售上，這些地產(chǎn)大佬們也逐漸改變了以往的方式。
這樣的變化明確地體現(xiàn)在今年的國貿(mào)夏季房展上。
今年的夏季房展用“慘淡”來形容一點(diǎn)也不為過。主辦方提供的信息顯示，參展項(xiàng)目共計(jì)89個(gè)，與去年相似。但是這些項(xiàng)目中，本地項(xiàng)目只有10個(gè)，也并沒有純新盤，其中知名房企只來了首開和綠地。其余的項(xiàng)目主打旅游地產(chǎn)和海外地產(chǎn)概念，其中，32個(gè)項(xiàng)目來自海外、18個(gè)項(xiàng)目來自山東。
而記者從四季房展組委會(huì)了解到，今年從收取展位費(fèi)的方面來看，就感覺不盡如人意。“往年參展項(xiàng)目都是企業(yè)來找我們，展位費(fèi)從來不打折的，今年不成了，大企業(yè)進(jìn)展都是我們上門去找的，價(jià)格方面做了些讓步。”組委會(huì)一位工作人員向記者表示。
而記者從一位展商處拿到的組委會(huì)參展約定書上看到，根據(jù)展位的位置不同，3M乘3M的展位最高售價(jià)為6萬元，最低為3萬元。
“去年報(bào)價(jià)中應(yīng)該還有一個(gè)一號(hào)館特級(jí)展位的報(bào)價(jià)，65000元，今年取消了。但是我們現(xiàn)在的展位基本就是以前特級(jí)展位的位置。”首開的參展負(fù)責(zé)人告訴記者。
海南天惠·仙嶺郡項(xiàng)目的營銷總監(jiān)告訴本報(bào)記者：“今年因?yàn)殇N售情況不好，所以在項(xiàng)目宣傳上的費(fèi)用要精打細(xì)算。”而在記者采訪中，類似于這樣的情況比比皆是。
同時(shí)，記者在房展會(huì)上看到，展會(huì)廣告位的招商與往年相比也不如以前火爆。“因?yàn)榛旧厦磕甑南募痉空苟紩?huì)比春秋季淡一些，所以展會(huì)有些位置的廣告沒有銷售出去，也是正常的吧。有些大客戶做了較大面積的展位，我們也會(huì)贈(zèng)送一些廣告。”上述組委會(huì)工作人員表示。
不僅如此，組委會(huì)將展會(huì)的門票價(jià)格也從原來的5元下調(diào)至2元，但即便如此，來“逛展會(huì)”的人流量也大大減少。來自四季房展組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年的房展會(huì)的人流量只有42080人次，而2010年夏季房展的人流量為51540人次，2009年夏季房展人流量為58897人次。今年房展人氣之慘淡也可見一斑。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，房展會(huì)具有一種風(fēng)向標(biāo)的意義，在某種程度上，房展會(huì)的熱度也能反映市場的熱度，從今年房展的情況來看，買賣雙方都仍然持有觀望的態(tài)度。但實(shí)際上，開發(fā)商“要想扛過此劫不太容易”。
加速推盤或致房價(jià)下降
正如業(yè)內(nèi)分析人士所說，銷售不暢或許正迫使開發(fā)商加速放量推盤。
近日，位于上地東的住總?cè)f科·金域華府項(xiàng)目950套房源一次性放量入市，這似乎是開發(fā)商加速推盤的最佳解讀。這不僅突破了萬科在北京單盤單次入市房源的最高值，更創(chuàng)下今年北京商品房單個(gè)樓盤一次性入市房源的紀(jì)錄。
北京萬科副總肖勁對媒體表示，“樓市的調(diào)控大勢已經(jīng)非常清楚，如果這個(gè)時(shí)候還一步步試探市場反應(yīng)和政策走向，才真正是逆市而為。”
而最新的統(tǒng)計(jì)顯示，7月份入市的38個(gè)項(xiàng)目中，郊區(qū)比例高達(dá)近七成，即便是朝陽區(qū)、海淀區(qū)意向上市的項(xiàng)目中，部分也屬于五環(huán)外地區(qū)。在樓市總供應(yīng)套數(shù)中，五環(huán)外已經(jīng)超過八成。
郊區(qū)新盤扎堆，則讓不少項(xiàng)目放低了價(jià)格預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，房山區(qū)7月入市項(xiàng)目的開盤價(jià)為13200元/平方米，而之前兩月則分別為14833元/平方米、16500元/平方米。7月房山區(qū)開盤價(jià)分別較6月、5月下降11%、20%。這也許將是周邊價(jià)格先期走低的縮影。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，目前通州等近郊已經(jīng)受到庫存增加的影響出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，而房山、大興等新增供應(yīng)較大的區(qū)域價(jià)格變化的可能也較大。他認(rèn)為，一旦供應(yīng)量突然上漲，局部區(qū)域?qū)㈤_始出現(xiàn)明顯的價(jià)格下調(diào)。