一邊大肆唱空，一邊積極做多，頻繁被外資使用的“障眼法”最近再度上演。國際信用評級機構(gòu)標準普爾最近的報告預計，中國新房售價可能會有10%左右的下降，因此調(diào)低了眾多中國房企的評級展望；摩根士丹利也發(fā)布報告認為，三季度中國主要城市銷售均價將進一步下降，一些對沖基金更是宣稱對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。然而就在不約而同唱空中國樓市之時，外資涌入中國樓市的步伐絲毫沒有放緩，且呈現(xiàn)出加速態(tài)勢。
唱空中國樓市不約而同
6月15日，標普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報告中預計，未來6至12個月內(nèi)，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。由于2009年以來，中國的房屋供應量一直處于高位，加上強烈融資需求下的高杠桿率，標普對未來中國房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。
標普還對30家中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，僅3家為投資級別，7家為“負面”。并警告稱，若未來中國房企銷售成績倒退，會有更多房企評級下調(diào)至“負面”。
同時，摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場研究報告，認為三季度中國內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會提供進一步折扣，從而導致中國主要城市的銷售均價進一步下降。
而在此之前的4月，國際評級機構(gòu)穆迪就曾發(fā)布報告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，認為中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境。
自去年底以來，國際媒體和研究機構(gòu)頻頻發(fā)布看空中國樓市的報告，進而發(fā)展為看空中國經(jīng)濟。美國《新聞周刊》曾預測中國將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟崩潰，列為“2010年十大世界預測”第二位；美國對沖基金大佬查諾斯斷言，中國房地產(chǎn)業(yè)的問題比迪拜嚴重1000倍，資產(chǎn)高估與信用供應過剩是主要原因；國際評級機構(gòu)惠譽則以信貸規(guī)模急劇擴大、房地產(chǎn)價格大幅上漲加劇了中國宏觀金融穩(wěn)定性所面臨的風險為由，將中國的長期本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負面。
進入2011年，查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等資本巨頭，不約而同的“看空中國”。查諾斯宣稱，他已募集了2000萬美元的離岸基金，對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂；國際金融大鱷索羅斯也攜帶萬億熱錢重返香港，大肆宣揚看空中國的觀點。
美國沃思堡顧問公司創(chuàng)始人馬克·哈特甚至認為，可以利用看跌期權做空人民幣，金融危機期間中國貨幣供應增長強勁、嚴重依賴房地產(chǎn)。一旦房產(chǎn)泡沫破裂，外資可能馬上撤離中國，為了穩(wěn)住貿(mào)易保經(jīng)濟增長，可能傾向于本幣貶值。
外資加速涌入樓市
一邊是外資不約而同的大肆唱空，另一邊卻是乘虛而入加速涌入中國房地產(chǎn)市場。商務部公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份中國實際使用外資金額92.25億美元，同比增長13.43%。外商投資房地產(chǎn)業(yè)增速迅猛，前5個月，外商投資中國房地產(chǎn)金額達266億元，同比增長57.3%。
今年以來，外商投資中國房地產(chǎn)領域就一直保持高增長態(tài)勢，1-3月、1-4月和1-5月外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別達到45.2%、62.3%和57.3%。從開發(fā)企業(yè)資金來源來看，1至5月國內(nèi)貸款為5803億元，僅增長4.6%；然而利用外資達到266億元，增長幅度高達57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%；其他資金13785億元，增長14.6%。
易城中國根據(jù)國內(nèi)83家重點房企的大額融資記錄統(tǒng)計分析，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大，銀行貸款的比例已經(jīng)降至37%，境外資金已經(jīng)成為第一大來源，占比達到39%，而2010年這一比例只有25%。
今年以來在境外市場融資的中國房企，幾乎都獲得了境外投資者的青睞，許多公司發(fā)債獲得了超額認購。有機構(gòu)統(tǒng)計，1至3月中資房企已經(jīng)從境外市場融資超過30億美元，今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀錄。中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)數(shù)據(jù)也顯示，5月份又有多家房地產(chǎn)公司發(fā)行美元債券，僅遠洋地產(chǎn)、華潤置地兩家就發(fā)行了11.5億美元。
不僅是通過房企的融資渠道進入中國樓市，外資還直接在市場上大舉收購。上半年，愛爾蘭房地產(chǎn)公司財富控股將位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易價格為5.75億元人民幣；上海國際集團廣場有限公司100％股權實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)讓，該項目的收購方為新加坡的一家公司，成交價格超過3.1億元；長沙廣悅置業(yè)有限公司39％股權則被香港一家置業(yè)公司收購，成交價為2.9億元。
實際上，早在去年下半年外資就開始大舉布局國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。2010年9月，美國私募巨頭黑石集團宣布聯(lián)手香港鷹君集團共同開發(fā)大連高端酒店和住宅項目。11月24日，外資房企荷蘭GTC宣布其在中國的首個商業(yè)綜合體凱丹廣場落成運營。12月17日，中遠集團將所持遠洋地產(chǎn)的股權出售，接盤者為香港南豐集團和一家外資基金。金融危機陰霾散去后，摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、凱雷投資等眾多國際公司均以不同形式再度涌入中國房地產(chǎn)業(yè)。
世邦魏理仕的報告顯示，2010年，中國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%。其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。綜合、商辦類物業(yè)受到境外機構(gòu)投資者的青睞，成交金額占比達92%。
唱空或別有用心
對于外資這種表里不一的做法，復旦大學有經(jīng)濟學家表示，國際輿論唱空中國樓市、唱空中國經(jīng)濟這種炒作值得重視，其背后的用意可能是一場心理戰(zhàn)，對沖基金借助輿論造勢，小范圍做空中國經(jīng)濟。利用此番言論，讓國內(nèi)投資客首先亂了陣腳，進行拋盤，外資最希望看到的是樓市大跌，從中抄底。
財經(jīng)評論人朱大鳴則指出，外資經(jīng)常以唱空為幌子，實際上還是想在中國房地產(chǎn)市場賺錢。最近境外機構(gòu)這種看空做多的行為，是國際金融資本的一個伎倆，國際資本看空做多，依然是在賭人民幣升值。
一邊唱空一邊做多的方法，已經(jīng)多次被外資采用。早在2002年，外資機構(gòu)就頻頻發(fā)布看空中國銀行業(yè)的言論，認為中國的銀行體系是定時炸彈，在今后幾年可能引發(fā)金融危機，嚴重阻礙中國經(jīng)濟發(fā)展。就在高調(diào)發(fā)表對中國銀行業(yè)悲觀看法的同時，各大外資銀行卻紛紛斥巨資，以戰(zhàn)略投資者的身份涌入中國銀行業(yè)，獲得巨額投資回報。
2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中國房地產(chǎn)業(yè)存在相當程度的泡沫，并言之鑿鑿地指出了泡沫破裂的大致時間。但就在旗下經(jīng)濟學家大肆唱空的同時，摩根士丹利卻正在上海、北京等地進行大手筆的房地產(chǎn)投資。
有專家指出，外資的真實意圖值得懷疑，即便是真的想要做空也并不容易，中國尚未實現(xiàn)資本項目下的自由兌換，中國在樓市、股市等領域的風險完全可以自主化解。而從經(jīng)濟基本面來看，雖然通脹率偏高，但經(jīng)濟基本面發(fā)展勢頭依然良好。