央行近日再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得銀行的信貸資金更顯緊張。緊縮的信貸局面，也傳遞到了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域。尤其是在通脹壓力增大，加息預(yù)期仍存的背景下，買房人的成本日漸攀升，對于房貸資金的打理就顯得更加重要。
房貸門檻持續(xù)抬升
日前，隨著央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，廣東地區(qū)的部分媒體報(bào)道了當(dāng)?shù)夭糠帚y行因?yàn)橘J款額度緊張，暫時(shí)對首套房貸“停貸”的消息。
不過記者從上海市場了解的情況看，目前上海市的各家商業(yè)銀行，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍在正常開展。但是雖然不是“一貸難求”，持續(xù)高企的房貸門檻，卻有讓購房人的成本變得越來越高的趨勢。
自從去年政府出臺樓市的調(diào)控政策后，購房人買房貸款的成本一直在“抬升”。先前的首套房貸款的7折優(yōu)惠利率提升至8.5折，首付比例也由兩成變?yōu)槿伞５壳皳?jù)記者了解的情況看，滬上首套房貸款的門檻較最初調(diào)整時(shí)又有所提升，首付三成的比例不變，但是貸款利率都已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
至于二套房的貸款，無論是首付比例和利率也一直處于“高位”。當(dāng)記者以購房人的身份去工行浦東分行咨詢時(shí)，該行的一位信貸員告訴記者，“目前我們行是有額度的，但是首付比例已經(jīng)提至六成，貸款利率也要上浮，提升至基準(zhǔn)利率的1.1倍。”而這一標(biāo)準(zhǔn)，也不僅僅是工行在執(zhí)行，在記者咨詢的其他銀行如建行、中行、中信銀行等多家銀行中，均對二套房貸款實(shí)行首付六成且貸款利率上浮的要求。
更有甚者，有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在目前信貸額度緊張的情況下，部分銀行還向貸款人提出一些獲得個(gè)人房貸的“搭售”條件，比如在銀行購買一定額度的理財(cái)產(chǎn)品、或者購買其他金融產(chǎn)品等。
事實(shí)上，銀行抬高房貸門檻已經(jīng)不是新鮮事。至少今年以來，銀行房貸業(yè)務(wù)日益趨緊的態(tài)勢一直存在。“目前銀行為了自身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，確實(shí)在房貸業(yè)務(wù)上有日漸嚴(yán)格的要求。對于大部分普通客戶而言，想要獲得優(yōu)惠利率或者降低首付比例是比較困難的事情。”某國有商業(yè)銀行人士如此告訴記者，他進(jìn)一步指出，銀行目前在房貸業(yè)務(wù)方面，從認(rèn)定是否是首套房和二套房開始就嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，“比如銀行和房地產(chǎn)交易系統(tǒng)已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)，在確定放貸前，都要對貸款人的住房情況做一個(gè)詳細(xì)了解。”
當(dāng)然，如果是那些長期與銀行有業(yè)務(wù)往來的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行或許仍可以在貸款利率或首付比例上給出一定的優(yōu)惠。“不過這也是在政策允許的范圍之內(nèi)，利率優(yōu)惠只針對首套房購買人實(shí)施，首付五成也只是針對二套房購買人。”
房貸資金需細(xì)打理
除了在門檻上提高外，銀行在目前貸款額度緊缺的情況下，已經(jīng)開始要求那些享有優(yōu)惠利率的貸款客戶提前還貸。
王小姐日前就曾經(jīng)接到銀行的通知，告知其目前銀行提前還貸的要求沒有原來嚴(yán)格了，讓其可以考慮在資金寬裕的情況下提前還貸。對于銀行的這一行為，前文中的銀行人士向記者解釋，這其實(shí)是銀行“回籠”其貸款資源的一種做法。以前在房貸業(yè)務(wù)曾被銀行視為“香餑餑”的時(shí)代，對于提前還貸的客戶，銀行方面設(shè)置了諸多條件：比如在一定年限內(nèi)（一般為1-2年）不得提前還貸，客戶需向銀行支付一定的違約金，有一定的還款額度門檻，客戶需要提前向銀行預(yù)約方能提前還款等。
“在當(dāng)前信貸資源緊張的情況下，銀行方面將這些提前還款的門檻放低，甚至主動要求貸款人提前還貸，就向大眾傳遞了一個(gè)信息，貸款資金目前是一種資源，貸到款的人應(yīng)該好好利用這筆資金。”交通銀行理財(cái)師李吉如此分析。他指出，在目前的情況下，雖然通脹壓力不斷增大，尤其是加息預(yù)期也漸趨強(qiáng)烈，不少貸款人在手頭擁有一筆大額資金后，都會考慮提前還貸。“但這其實(shí)大可不必，特別是那些被銀行"催著"提前還貸的客戶，都是之前享受到了優(yōu)惠利率的貸款人，他們目前享受的利率，比起現(xiàn)在同期的貸款利率低了很多。完全可以將手中的錢進(jìn)行其他相關(guān)的投資，以抵消利率支出并獲得一定的收益。”
至于那些眼下希望購房的貸款申請人，如何在當(dāng)前貸款步步緊縮的情況下獲得貸款成為當(dāng)務(wù)之急。銀行業(yè)內(nèi)人士提醒，除了要珍惜自身的信用記錄，以免不良記錄影響貸款外，在申請貸款時(shí)，盡量利用自身的資金優(yōu)勢與銀行進(jìn)行協(xié)商。如果首付資金量較大，或者以前就是銀行的VIP客戶，就可以在一定范圍內(nèi)要求獲得部分利率優(yōu)惠。