大量商品房滯銷，北京通州區(qū)域正面臨著過去不曾想象的尷尬。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至5月24日，通州商品房庫存已經(jīng)超過兩萬套。數(shù)據(jù)顯示，通州最近1年來商品房預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)為30個(gè)，提供的房源套數(shù)合計(jì)為10695套，簽約套數(shù)僅為3090套，簽約率不到3成。其中有10個(gè)項(xiàng)目的簽約率不足1成。
而此前的2009年至2010年間，通州區(qū)曾是北京房價(jià)飆升最快區(qū)域，從均價(jià)8000多元/平方米到25000元/平方米，通州房價(jià)用一年多時(shí)間漲了3倍。曾幾何時(shí)，通州新城規(guī)劃被開發(fā)商熱捧為“超越浦東、接近迪拜”。而如今，“漲價(jià)明星”有可能成為降價(jià)帶頭羊。據(jù)本報(bào)記者了解，通州區(qū)部分樓盤已難以承受重壓，有降價(jià)打算。
與此同時(shí)，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京全市商品房庫存，也悄然爬上了10萬套關(guān)口。這是繼今年1月18日后，4個(gè)月來首次突破10萬套。
不僅僅是北京，采訪中本報(bào)了解到，全國各個(gè)城市庫存量均在爬升。盡管還沒有到達(dá)2008年的峰值，但業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，按照目前增長趨勢(shì)，一線城市庫存量今年完全有可能實(shí)現(xiàn)甚至超越歷史高峰。
采訪中常年跟蹤房產(chǎn)市場(chǎng)的長城證券分析師劉昆等人預(yù)言，樓市去庫存時(shí)代已經(jīng)到來。
無可回避的庫存壓力
令SOHO中國董事長潘石屹記憶猶新的是，2010年上半年，他曾接到建委相關(guān)人士的電話。那時(shí)北京市可售住宅存量不足5萬套，其中能銷售的只有3萬套，而按照往常非調(diào)控年份，北京每年要消化16-17萬套的住宅，這意味著當(dāng)時(shí)的庫存3個(gè)月就能消化完。
所以，電話另一端，建委負(fù)責(zé)人非常著急，希望能找到迅速增加供應(yīng)的辦法。后來人們可看到，調(diào)控不能說不嚴(yán)厲的2010年，北京房價(jià)仍舊大幅上漲。
對(duì)于當(dāng)前北京10萬套的庫存量，潘石屹認(rèn)為，約相當(dāng)于7至8個(gè)月的消化量，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
一個(gè)數(shù)據(jù)是，2008年，北京市商品房庫存曾一度超過14萬套。但他并沒有否認(rèn)庫存量正在持續(xù)增加的趨勢(shì)。
庫存量的增加，給市場(chǎng)帶來了巨大壓力。
庫存或達(dá)峰值 地方官稱房價(jià)沒漲即是跌
“在政策高強(qiáng)度、存貨高企和景氣下行的背景下，地產(chǎn)行業(yè)已開始進(jìn)入去庫存時(shí)代。”劉判斷。
中金公司也提出了相似觀點(diǎn)。
中金不久前披露的專門報(bào)告認(rèn)為，4月份以來各城市庫存去化月數(shù)，已接近或超過2010
年全年高點(diǎn)，隱含著樓盤銷售去化率并不如人意，同時(shí)開發(fā)投資數(shù)據(jù)還維持高位增長，意味著開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，開發(fā)商延遲推盤等舉措只會(huì)拉長行業(yè)調(diào)整時(shí)間，很難博弈到市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。
在此局面下，全面性的降價(jià)潮是否會(huì)來臨？
三季度降價(jià)可期
在這場(chǎng)曠日持久的房價(jià)調(diào)控博弈中，地方政府執(zhí)行力度被認(rèn)為是決定房價(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。
但現(xiàn)實(shí)是，部分地方政府的抵觸心態(tài)相當(dāng)明顯，甚至私下對(duì)中央政府滿腹牢騷。
一位不愿意透露姓名的地方政府發(fā)言人在接受記者采訪時(shí)抑制不住憤怒，他指出，把房價(jià)下跌作為調(diào)控的目標(biāo)是片面的，“衡量房價(jià)高低的另一個(gè)維度是收入，為什么短期內(nèi)不讓收入大幅上升？”他說。
他認(rèn)為，在CPI上漲的背景下，房價(jià)沒漲就已是下降。持這種觀點(diǎn)的人在開發(fā)商中不在少數(shù)。
該新聞發(fā)言人稱，調(diào)控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要時(shí)間。他認(rèn)為，現(xiàn)在還不到評(píng)估調(diào)控效果談?wù)摻Y(jié)論的時(shí)候，評(píng)估效果至少要等到三季度。
他坦言，民眾不要指望房價(jià)會(huì)發(fā)生快速下降。從他們監(jiān)測(cè)的目前入市項(xiàng)目看，這些項(xiàng)目受區(qū)域以及去年高價(jià)拿地影響，地方政府能把房價(jià)控制在不漲的態(tài)勢(shì)，就說明調(diào)控已經(jīng)見效了。
北京四季房展研究院副院長鄭向東認(rèn)為，就目前整體市場(chǎng)而言，價(jià)格明顯受到供給的結(jié)構(gòu)性因素影響。雖然個(gè)別樓盤已開始降價(jià)，但在整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看不到明顯下調(diào)，入市的高端樓盤較多，郊區(qū)樓盤相對(duì)較少，平均價(jià)格比較平穩(wěn)。
不過，據(jù)SOHO中國董事長潘石屹分析，如果成交量持續(xù)下滑到一定程度，總會(huì)有開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題撐不住，他預(yù)計(jì)年底就會(huì)出效果。
“目前之所以一直沒有降價(jià)，主要與開發(fā)商的心態(tài)有關(guān)。開發(fā)商總是覺得限購政策是短期政策，不是長期政策。目前沒降價(jià)，說明開發(fā)商資金上仍然扛得住，在融資收緊的背景下，資金主要依賴銷售，撐不住的時(shí)候就會(huì)降價(jià)促銷。”
潘石屹稱，目前住宅成交惡化情況非常嚴(yán)重。“我們有15套房子放到網(wǎng)上去競(jìng)拍，其中有3套是住宅項(xiàng)目，最后住宅的成交價(jià)僅達(dá)到預(yù)期的75%，而其余的商鋪寫字樓都是最高限價(jià)成交，最快的5秒就秒殺了。”
不管開發(fā)商實(shí)際處境到底如何，一些專家開始呼吁其降價(jià)的決心。
北京科技大學(xué)教授趙曉就明確表示，當(dāng)前住宅市場(chǎng)正處于價(jià)格的下行通道，理性的開發(fā)商面對(duì)中央政府強(qiáng)硬的調(diào)控決心，加快銷售才是首選。但他同時(shí)坦言，受預(yù)售款監(jiān)管、按揭放貸速度延緩等政策影響，加快銷售又得不到錢，開發(fā)商也面臨著困局。
超預(yù)期政策出臺(tái)？
巨大的庫存壓力下，關(guān)于限購政策是否會(huì)在年底退出，坊間有很多猜測(cè)。
頗具代表性的是清華大學(xué)金融系主任、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，年底會(huì)有某種政策上的變化。李稻葵說，今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是革命性的一年，限購政策會(huì)讓大部分城市的房價(jià)平穩(wěn)下來，甚至略有下降，到年底前調(diào)控的目標(biāo)就有可能實(shí)現(xiàn)。
“到時(shí)包括濟(jì)南在內(nèi)的許多城市可能會(huì)逐步退出限購政策，或者采用更加靈活、更加精確、誤傷比較小的政策替代限購政策。”
趙曉則持相反的觀點(diǎn)，他認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)走勢(shì)仍以橫盤振蕩為主線，以微降為趨勢(shì)。而這與中央調(diào)控目標(biāo)仍有距離，不排除調(diào)控加碼的可能性。趙曉認(rèn)為，調(diào)控加碼有兩個(gè)方向，一者出臺(tái)新的政策，二者從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)有政策。
鄭向東也對(duì)限購政策的持續(xù)性表示樂觀。他預(yù)測(cè)，限購政策在北京這樣的城市至少會(huì)持續(xù)兩年。
地方政府的心態(tài)又如何？前述地方政府新聞發(fā)言人稱，“對(duì)于未來是否會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施的問題，應(yīng)該去問中央。這輪調(diào)控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不會(huì)主動(dòng)去出臺(tái)調(diào)控措施。”
5月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司司長倪虹公開表示，針對(duì)部分城市房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象，國務(wù)院出臺(tái)的一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，已取得初步成效，但成果尚需鞏固。
倪虹表示，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，是一項(xiàng)長期任務(wù)。下一步調(diào)控的方向與目標(biāo)是“三基本、兩協(xié)調(diào)、一嚴(yán)控”。
倪指出，要實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，需要從增加供給、加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)節(jié)需求、完善差別化稅收信貸政策，加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面共同給力。
對(duì)于什么是影響中國房價(jià)平穩(wěn)的因素，倪虹認(rèn)為，第一是供求；第二是商品的本質(zhì)屬性也會(huì)影響到供需關(guān)系，進(jìn)而影響商品價(jià)格。
鑒于住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，倪直言，當(dāng)投資性住房需求達(dá)到一定比例的時(shí)候，正常的住房供需關(guān)系被扭曲了，進(jìn)而價(jià)格也可能被扭曲了。
“要想讓房價(jià)保持平穩(wěn)，達(dá)到一個(gè)合理的水平，就要抑制投機(jī)投資性需求，鼓勵(lì)和引導(dǎo)自住型和改善型住房需求。”倪指出。
顯然，巨量的庫存，還要結(jié)合商品房投資需求看待；如果當(dāng)調(diào)控政策穩(wěn)妥地卡住了投資需求，消費(fèi)需求自然順暢浮出，庫存因而得以順暢釋放。