作為房屋的“養(yǎng)老金”，住宅維修資金隨著房屋使用年限的增長(zhǎng)而日顯重要。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，維修資金存在著資金歸集難、續(xù)籌難、使用難等“三難”狀況，同時(shí)存在被挪用和被套用的兩大風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)住宅維修資金“支取難”、保值增值渠道缺乏的議論，物業(yè)管理專家稱，設(shè)立住宅維修資金的目的是為了房屋的“養(yǎng)老”，而不是為了賺錢，安全是第一位的，增值是第二位的，資金的安全和使用的公平性比效率更重要。
住宅維修資金更受關(guān)注
封先生2002年入住北京北四環(huán)的千鶴家園，他記得當(dāng)時(shí)是按2%的比例來(lái)交納住宅維修資金，但現(xiàn)在還剩下多少錢也不太清楚，“沒(méi)太去關(guān)心”。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪北京幾個(gè)小區(qū)時(shí)，遇到的不少業(yè)主均表示交了住宅維修資金，但對(duì)具體情況并不了解。
據(jù)了解，由于建筑質(zhì)量不高、維護(hù)措施不到位等原因，中國(guó)建筑的壽命相比國(guó)外較短。日前，住建部官員稱中國(guó)的住宅壽命只有30年，雖然這并非指因建筑質(zhì)量造成的“短命”，還是引起了更多人對(duì)住宅維修資金的關(guān)注。
住宅維修資金被稱為房屋的“養(yǎng)老金”，是指業(yè)主為了住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的資金。共用部位一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
一般而言，開(kāi)發(fā)商將房屋交付使用后，過(guò)了保修期發(fā)生的公共設(shè)施維修需要住宅維修資金來(lái)解決。根據(jù)2009年底施行的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，北京市住宅維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)為，獨(dú)立式住宅與非住宅的首期住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為50元/建筑平方米，而多層住宅、非住宅仍為100元/建筑平方米；高層住宅、非住宅交存標(biāo)準(zhǔn)為200元/建筑平方米。
根據(jù)北京市住房資金管理中心的數(shù)據(jù)，截至2011年2月28日，全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金273.39億元，歸集戶數(shù)184.7萬(wàn)戶。其中2011年2月，歸集資金1.5億元，歸集戶數(shù)9033戶。
如何使用住宅維修資金？
北京豐臺(tái)區(qū)旭日嘉園業(yè)主趙女士2002年10月入住，當(dāng)時(shí)交了8000多元的住宅維修資金。她告訴記者，由于沒(méi)有業(yè)委會(huì)，這筆錢一直沒(méi)有動(dòng)用，小的維修都是由物業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)的。
根據(jù)北京市住房資金管理中心的數(shù)據(jù)，截至2011年2月28日，北京市共有381個(gè)小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金1.23億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等1487個(gè)項(xiàng)目。其中2011年2月，有8個(gè)小區(qū)11項(xiàng)維修工程使用商品住宅專項(xiàng)維修資金，使用金額210.46萬(wàn)元。
住宅維修資金如何使用？記者致電北京豐臺(tái)區(qū)房管局，工作人員介紹說(shuō)首先要由物業(yè)公司找相關(guān)機(jī)構(gòu)鑒定是否屬于大修范圍，并征求業(yè)主意見(jiàn)，需要三分之二以上業(yè)主同意。然后找具有資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的維修企業(yè)，最后將材料報(bào)到房管局進(jìn)行審批。
千鶴家園物業(yè)管理處的工作人員說(shuō)，住宅維修資金是業(yè)主存著的，如果需要進(jìn)行維修得先上報(bào)給物業(yè)公司。
使用住宅維修資金的流程看上去比較繁復(fù)，記者在網(wǎng)絡(luò)論壇上也看到不少業(yè)主反映“交時(shí)容易用時(shí)難”。物業(yè)管理專家舒可心告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，一些人認(rèn)為使用維修資金的效率太低，但如果不把資金的安全和使用的公平性放在效率之前，維修資金可能很快就會(huì)被用完。
按照北京市的規(guī)定，如果出現(xiàn)五種危及房屋安全的緊急情況，可以使用“綠色通道”，即由房屋管理單位申請(qǐng)，經(jīng)房屋安全及設(shè)備鑒定部門出具鑒定報(bào)告后，不經(jīng)業(yè)主表決直接維修。這五種緊急情況包括：屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷；樓體單側(cè)外立面五分之一有脫落危險(xiǎn)危及公共安全；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造。
資金安全第一增值第二
有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，維修資金存在著資金歸集難、續(xù)籌難、使用難等“三難”狀況。同時(shí)存在兩大風(fēng)險(xiǎn)，即被挪用的風(fēng)險(xiǎn)和被套用的風(fēng)險(xiǎn)。比如，物業(yè)公司可以組織三分之二的業(yè)主來(lái)表決是否啟用維修資金，這其中就可能存在做假票的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，目前北京市80多個(gè)新建小區(qū)和20多個(gè)建成小區(qū)已發(fā)放業(yè)主一卡通，有5萬(wàn)戶左右的家庭已經(jīng)免費(fèi)領(lǐng)到了業(yè)主一卡通。有了業(yè)主一卡通后，業(yè)主可以登錄網(wǎng)上平臺(tái)投票，投票數(shù)目和使用情況都在卡內(nèi)顯得很清楚。舒可心認(rèn)為，北京市將業(yè)主的維修資金賬號(hào)和公共決策平臺(tái)聯(lián)系在一起，可以防止物業(yè)公司造假。
對(duì)于這樣一筆“住宅養(yǎng)老金”，業(yè)主的監(jiān)督顯得尤為重要。5月1日全面施行的《武漢市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》即規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，應(yīng)每年至少1次向業(yè)主公布維修金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額，發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r等，業(yè)主對(duì)公布的情況有異議可要求復(fù)核。
舒可心認(rèn)為，比每年公布一次更重要的是，住宅維修資金應(yīng)該要隨時(shí)接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，否則業(yè)主委員會(huì)挪用了業(yè)主們的資金，每年公布一次也無(wú)濟(jì)于事。
按照規(guī)定，住宅維修資金閑置時(shí)只能用來(lái)購(gòu)買國(guó)債和存在銀行。由于住宅維修資金多數(shù)時(shí)候“無(wú)用武之地”，有人呼吁拓寬維修資金的保值增值渠道。不過(guò)舒可心說(shuō)，拓寬保值增值渠道沒(méi)有必要，因?yàn)樵O(shè)立住宅維修資金的目的是為了房屋的“養(yǎng)老”，而不是為了賺錢，安全是第一位的，增值是第二位的。