“房交會(huì)開一開，房?jī)r(jià)漲一漲”，這曾是杭州樓市的一個(gè)魔咒，最典型的莫過(guò)于2009年的第九屆人居展。
而目前的種種跡象顯示，這個(gè)魔咒在2011年將被打破。
折扣戰(zhàn)從郊區(qū)蔓延
自今年3月樓市調(diào)控政策加碼執(zhí)行起，杭州樓市的優(yōu)惠戰(zhàn)就已經(jīng)逐漸鋪開。進(jìn)入6月，杭州樓盤折扣戰(zhàn)從近郊開始的“星星之火”終于越燒越旺。
根據(jù)導(dǎo)報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，截至6月13日，杭州市區(qū)一共有47個(gè)新開樓盤推出大幅優(yōu)惠促銷活動(dòng)。其中采取直接折扣優(yōu)惠的占了總數(shù)的76%，包括按揭99折、一次性97折，總價(jià)優(yōu)惠9萬(wàn)元等等，世茂江濱花園更是達(dá)到了最高8.7折的優(yōu)惠。
而動(dòng)靜最大的莫過(guò)于位于三墩的中海·紫藤苑。5月26日，杭城各大房產(chǎn)媒體頭條顯著位置的一條消息，炸開了“兩限”后死水般沉寂的樓市之湖。中海·紫藤苑發(fā)起“千人大團(tuán)購(gòu)”活動(dòng)，將原本擬精裝后推出的剩余房源部分樓棟共330多套將以毛坯形式一次性在6月初推出。
在6月9日開盤當(dāng)天，將近3個(gè)小時(shí)的搖號(hào)開盤更是創(chuàng)造了80%的銷售率。
降價(jià)促銷也拉動(dòng)了杭州的商品房銷售。透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的一周主城區(qū)商品房預(yù)定469套，日均預(yù)定約67套，是此前一周的7.5倍。這些預(yù)訂量，將在今后一段時(shí)間里，逐漸轉(zhuǎn)換成實(shí)際成交。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州樓市正以合理的銷售定價(jià)、自住的客群定位，逐步回歸理性。
剛性購(gòu)房需求主導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型
如今，人們?cè)诤贾莩堑臇|南西北，都能買到打折促銷的房子。
面對(duì)開發(fā)商表現(xiàn)出的誠(chéng)意，觀望許久的買房者開始買賬：在多個(gè)樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)著沙盤、捧著樓書安靜選房的人群又開始出現(xiàn)。
不過(guò)，導(dǎo)報(bào)記者也注意到，近期在各大樓盤填寫購(gòu)房意向書的人群中，有近七成為剛性購(gòu)房需求的自住型購(gòu)房者。所以，不管是余杭的也好，下沙的也罷，只要單價(jià)一萬(wàn)多的、總價(jià)不高的樓盤幾乎都毫不吝嗇地給自己冠上了“剛需盤”的名號(hào)。
“這是一種無(wú)奈的選擇，同時(shí)，更是一種積極的選擇。”杭州網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛認(rèn)為，“雙限”政策持續(xù)至今，改善和投資的兩大需求龍頭已大部分被關(guān)緊，而剩下僅存的一個(gè)市場(chǎng)龍頭剛需，而且其中也有一部分迫于“首付”提高的壓力而難以釋放買房需求。
導(dǎo)報(bào)在對(duì)近期有大量預(yù)訂、成交記錄的樓盤統(tǒng)計(jì)后，也可發(fā)現(xiàn)，剛性購(gòu)房需求，是推動(dòng)當(dāng)前市場(chǎng)的主要力量。
剛剛過(guò)去的一周，位于三墩的中海·紫藤苑以209套的成績(jī)成為預(yù)定套數(shù)的冠軍，這也充分顯現(xiàn)了“千人大團(tuán)購(gòu)”的力量。
中海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中海·紫藤苑此次“千人大團(tuán)購(gòu)”并非是降價(jià)，而是迎合調(diào)控，為減輕首付壓力所作出的市場(chǎng)策略的調(diào)整。
而此前臨平主城區(qū)8540元/平米起價(jià)的瓏昕澤第、萬(wàn)元左右均價(jià)的63平米錦昌年華“微墅”，都因起低總價(jià)而走俏，開盤銷售率在80%以上，也是當(dāng)前低迷的住宅市場(chǎng)中難得的熱點(diǎn)新房源。
金都·夏宮9000多元/平米的均價(jià)，也讓臨平山北“熱鬧”了一陣。根據(jù)余杭房產(chǎn)信息網(wǎng)，從5月1日至今，夏宮成交133套，是余杭區(qū)的冠軍。
近三萬(wàn)套存量房
而在剛剛過(guò)去的今年5月份，杭州主城區(qū)交出了一份2021套的答卷。今年5月份的成交量，大約是2009年同期的五分之一，2007年同期的五分之二，同比行情非常差的2008年，尚且不及三分之二。
事實(shí)上，目前杭州市商品房存量已經(jīng)達(dá)到比較高的位置，但成交量并沒(méi)有放大，供大于求的市場(chǎng)格局已經(jīng)形成。杭州市透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)總可售房源在6月6日突破28000套，創(chuàng)下兩年來(lái)新高。而自2007年以來(lái)，可售房源庫(kù)存最高的記錄為2008年11月17日的30443套，現(xiàn)在離歷史最高點(diǎn)僅兩成的差距！
面對(duì)巨大的供應(yīng)量，樓市現(xiàn)在的需求不值得一提。雖然大家一再?gòu)?qiáng)調(diào)剛性需求，但在金融政策的擠壓之下，剛性需求也在不斷萎縮。
另外一方面，在存款準(zhǔn)備金率連續(xù)多次上調(diào)后，開發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。而信托資金的募集明顯增加了開發(fā)商利用資金的難度和成本。更為重要的是，銀監(jiān)部門已要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。可見這一塊也是日見緊張。
“對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有錢了，要生存，可能最好的辦法就是降價(jià)賣樓變現(xiàn)。”趙杭生依舊堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。“一旦推盤量飆升，而政策仍然沒(méi)有放松，開發(fā)商為了爭(zhēng)奪有限的客源，更激烈的價(jià)格戰(zhàn)將不可避免。”