盡管還沒有到達2008年庫存12萬套的峰值，但在政府的嚴厲調控之下，作為全國房價標桿城市的北京，房地產庫存已經開始迅速增加。
北京市住建委的統(tǒng)計數據顯示，截至6月7日，北京期房、現(xiàn)房庫存總量為101912套。北京中原地產、亞豪經紀等第三方市場機構的監(jiān)測則顯示，3月以來，北京市期房銷售簽約率僅有47%，依據5月北京房地產平均價格計算，庫存貨值約在280億元人民幣。
為緩解未來可能出現(xiàn)的資金壓力，北京樓市的房地產開發(fā)企業(yè)開始增加供應，以期通過增加銷售回籠資金的額度。而開發(fā)企業(yè)大規(guī)模降價的趨勢尚未出現(xiàn)，但已經有部分房地產開發(fā)企業(yè)開始加大銷售過程中的折扣幅度。作為曾經房價最為堅挺的“堡壘之一”，北京樓市正處在變革的前夜。
庫存增加
“4個月的庫存就多出了超過9000套，即便在樓市波動最大的2008年，也不過是這個水平。”6月9日上午，北京市住建委的一位官員向《中國經營報》記者表示。所謂庫存，即是獲得了預售行政許可但未簽約銷售的期房以及已經封頂但未簽約銷售的現(xiàn)房。
在北京市住建委的統(tǒng)計中，到6月7日，這兩項科目的總量相加，已經達到了101912套。而在2011年2月，也就是第三輪嚴厲限購政策開始執(zhí)行的當月，北京是商品期房、現(xiàn)房“批而未售”的庫存總量，還只有92932套。
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，由于1~5月新申領預售許可證的樓盤較去年同期偏低50%以上，因此，在6月之前，入市銷售的各類房源較少。“但就是在這樣的情況下，庫存還是上升的了10000多套，可以初步分析出，很多新批可售房源，剛剛入市，就變成了庫存。”他說。
北京市住建委的數據統(tǒng)計證實了上述說法。2月16日~6月7日，北京市總計對48個商品住房項目授予了預售、銷售許可，總計房源套數為16631套，截至6月7日，完成網絡簽約并報北京市住建委備案的成交記錄為7859套。簡單計算，2月16日后發(fā)放預售、銷售許可證項目的平均銷售率，約為47.3%。
另外53.7%的新增可售房源，在剛剛可售的情況下，迅疾變成了庫存房源，調控力度對房地產市場的影響，由此可窺見一斑。
前述北京市住建委官員告訴記者，從未出售房源的絕對數值上，目前北京還距離2008年的峰值有一定的距離。彼時，受到國際金融危機以及先前調控的雙重影響，北京樓市的庫存總量一度超過12萬套。
“但是，我們的感覺是從2月以后庫存的增加速度甚至要超過2008年。”張大偉表示，達到2008年時的峰值，“不需要太長”的時間。
房企推貨
一邊是迅速增加的庫存，另一邊卻是房地產開發(fā)企業(yè)開始在6月開始加大推貨力度，由于預見到下半年的貸款政策繼續(xù)收緊以及其他融資渠道的阻斷，房企希望通過加大銷售房源的力度，來增加資金回籠的額度，以備不時之需。
中原地產進行的監(jiān)測顯示，6月第一周，北京新增批準預售新建商品住房面積總量，比上一周環(huán)比上升了129%。而按照通常情況，進入6月之后，房地產開發(fā)企業(yè)的推貨量都會顯著上升，因此中原地產認為，這一數據在接下來幾周中，仍然會快速上升。
“我們現(xiàn)在甚至遇到了兩個同區(qū)域的樓盤可能同時在同一天開盤的現(xiàn)象，這在我之前的從業(yè)經歷中，還沒有遇到。”萬科股份的一位項目負責人告訴記者。記者了解到，5~6月，萬科有2~3個項目集中開盤銷售，已經或者即將獲得批準預售房源，超過700套。
保利地產、首開集團、綠地集團等房地產開發(fā)企業(yè)在京的銷售進度與入市房源總量，亦在同一水平。
北京市住建委的官員則向記者證實，從5月中下旬開始，該部門的“收件”數量明顯增加，審批預售許可的工作量，也在逐步加大。他表示，增加供應也是政府的意愿，因為供應加大后，房地產市場價格上漲的壓力，將在一定程度上得到緩釋。
在存貨逐步可能增加的情況下，房地產企業(yè)的銷售任務，卻不容樂觀。記者了解到，截至5月底，華潤共完成銷售額126億，占全年目標的42%；綠城同期完成銷售額152億，僅占全年目標的約28%。萬科股份、龍湖地產則是少數完成半年銷售任務的全國性房地產開發(fā)企業(yè)。
“我提醒我們的銷售部門，即便是蓄客（意向型客戶積累）的數據情況比較滿意，也不要太樂觀，有購買意向的客戶中，能夠一半實際購買，都是一個很好的結果。”萬科北京公司副總經理肖勁表示，市場總體存貨的加大，對于所有的開發(fā)企業(yè)都是一個巨大的考驗。
價格縫隙
庫存增長的壓力之下，盡管房地產開發(fā)企業(yè)尚未就大規(guī)模的降價形成趨勢與共識，但價格堅冰的縫隙已經出現(xiàn)。
記者獲得的住建委相關統(tǒng)計數據顯示，2月16日后，北京商品住房總簽約面積為847936平方米，平均每平方米的簽約均價為19693元，去年上半年簽約的均價超過23000元。以此預售均價計算，總貨值為446億元人民幣，截至6月7日，已簽約的總貨值為167億元，庫存總貨值約在280億元的水平。
這一點，開始促使房地產開發(fā)企業(yè)在銷售的過程中，開始考慮價格杠桿的效用。記者了解到，金融控股開發(fā)的金色麥香林項目，開始采用對購買該項目兩居室的客戶，通過各種方式實施打折優(yōu)惠的辦法，其減價額度，最高已經達到20萬~30萬元的水平。不過，這種幅度，在北京還屬于個案。
“現(xiàn)在應用價格杠桿后，效果還是比較明顯，另外一個位于昌平的新盤麥香苑項目，我們也基本上以區(qū)域均價持平的價格定價，在20000多元左右，目前得到的反饋也比較好。”金融街控股一位負責銷售的高管表示。
萬科即將入市的回龍觀項目，目前的正常折扣也已經達到97折，房山竇店項目的定價則維持在總價不超過100萬元的水平，萬科內部人士坦言，如是定價之后，該項目的銷售速度遠遠超出公司的預期。
這一點，很可能對現(xiàn)金流已經形成緊張預期的房地產開發(fā)商形成鼓勵和刺激。鏈家地產報告顯示，2011年一季度，我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源總量為19268億元，同比2010年一季度的21990億元，下降近12%。
21世紀不動產首席分析師常智認為，房企下半年銷售前景仍不明朗，銷售回款部分仍疲軟。加之開發(fā)貸款收緊，未來仍有加息預期。在此背景下，開發(fā)商加大推盤力度、并適當運用價格杠桿以求資金周轉，不失為明智之舉。