樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)和持續(xù)低迷的成交量并未抑制樓市躁動(dòng)。18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有9個(gè)城市，持平的有5個(gè)，上漲的有56個(gè)城市。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，與3月份相比，4月份環(huán)比價(jià)格上漲的城市在增加，這一趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)了自1月以來環(huán)比上漲城市減少的態(tài)勢(shì)，但在目前樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，屬于異動(dòng)。專家指出，如果5、6月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴(kuò)大，很可能招致新一輪調(diào)控政策出臺(tái)。
數(shù)據(jù) 成交持續(xù)低迷 房價(jià)高位徘徊
統(tǒng)計(jì)顯示，與去年同月相比，4月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，比3月份增加了1個(gè)；價(jià)格漲幅回落的城市有52個(gè)，比3月份增加了6個(gè)。4月份，同比價(jià)格漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有29個(gè)，比3月份增加了3個(gè)。二手住宅方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有13個(gè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，4月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為100.31，也即新建商品住宅價(jià)格比3月份上漲了0.31%，增幅提高了0.02個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)了自1月以來房價(jià)環(huán)比漲幅下滑的態(tài)勢(shì)，在樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，這屬于異動(dòng)，與市場(chǎng)實(shí)際感受相悖。
的確，自從“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來，各地樓市表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。成交量雖持續(xù)處于低位，但房價(jià)依然未現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。據(jù)中原監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市4月成交量數(shù)據(jù)顯示，成交總面積為642萬平方米，環(huán)比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面積同比降幅比3月有所擴(kuò)大，已連續(xù)第3個(gè)月保持較低水平。
國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國商品房銷售面積24898萬平方米，比去年同期增長6.3%，增幅較1至3月大幅回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅較去年同期大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，4月份，全國商品房銷售面積7255萬平方米，較1至3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
楊紅旭說，按照一般的市場(chǎng)規(guī)律，春季成交量會(huì)有所反彈，尤其4月份會(huì)比3月份更高些，但今年表現(xiàn)反常，說明多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動(dòng)，而購房者也未擺脫觀望情緒，同時(shí)，限購、限貸、房貸緊縮等政策，限制了部分購房需求。不過，他認(rèn)為，這種成交萎縮、價(jià)格僵持的局面難以持久，預(yù)期未來幾個(gè)月開發(fā)商將增加推盤量和加大促銷力度，預(yù)期三季度成交量將有所上升。
中原地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，近期開發(fā)商雖偶有促銷，但試探性成分居多，尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。據(jù)調(diào)研，全國20多個(gè)城市都在房展會(huì)期間推出了花樣繁多的打折促銷優(yōu)惠，涵蓋現(xiàn)金優(yōu)惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多只是常規(guī)性優(yōu)惠，幅度僅在0至5%之間，僅海口和杭州的折扣比例超過5%。
與此同時(shí)，中原地產(chǎn)調(diào)研顯示，購房者心態(tài)開始出現(xiàn)明顯分化。各地購房者對(duì)于該城市未來房價(jià)的判斷也有較大差異。隨著調(diào)控不斷升級(jí)，50%的被調(diào)研城市房價(jià)走勢(shì)不容樂觀，但長沙、昆明、惠州、東莞、珠海、中山、重慶、無錫、南京、常州、鄭州、濟(jì)南、石家莊、沈陽14個(gè)城市的購房者認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r(jià)依然看漲。
繃緊 開發(fā)商資金鏈越繃越緊
在樓市成交低迷不斷加深的情況下，開發(fā)商面臨的資金壓力正成倍增加：通過銷售回款將愈加艱難，融資渠道全面收緊、融資成本明顯上升。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部表示，在連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，調(diào)控政策的廣度和深度都得以擴(kuò)充。從土地，融資，保障房、限購以及連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備率和4次上調(diào)利率，顯示央行緊縮市場(chǎng)流動(dòng)性的意圖十分明顯。
數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比1至3月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期大幅下降42.5個(gè)百分點(diǎn)，本年資金來源同比增速在上月小幅回升后，再次轉(zhuǎn)入下行通道。
楊紅旭分析說，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正越繃越緊，預(yù)期隨著融資環(huán)境的繼續(xù)惡化，這一指標(biāo)將繼續(xù)下行，估計(jì)增幅最低值將達(dá)10%左右。在資金鏈持續(xù)緊縮的壓力下，未來幾個(gè)月進(jìn)行促銷的房企會(huì)越來越多。
他進(jìn)一步指出，通過分析開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成變化趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1至2月份的22.0%下降到18.9%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1至2月份的34.4%上升到37.4%。這說明，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)商被迫更多地利用自有資金。
申銀萬國研究報(bào)告也指出，2011年4月全國房地產(chǎn)資金來源6094億元，同比增長13.9%，增速較上月22.7%環(huán)比有所下降，且仍遠(yuǎn)低于去年同期的55.5%和全年26.9%，也低于開發(fā)投資額，這顯示房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步增大。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來說，近期一線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)，正好反映開發(fā)商資金鏈狀況。
國土資源部土地利用管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人在最近的一次發(fā)布會(huì)后接受記者采訪時(shí)透露，對(duì)15家大型房企拿地情況的監(jiān)測(cè)顯示，剛剛過去的4月份，這些大型房企在一線城市均未拿地。
記者了解到，在國內(nèi)信貸緊縮的背景下，相當(dāng)一部分開發(fā)商在謹(jǐn)慎拿地的同時(shí)，開始加緊融資步伐。世聯(lián)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，開發(fā)商通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，20余家開發(fā)商累計(jì)融資額超過了620億元。
“海外融資的成本非常高，這實(shí)際上是開發(fā)商在目前形勢(shì)下的一種自救行為。這種情況將加速開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)變策略。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說。
本周一，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以代價(jià)5億美元(約38.75億港元)，向華人置業(yè)出售江蘇省啟東一幅地塊49%股權(quán)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大將土地股權(quán)出售變現(xiàn)，是在融資成本增加和現(xiàn)金流收緊的雙重壓力之下，緩解資金壓力之舉。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，除了上述可能外，恒大地產(chǎn)此舉也可能是在成交低迷的形勢(shì)下，轉(zhuǎn)而尋求賣地利潤。
陳國強(qiáng)表示，隨著調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，將有更多的企業(yè)基于資金等方面的考慮以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的判斷，采取更加務(wù)實(shí)的策略，通過“以價(jià)換量”的方式打破市場(chǎng)僵局。
破局 房價(jià)僵持現(xiàn)狀有望打破
在正視市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的同時(shí)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面臨調(diào)控政策將持續(xù)甚至有可能更嚴(yán)厲的狀況。專家普遍認(rèn)為，信貸、土地甚至行政手段等調(diào)控措施還可能進(jìn)一步出臺(tái)。在政策收緊預(yù)期之下，房價(jià)僵持的現(xiàn)狀有望打破。
最近一段時(shí)間，有關(guān)主管部門頻頻釋放政策從緊信號(hào)，進(jìn)一步強(qiáng)化了緊縮預(yù)期。上周，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作進(jìn)展情況新聞通氣會(huì)上明確，國土資源部將繼續(xù)按照積極主動(dòng)服務(wù)、嚴(yán)格規(guī)范管理的要求，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松。
同天，消息披露，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知》，要求各地價(jià)格主管部門立即組織開展專項(xiàng)檢查，對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在銷售的商品房實(shí)行拉網(wǎng)式排查。
在信貸政策方面，陳國強(qiáng)表示，雖然目前上調(diào)首套房首付額度、利率水平只是少數(shù)銀行的做法，但接下來，這種情況可能只會(huì)增加不會(huì)減少。
在市場(chǎng)成交整體低迷、政策從緊預(yù)期不斷強(qiáng)化的形勢(shì)之下，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，未來一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)成交低迷狀況難以有較大幅度改善，價(jià)格下調(diào)跡象將趨于明顯。
“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩分析說，在第三輪調(diào)控后，業(yè)主掛牌價(jià)及成交量都出現(xiàn)下降。而此次價(jià)格下降在成交量、掛牌價(jià)“領(lǐng)跌”后，符合“跟跌”趨勢(shì)，雖然目前的下滑幅度較小，但屬于符合市場(chǎng)規(guī)律的實(shí)降。未來在成交量未明顯回暖前，價(jià)格將隨之呈現(xiàn)逐漸下降的緩跌趨勢(shì)。林倩預(yù)計(jì)，北京二手房價(jià)格未來9個(gè)月將創(chuàng)10年最大降幅，回落15%，城八區(qū)二手房今后的降幅將在7%至8%以內(nèi)。
林倩說，如無政策從寬的信號(hào)，未來8個(gè)月即到2011年年底，乃至2012年3月份春節(jié)之前，北京二手房月成交量難超11000套，2011年8月份之前，月度成交恐難超過8500套，若扣除歷年春節(jié)所在的農(nóng)歷正月份，當(dāng)前成交量創(chuàng)下2009年3月份以來共23個(gè)月的月度成交最低。
對(duì)于未來的房價(jià)走勢(shì)，陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前，價(jià)格漲幅趨緩甚至價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，接下來的三四季度，穩(wěn)中有降的價(jià)格變動(dòng)特征將更加明顯。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，最近兩個(gè)月北京、廣州、深圳的知名發(fā)展商都出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性降價(jià)的案例。
對(duì)于二線的發(fā)達(dá)城市來說，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，繼一線城市之后，這些城市的降價(jià)促銷現(xiàn)象也將逐漸增加。
不過，楊紅旭強(qiáng)調(diào)，如果5至6月房價(jià)環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴(kuò)大，很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。