眼下，調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段，北京樓市的房?jī)r(jià)下調(diào)壓力也隨著調(diào)控的逐步深化而增加。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心、北京中原等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，5月新增供應(yīng)量繼續(xù)增加，但無(wú)論是二手房市場(chǎng)還是新房住宅市場(chǎng)，銷(xiāo)售形勢(shì)都保持持續(xù)低迷狀態(tài)。
“紅五月”一點(diǎn)也不紅
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份北京二手房交易量?jī)H為8067套，為28個(gè)月以來(lái)的歷史新低，比4月二手房9310套的成交量下降約13.35%。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，5月的第1周商品住宅成交1790套，比上一周降31.78%，把成交量直接從2000套大關(guān)拽了回來(lái)，終結(jié)了此前三周成交量上漲的趨勢(shì)。
但5月第2周住宅共成交1374套，比上周下降23.2%。雖然第3周住宅簽約1732套，但是第4周住宅簽約立即下降到1720套，環(huán)比微跌0.69%。
綜合以上數(shù)據(jù)來(lái)看，傳統(tǒng)的樓市“紅五月”一點(diǎn)也不紅。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“限購(gòu)令”等一系列抑制需求的調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)房者大多持觀望態(tài)度，這使二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)萎縮。與此同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期逐步加強(qiáng)，部分業(yè)主出售房屋的心態(tài)也越發(fā)急迫。
而相比于北京二手房市場(chǎng)成交量創(chuàng)28個(gè)月以來(lái)的歷史新低，5月份新房住宅成交量較上月相比更是折半，達(dá)到了2011年以來(lái)的最低值。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份新房住宅成交總量為6269套，僅為4月份的51%。新盤(pán)住宅當(dāng)月簽約率僅為12%，而4月份新盤(pán)住宅當(dāng)月簽約率為30%，與4月相比下降18%。
張?jiān)抡J(rèn)為，進(jìn)入5月以來(lái)，無(wú)論從成交情況看還是從入市狀況看，北京新房住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷的狀態(tài)都非常明顯。特別是5月份新房住宅的供應(yīng)量與成交量大體相抵，而4月新房住宅供應(yīng)量?jī)H為成交量的45%。
另外，據(jù)筆者了解，截至6月1日北京市新房住宅存量已達(dá)到10.1萬(wàn)套，較4月底增加約4000套，而上次新房住宅存量超過(guò)10萬(wàn)套則是在去年11月末，這是時(shí)隔半年再次破十萬(wàn)紀(jì)錄。
降價(jià)壓力增大
就目前形式來(lái)看，量跌很可能會(huì)引起價(jià)變，北京樓市正處在這樣的博弈中，無(wú)論是二手房還是新盤(pán)面臨的降價(jià)壓力都將進(jìn)一步增大。
數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)域的房屋均價(jià)在一月之內(nèi)下跌了3000元/平方米，其3月和4月的均價(jià)還在1.8萬(wàn)元/平方米左右，5月份就下滑至1.6萬(wàn)至1.5萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)16.7%。
據(jù)筆者了解，5月份北京二手房成交均價(jià)大約是24550元/平方米，環(huán)比下降0.6%。雖然各個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑在價(jià)格上有些差距，但總體看來(lái)，二手房成交均價(jià)有所下降。
二手房降價(jià)因素除了調(diào)控因素外，或因業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期降低所致。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，大約有12.5%的業(yè)主心理價(jià)位降低，議價(jià)空間增加了5萬(wàn)-10萬(wàn)，增加幅度為5%左右。
值得注意的是，北京5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降幅度也在增大，住宅市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月新增12個(gè)降價(jià)住宅項(xiàng)目，其中海淀區(qū)的正源·尚峰尚水均價(jià)降幅達(dá)3000元/平方米，下降比率為12.5%；此外還有5個(gè)項(xiàng)目下降額度達(dá)2000元/平方米。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，6月份北京新房打折項(xiàng)目一共有150個(gè)。其中均價(jià)在2萬(wàn)—4萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目占比為38%。而均價(jià)在2萬(wàn)元/平米以下的項(xiàng)目占比達(dá)到了35.3%。此外，部分新開(kāi)期房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即打折促銷(xiāo)。
有研究人員則表示，5月北京開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目大多集中在郊區(qū)，價(jià)格相對(duì)便宜，拉低了當(dāng)月的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降并非直接由政策所致。
業(yè)內(nèi)人士則透露，5月開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目都根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)低了預(yù)期價(jià)格，調(diào)整幅度多的達(dá)三四千元。
張?jiān)聞t認(rèn)為，雖然目前新房?jī)r(jià)格沒(méi)有整體下降，與上海市新房市場(chǎng)相比，上海目前的存量房大約在5萬(wàn)套，僅為北京市存量房50%。
除此之外，保障性住房的積極入市將會(huì)使部分商品房需求轉(zhuǎn)移至保障性住房，商品房市場(chǎng)需求造成一定沖擊。
這表明開(kāi)發(fā)商新房出售壓力的增大，若開(kāi)發(fā)商不在價(jià)格上產(chǎn)生明顯讓步，新盤(pán)滯銷(xiāo)的情況或會(huì)加劇，必然影響開(kāi)發(fā)商的二季度以及半年度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。