伴隨著北京樓市迎來新一輪井噴，時隔半年北京新房存量再破10萬整關(guān)口。在高存量、低成交的壓力之下，北京樓市各種明折暗降的項目不斷涌現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，持續(xù)4個月的限購調(diào)控之下，北京市場的供需比例已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分區(qū)域已出現(xiàn)供過于求的買方市場，下半年北京樓市或?qū)⑦M入實降時代。
存量再破10萬整
6月15日北京市場的預(yù)售新盤入市量掀起一輪小高潮，僅15日當(dāng)天就有6個商品房項目通過預(yù)售許可審核，加上此前兩天剛剛審核的兩個項目，6月待入市項目達到8個，共3000套房源，算上6月份已經(jīng)預(yù)售的12個項目，北京6月供應(yīng)樓盤項目量將創(chuàng)今年以來新高。
一面是預(yù)售新盤量逐步回升，一面則是整體簽約率的低迷。
北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至6月14日，北京今年供應(yīng)的商品期房住宅項目合計為60個，提供期房住宅總量為19316套，而這些項目的實際簽約量僅為8989套，整體簽約率為46.5%。
上半年入市的60個新盤項目中，有28個項目的簽約率低于30%，這些項目的均價普遍在3.5萬元/平方米以上。而簽約率超過80%的17個項目中，有10個項目均價低于2萬元/平方米。均價在2萬~3萬元/平方米的項目中簽約率超過80%的僅有4個，而超過3萬元每平方米的項目中僅3個項目簽約率超過80%。
剛剛過去的樓市傳統(tǒng)銷售旺季，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)普遍滯銷。來自另一家第三方監(jiān)測機構(gòu)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，5月，北京樓市29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低。實際簽約面積則僅占供應(yīng)面積的8.4%，僅5月商品房庫存積壓增加了3000套。
中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示，盡管今年前5個月新申領(lǐng)預(yù)售許可證的樓盤較去年同期下降50%以上，但北京樓市存量仍增加了1萬多套，這也意味著很多新批入市的可售房源剛剛?cè)胧芯统蔀榱藥齑妗?BR> 北京房地產(chǎn)市場交易管理網(wǎng)顯示，截至6月1日北京市新房住宅存量已達到10.1萬套。
明折暗降樓盤涌現(xiàn)
在市場庫存持續(xù)增加的壓力之下，北京樓市各種降價樓盤也在不斷涌現(xiàn)。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，5月再增12個降價住宅項目，其中海淀區(qū)的正源尚峰尚水均價降幅達3000元/平方米，下降比率為12.5%；此外還有5個項目下降額度達2000元/平方米以上。
更多的項目是則是選擇低開和全款折扣的方式。位于房山的芭蕾雨悅都，開盤一期比上期靠近地鐵站以及奧特萊斯項目，但折扣為全款9.2折、50%首付9.4折、貸款9.6折，比上一期各項折扣分別提高了2個百分點。
除了明折實降的項目，借各種促銷活動優(yōu)惠暗降的樓盤更是花樣頻出。長陽光合作用、藍光云鼎、月亮河等都有團購信息傳出。位于西四環(huán)的中堂項目，還通過“精裝修改毛坯”的手法，打出每平方米直降6000元的噱頭。
買方市場已現(xiàn)
“出現(xiàn)價格松動的根本原因是供需比例已經(jīng)發(fā)生了變化”，思源經(jīng)紀(jì)公司董事長兼總經(jīng)理陶紅兵表示，在北京市遭遇嚴(yán)格的絕對購房數(shù)量限購4個月以來，客群基數(shù)大量減少，雖然短期內(nèi)北京市場出現(xiàn)整體性價格戰(zhàn)的可能性不大，但可以預(yù)計下半年將有更多以價換量的項目出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，與1月份相比，5月份全市新增客源量下降了大約21%，部分區(qū)域客源量減少幅度超過50%。報告顯示，在2010年調(diào)控之初，北京樓市的供需比能夠達到1∶4或1∶5。經(jīng)過多次調(diào)控后，市場中觀望情緒濃厚，客源量明顯減少。當(dāng)前，整體市場供需比在1∶3左右。個別區(qū)域首次出現(xiàn)供需倒掛，即供給大于需求。這是繼2005年以來，6年來再次出現(xiàn)多個區(qū)域買方市場現(xiàn)象。
值得注意的是，在40%供需比縮小的區(qū)域中，部分區(qū)域已出現(xiàn)了買方市場，大興、東四環(huán)等區(qū)域5月份新增房源量與新增客源量的比值均為1.1∶1。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，二季度出臺政策更加深入細(xì)化，調(diào)控效果加強，消費者的購買意愿低落，雖然開發(fā)商在價格方面有所讓步，但未能達到多數(shù)消費者期望的降價空間，因此簽約率不升反降。目前開發(fā)商對于價格調(diào)整尚留有較大余地，若未來一段時間內(nèi)市場成交不發(fā)生明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)商或會在價格上大幅度讓步，以提高新盤的銷售業(yè)績。