堅(jiān)挺已久的二手房價(jià)格近期出現(xiàn)了松動。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4個月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市逐漸增多，從2月份起，存量房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量反超了新盤調(diào)整的城市。
在北京、上海等一線城市，近期二手房成交量持續(xù)低迷，價(jià)格松動跡象明顯。2008年我國樓市出現(xiàn)調(diào)整時，二手房價(jià)格調(diào)整的時間要早于新房市場，并開啟了樓市整體降價(jià)趨勢，而今年的樓市會否重蹈這一局面引人關(guān)注。有分析人士認(rèn)為，在限購、限貸、加稅、增供等政策疊加影響下，降價(jià)的樓盤將逐漸由點(diǎn)到面，房價(jià)穩(wěn)中有降的趨勢或顯現(xiàn)，而多項(xiàng)政策疊加將縮短這一變化的時間。
存量房價(jià)調(diào)整城市遞增
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)來看，今年前4個月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌或持平的城市分別為10個、20個、26個和29個，呈現(xiàn)逐月增多的勢頭。其中，4月份二手房價(jià)格上漲的41個城市中，漲幅均未超過1.0%。
而在新建商品住宅方面，前4個月環(huán)比價(jià)格持平或下跌的分別為10個、14個、20個和14個。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，從2月份起，存量房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量反超了新盤調(diào)整的城市。
這一特點(diǎn)在4月份體現(xiàn)得更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月一些城市新盤價(jià)格出現(xiàn)了季節(jié)性反彈，但二手房價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。如北京市4月份新建商品住宅同比上漲3.4%，而二手住宅同比下跌0.7%。上海新建商品住宅同比上漲1.5%，二手住宅同比漲幅為0.2%。
對于新盤和二手房價(jià)格走勢的“不統(tǒng)一”，有分析人士認(rèn)為，4月份新盤價(jià)格上漲的城市有所增多，有可能與銷售旺季的季節(jié)性波動有關(guān)，還可能由于“一房一價(jià)”等調(diào)控措施出臺后，部分樓盤有意高報(bào)項(xiàng)目價(jià)格。總體來講，二手房成交價(jià)格受“場外因素”的影響更少，如果與去年同期相比，二手房的價(jià)格跌幅也更為明顯。
“2008年樓市出現(xiàn)價(jià)格下跌時，當(dāng)時正是二手房價(jià)格率先出現(xiàn)了調(diào)整，具體時間約在奧運(yùn)會前后，隨后一些新盤價(jià)格開始降價(jià)。今年的情況還不好說。”我愛我家的一名地產(chǎn)中介認(rèn)為。
炒房客出貨增大供給
從中國證券報(bào)記者實(shí)地走訪情況來看，近期北京一些小區(qū)的二手房價(jià)格出現(xiàn)了回落。如北京西城區(qū)和平門附近的某小區(qū)，目前一居室的成交價(jià)在每套140萬元左右，而兩個月前則普遍在160萬以上。在南二環(huán)的信德園小區(qū)，目前兩居室的掛牌價(jià)為每平方米27000-28000元，比今年初回落了5%-10%。
也有一些區(qū)域的二手房價(jià)格沒有松動。如西城區(qū)的源屋曲、西城晶華等小區(qū)，由于位置較好、房源有限等因素，價(jià)格與先前相比幾乎沒有變動。
“現(xiàn)在最大的問題是有買房資格的人大部分在觀望，而愿意出手的炒房一族卻被限購了。”某房產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人介紹，以往頻繁成交的一些老客戶，近期在市場上已經(jīng)難覓蹤影，而這些人是最具有購房能力和意愿的。他同時透露，也有少數(shù)投資客近期出手購買商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者到不受限購政策影響的外地城市購房。
“投資性購房成交是最活躍的。不少人一旦賺到錢，很快就把房子出手了。或者看到新的合適房源，如果資金不夠也會把已有的房子賣掉，再吃進(jìn)新房。這些人被限購后，樓市成交就少了很大一部分力量。”有中介表示。
值得注意的是，購房者目前普遍仍未感受到明顯的價(jià)格回落。對此中國證券報(bào)記者了解到，一些房源價(jià)格出現(xiàn)較明顯的下降后，成交速度也明顯加快，而多數(shù)正在掛牌房源仍保持堅(jiān)挺。如一些業(yè)主由于種種原因急于拋售，降價(jià)幅度也要更為明顯。但購房者首先需要耐心等待合適報(bào)價(jià)，再者往往需要滿足全款或當(dāng)日付款等條件，對此多數(shù)剛需購房者事實(shí)上很難滿足。
在北京市石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水小區(qū)，目前的二手房掛牌價(jià)格為每平方米25000元左右，這個價(jià)格在幾個月前很難見到。如果回顧去年的價(jià)格高點(diǎn)，當(dāng)時的掛牌價(jià)格在每平方米28000元左右。“目前的賣房者主要包括兩類，一類是擁有多套房源的炒房客；另一類則是改善型需求人群，賣房子的同時再買進(jìn)一套，這樣就不會受到限購政策影響。對于炒房客來說，樓市僵持的時間長了，有的人也會慢慢出貨。”上述房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示。
盡管價(jià)格出現(xiàn)了一定調(diào)整，但“剛需一族”的購房承受條件能否明顯優(yōu)化，同樣值得探討。鏈家地產(chǎn)提供的報(bào)告顯示，截至2011年5月，北京首套房平均月供達(dá)到7281元，與2009年初的2803元相比，增幅達(dá)到160%。未來利率仍有上調(diào)空間，供房成本的上升將稀釋價(jià)格松動的影響。“未來如果首套房貸首付由三成提至四成，將會有50%左右的剛需貸款人群受到影響。”報(bào)告認(rèn)為。
房價(jià)下降趨勢或顯現(xiàn)
從成交量來看，北京二手房市場已經(jīng)跌至2009年以來的最低點(diǎn)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，自1月底“國八條”出臺后，北京二手房成交規(guī)模下跌了50%左右，2月份以來，連續(xù)4個月成交規(guī)模在9000-11000套左右，這比去年“國十條”出臺后市場最冷清時期的成交量還要低20%左右。
一些中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前的二手房價(jià)格調(diào)整勢頭很可能還要持續(xù)一段時間。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，去年5月北京二手房成交價(jià)環(huán)比跌幅為6%左右，而今年4月份跌幅為1.5%。與之相比，去年調(diào)控政策公布初期心理震懾度大，價(jià)格下降后短期會迅速反彈，“虛降”的成分多；而目前的價(jià)格下降則發(fā)生在成交量和掛牌價(jià)“領(lǐng)跌”之后，屬于符合市場規(guī)律的實(shí)降。
張?jiān)抡J(rèn)為，今年北京二手房價(jià)格預(yù)計(jì)將回落15%以內(nèi)，這將創(chuàng)下十年以來價(jià)格回落幅度最高的紀(jì)錄。
對于整體樓市價(jià)格走向，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在限購、限貸、加稅、增供等政策疊加影響下，降價(jià)的項(xiàng)目將逐漸由點(diǎn)開始到面，房價(jià)穩(wěn)中有降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。樓市調(diào)控政策疊加信貸政策的進(jìn)一步緊縮將縮短這一變化的時間。
住建部住房改革與發(fā)展司司長倪虹24日表示，目前樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效，但成果尚需鞏固。搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控是當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù)，也是一項(xiàng)長期任務(wù)。要想讓房價(jià)保持平穩(wěn)，就要抑制投機(jī)投資性需求，鼓勵和引導(dǎo)自住型和改善型住房需求。