調控步步緊逼,一向“不差錢”的房地產開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項目,十八般武藝上陣,難解房地產企業(yè)的巨額資金“饑渴”。
有業(yè)內人士預計,未來一段時間房價很可能將出現(xiàn)較為明顯的松動跡象,三季度房地產行業(yè)可能會有較大規(guī)模促銷活動,降價幅度大約在10%。
資金鏈緊張,房企頻籌資
在國內嚴厲的信貸調控下,銀行及資本市場等融資渠道被堵塞。近期陸續(xù)有市場消息顯示,部分房地產開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項目現(xiàn)象,籌集資金動作頻頻。
5月16日,恒大地產發(fā)布公告,華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權益,恒大則擁有另外的51%股權。出讓項目面積約134萬平方米。
除此之外,中糧地產、北京中鴻房地產開發(fā)有限公司等房企也相繼展開籌資行動。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為,房企籌措資金,首先考慮的是銀行信貸,其次是降價促銷,最后才會賣股、賣地、賣項目。因此,部分房企出售資產,正反映資金鏈趨于緊張。
多家研究機構表示,房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產開發(fā)投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等因素,將導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。
投中集團旗下CV
Source統(tǒng)計顯示,今年1月至5月,中國房地產企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例,包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團發(fā)行短期債券、上海上實兩次發(fā)行中期票據、萊蒙國際IPO等,總金額不足70億元人民幣,而2010年的規(guī)模超過400億元人民幣。
一些房地產企業(yè)轉向信托業(yè)務。根據中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計,今年一季度信托公司投向房地產領域的資金余額為4868.88億元,接近去年同期的兩倍,其中新增投資房地產的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當前房地產信托融資成本達到12%至17%,也讓一些房地產企業(yè)還款風險加大。
在此情況下,房企被迫自掏腰包。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示,今年1~4月房地產企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位,達到37.4%,接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。
楊紅旭認為,目前全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速,出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來源增速的現(xiàn)象,企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進入預警區(qū)間,達到與2008年類似的緊張狀態(tài)。
中原集團研究部高級經理劉淵表示,隨著融資環(huán)境惡化,預計房地產行業(yè)內生存境況將發(fā)生分化,中小企業(yè)更加難過,兼并重組將持續(xù)上演。
Wind統(tǒng)計數(shù)據顯示,2011年1月至5月末,國內房地產行業(yè)收購兼并金額已經達到193億元,超過2010年全年150億元的總量。
小規(guī)模降價促銷暗潮涌動
房企以價促量的現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn),房價總體保持穩(wěn)定,但小規(guī)模的降價促銷活動正暗潮涌動。
據市場消息,4月30日中海地產在深圳降價促銷,隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均價1000元”。
降價潮正面臨臨界點。劉淵表示,房企手中或許還握有可支撐半年的現(xiàn)金,但降價潮卻未必要等到半年之后。在市場濃厚的觀望氣氛中,率先降價能吸引買房者的光顧,也能借此籌措資金,趁土地價格處于低位囤積,為后期發(fā)展蓄勢。
上海易居房地產的一份報告表示,在樓市持續(xù)低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢下,如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉化為銷售收入已成為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關鍵。報告建議開發(fā)商采取“銷售為王”的市場策略取代“利益最大化”的市場策略,將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的首位,積極采取打折、促銷等方式快速銷售。
廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師趙強預計,三季度房地產行業(yè)可能會有較大規(guī)模促銷活動,降價幅度大約在10%。