6月，北京單月供應(yīng)近萬(wàn)套住宅。6月29日，金隅·觀瀾時(shí)代取證338套房源入市。這已經(jīng)是今年6月第29個(gè)取證項(xiàng)目。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，至此，北京6月單月供應(yīng)住宅達(dá)9488套，大幅刷新了今年樓市放量紀(jì)錄。而如果算上非住宅立項(xiàng)項(xiàng)目，這一數(shù)字還要更大。
6月，樓市放量的紅火盛夏。主流房企領(lǐng)銜的供應(yīng)熱也成為其中的亮眼風(fēng)景。
現(xiàn)象 大房企多盤(pán)密集放量
6月19日，萬(wàn)科和北京住總聯(lián)合開(kāi)發(fā)的金域華府取證入市，900多套房源當(dāng)日銷售六成；往前一周，萬(wàn)科在房山的明星樓盤(pán)長(zhǎng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)放量220套房源；再往前一周，萬(wàn)科竇店項(xiàng)目幸福匯首次開(kāi)盤(pán)。這也意味著，在6月中上旬，萬(wàn)科每周都推出一個(gè)項(xiàng)目，其中幸福匯和金域華府都是首次亮相。
另一知名上市房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在6月推出了老盤(pán)遠(yuǎn)洋一方和別墅新品遠(yuǎn)洋傲北。此外，諸如招商、中海等龍頭級(jí)房企也分別有兩個(gè)項(xiàng)目入市。
值得一提的是，本月，央企中國(guó)鐵建也成為推盤(pán)大戶。包括中小套型限價(jià)商品住房長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城、青秀城和位于北苑板塊的國(guó)際城，中國(guó)鐵建共推出近1300套房源。另一央企旗下地產(chǎn)公司中建地產(chǎn)本月推出了位于通州區(qū)的別墅項(xiàng)目紅杉溪谷。至此，中建地產(chǎn)在北京在售的普通住宅項(xiàng)目就達(dá)到6個(gè)，覆蓋通州、順義、大興、懷柔等區(qū)域。
原因 市場(chǎng)壓力促房企多點(diǎn)出手
對(duì)于主流房企近期集中推盤(pán)，不少分析人士將原因指向房企特別是上市房企面臨的半年和三季度報(bào)壓力。同時(shí)，房企多盤(pán)齊推，也有撬動(dòng)不同區(qū)域、不同類型市場(chǎng)需求的考量。
以萬(wàn)科為例，在“明星樓盤(pán)”長(zhǎng)陽(yáng)半島今年遇到調(diào)控和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力后，消化速度和去年相比明顯放緩。去年，長(zhǎng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)多次“日光”，而近期兩次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日消化率連續(xù)下降。3月6日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷售率63%；4月17日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售率下滑到50%以下；6月12日開(kāi)盤(pán)銷售率39.1%。東方不亮西方亮。萬(wàn)科位于北城的金域華府開(kāi)盤(pán)，900多套房子當(dāng)日消化超過(guò)600套，認(rèn)購(gòu)超12億元。
萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，多個(gè)樓盤(pán)的入市都是根據(jù)各自的開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行，“比較自然”，并沒(méi)有太多刻意的時(shí)機(jī)選擇。毛大慶此前也曾預(yù)計(jì)，從去年企業(yè)的拿地節(jié)奏看，今年年中正是樓盤(pán)密集入市期。
就房企推盤(pán)密集的趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為有來(lái)自資金壓力的原因。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，今年市場(chǎng)的可售量遠(yuǎn)大于去年。上半年部分企業(yè)還在觀望。到了年中，在政策無(wú)松動(dòng)、市場(chǎng)未回暖的時(shí)候不得已只能推貨放量，否則資金鏈告急。楊紅旭認(rèn)為，在今年的環(huán)境下，房企資金趨緊是肯定的。
北京中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，2009-2010年的銷售火爆使大開(kāi)發(fā)商增加了拿地，在今年一季度調(diào)控啟動(dòng)后，不少房企都放緩了入市節(jié)奏，但是在建面積和資金投入是趨增的，房企存貨勢(shì)必需要上市。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，1-5月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為2034.3億元，由1-4月的同比增長(zhǎng)2.2%轉(zhuǎn)為下降2.6%。其中除金融貸款出現(xiàn)增長(zhǎng)外，自籌資金、定金及預(yù)收款都出現(xiàn)下降。
楊紅旭認(rèn)為，相對(duì)于中小企業(yè)，大房企融資更容易，資金壓力更小一些。北京住總和萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)的金域華府項(xiàng)目剛剛?cè)谫Y10億元，毛大慶表示，并不存在太大的資金壓力，公司每年都會(huì)做融資，今年還有很多額度沒(méi)有完成。
透視 順應(yīng)調(diào)控+搶份額
無(wú)論是出于緩解資金鏈的目的，還是出于搶占市場(chǎng)的目的，國(guó)企都表現(xiàn)出來(lái)比較積極的態(tài)勢(shì)。6月25日，中建地產(chǎn)推出位于通州區(qū)的別墅項(xiàng)目紅杉溪谷。據(jù)記者從售樓處了解到的情況，紅杉溪谷戶型面積200平米左右，總價(jià)470萬(wàn)元/套起，單價(jià)僅23000元/平米左右。而同一區(qū)域的世佳別墅，均價(jià)超過(guò)30000元/平米。在通州其他樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，中建地產(chǎn)作為擁有資金和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企，攻城略地的決心不容小覷。
而同屬中國(guó)建筑旗下的中海地產(chǎn)，6月也在北京推出中海九號(hào)公館和中海城。截至6月中旬，今年新開(kāi)盤(pán)的中海九號(hào)公館已經(jīng)四次放量。中海九號(hào)公館精裝33000元-36000元/平米的價(jià)格，在同一板塊頗有競(jìng)爭(zhēng)力。從全國(guó)范圍看，今年4月開(kāi)始，中海在深圳、重慶等多個(gè)城市通過(guò)推特價(jià)房、打折扣等形式，以價(jià)換量取得熱銷。一個(gè)更明顯的成果是，中海5月的百億銷售額已經(jīng)超越萬(wàn)科。有分析人士認(rèn)為，中海去年手握超過(guò)300億元的現(xiàn)金，今年仍表示要開(kāi)展大規(guī)模融資，加上目前比較明顯的價(jià)格策略，在“調(diào)控年”多管齊下，為未來(lái)擴(kuò)張打基礎(chǔ)的態(tài)勢(shì)比較明顯。
除了央企，在北京，本土國(guó)企也開(kāi)始以價(jià)格策略抄截需求。6月下旬，北京大牌國(guó)企首開(kāi)集團(tuán)在房山推出熙悅山項(xiàng)目，起價(jià)13200元/平米。在同區(qū)域不少樓盤(pán)價(jià)格在15000元/平米甚至18000元/平米的時(shí)候，首開(kāi)·熙悅山的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。
一民營(yíng)背景房企人士表示，在調(diào)控背景下，國(guó)企更有獲得資金支持的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可以控制利潤(rùn)空間，這對(duì)于國(guó)企表現(xiàn)出順應(yīng)調(diào)控的姿態(tài)的同時(shí)搶占市場(chǎng)份額，可謂一舉多得。
第三視角：下半年房企供應(yīng)仍增加
2011年也已過(guò)半，下半年，許多房企仍將保持密集推盤(pán)的態(tài)勢(shì)。毛大慶介紹，未來(lái)一個(gè)時(shí)期還將是萬(wàn)科的推盤(pán)高峰期。8月，預(yù)計(jì)萬(wàn)科在北京會(huì)有10次左右的開(kāi)盤(pán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)人士也在此前對(duì)記者表示，包括遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋lavie等高端項(xiàng)目新盤(pán)也會(huì)按計(jì)劃在下半年入市。
對(duì)于主流房企來(lái)說(shuō)，除企業(yè)既定的安排外，下半年的供應(yīng)高峰還有“被動(dòng)”的一面。日前，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就表示，更多新盤(pán)本應(yīng)在上半年推出，限購(gòu)政策和地方控制漲價(jià)幅度，推遲了許多樓盤(pán)的入市時(shí)間，也使得推盤(pán)趨于集中。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年共98個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，較去年上半年的161個(gè)減少39%；上半年期房住宅供應(yīng)套數(shù)32039套，同比去年上半年也減少了29%。北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，下半年上市的商品住宅量會(huì)有明顯增加，市場(chǎng)庫(kù)存壓力加大，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)會(huì)采取更有彈性的價(jià)格策略。