至少30%~50%的實際購房需求被抑制，為北京樓市帶來了什么？也許很多人會說是房價調(diào)整。但如今房價實質(zhì)性調(diào)整未現(xiàn)，龐大的被抑制購房需求卻在尋求各種突破路徑，補(bǔ)辦社保、延期網(wǎng)簽、找人“背房”甚至更改網(wǎng)簽時間等規(guī)避“限購令”手段正頻頻現(xiàn)身。
此前，北京市住建委官網(wǎng)上發(fā)布了一條處罰消息：經(jīng)查實，北京地產(chǎn)中介公司鑫尊地產(chǎn)天慧園店業(yè)務(wù)人員及店長私自向沒有5年納稅證明的購房人進(jìn)行不實承諾和虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。北京市住建委已對鑫尊地產(chǎn)作出相應(yīng)處罰。
這一表態(tài)并未阻止部分購房者鋌而走險的嘗試。在樓市嚴(yán)格的限購環(huán)境下，代辦社保證明、延期網(wǎng)簽等儼然已形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并與中介機(jī)構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系。為了應(yīng)對成交量萎縮的局面，中介機(jī)構(gòu)“幫助”購房者規(guī)避限購的灰色鏈條已悄然浮出水面。
被限制的需求
“在新政之后，保守估計北京市場因為限購令而無法購房的實際需求在30%至50%，這其中既包括大量的非京籍購房者，也包括一部分改善型需求。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從今年2月“京十五條”執(zhí)行至今的一些市場反饋顯示，因受到限購令限制而無法購房的客戶群比例相當(dāng)驚人。一些受限的購房者甚至已經(jīng)被擠出北京，與北京相鄰的河北燕郊、固安、涿州、香河、廊坊等環(huán)首都區(qū)域，也分享到了這股擠出效應(yīng)的利好。
在北京工作生活四年多的小馬已經(jīng)結(jié)婚一年多，卻仍然不得不同妻子與人合租生活。最讓他無奈的是，在今年2月自己和妻子本來已經(jīng)選定了朝陽區(qū)的一套二手房，就因為公司籌辦年會耽擱了一周，自己變成了北京限購新政下的被限一族。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的一份非京籍二手房市場客戶群調(diào)查顯示，2008年非京籍外地人在京二手房市場客戶群中占比為26%，2009年升至38%，2010年受到首輪限購政策影響這一比例降至34%，而在今年2月北京新版限購令出臺，非京籍人士購房時的1年或以上納稅或社保證明的要求，提高至5年或以上納稅或社保證明，這使得非京籍二手房客戶比例大跌，截至2011年3月已降至8.2%。
規(guī)避手段層出不窮
自今年2月北京市發(fā)布“京十五條”房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺后，在北京新購房程序至少需提交材料、初步核查、認(rèn)購核驗、網(wǎng)上簽約、情況核對、產(chǎn)權(quán)登記等六個步驟，購房者的購房資格中間要經(jīng)過多次核查。
其中非京籍購房者，在提交家庭成員身份證明、婚姻證明、有效暫住證之外，還要提交在北京市的繳納個人所得稅完稅證明原件、復(fù)印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。
當(dāng)這些信息由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等初步核查后，會在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報，此后的五個工作日內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會同相關(guān)部門對購房家庭資格進(jìn)行核驗，通過核驗后方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。
辦理網(wǎng)簽后，購房者到房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，購房資格證明材料和購房家庭已擁有住房狀況也會再次被政府部門核對，如發(fā)現(xiàn)提供虛假材料、隱瞞住房狀況的，則會不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。
盡管新政出臺后在北京新購房需要多次核查購房資格，但記者在調(diào)查中得知，規(guī)避限購的可能性路徑已非常清晰。
知情人士透露，目前被限購的主要人群是無法開具連續(xù)5年在北京繳納社保和納稅證明的非京籍外地購房者，無法通過購房資格核查又急需買房，主要通過中間人做5年社保及納稅證明的“代辦業(yè)務(wù)”，保證通過審核辦網(wǎng)簽、過戶。
而針對只差數(shù)月就可滿五年社保和納稅證明的外地購房者，則可以在中間人的協(xié)商之下不辦網(wǎng)簽和過戶，改為簽訂房產(chǎn)權(quán)屬歸屬協(xié)議、做協(xié)議公證，承諾在符合購房資格后補(bǔ)辦過戶手續(xù)。
一位中介人士告訴記者，除了需要補(bǔ)辦社保納稅證明的外地購房者，針對名下已有房產(chǎn)、想再購房的三套房買家和想買二套房、又想按一套房按揭的北京本地購房者，他們則主要通過將網(wǎng)簽日期改到新政出臺前，或者將新購房產(chǎn)掛在一個有購房資格的北京本地人名下的方法來規(guī)避限制。
“但最近查得越來越嚴(yán)，更改網(wǎng)簽日期已經(jīng)很難操作了。”該人士說。
利益鏈隱現(xiàn)
而在這些層出不窮的規(guī)避手段背后，一條灰色的利益鏈條已然浮出水面。
在北京朝陽路一帶的鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家、中天置業(yè)等四五家二手中介公司里，記者以既無五年社保證明、又開不出五年北京納稅證明的購房者身份看房時，中介公司的工作人員都無一例外地表示“先看房再說”。
雖然面對記者詢問“是否可以代辦證明”時，這些業(yè)務(wù)人員不會正面回答，但均未明確否定。
事實上，在樓市嚴(yán)格的限購環(huán)境下，代辦社保證明等儼然已經(jīng)形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并與中介機(jī)構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系。
小熊（化名）從2008年開始涉足中介行業(yè)，從事二手房買賣工作，但從去年開始，小熊發(fā)覺自己的業(yè)務(wù)越來越難做，其所在的公司也不斷縮減門店。從今年年初開始，他跟隨原來門店主管一起轉(zhuǎn)行，成為了一名從事代辦規(guī)避限購證明的中間人。
“客戶主要都是中介介紹的。一般情況下，購房者看好房、價格也跟中介談好以后，熟識的中介業(yè)務(wù)員就會把客戶電話轉(zhuǎn)給我們，我們開始操作補(bǔ)辦證明等手續(xù)，待客戶順利網(wǎng)簽后，再由我們出面收錢，然后向中介返傭。”小熊說，比如補(bǔ)繳社保證明，如果你直接找我，可能三四萬元就能辦下來，但通過中介介紹，就要高出一倍。因為他們每介紹一個客戶，都要拿一半的介紹費(fèi)。
對此，一位通過發(fā)布手機(jī)短信招攬客戶的林某也表示，“你通過中介公司辦證明，最后他們還是找我們”。
而據(jù)在北京中介行業(yè)混跡多年、現(xiàn)任某連鎖中介高級經(jīng)理的某業(yè)內(nèi)人士透露，隨著利益鏈的逐步形成，各種規(guī)避限購的手段和證明也已明碼實價。
“如補(bǔ)辦社保證明，一般行內(nèi)有兩種價位，低的大概是1萬~3萬元，高的則需5萬~7萬元。這兩種的操作辦法也存在本質(zhì)區(qū)別。”該人士說。
據(jù)了解，1萬~3萬元補(bǔ)辦的社保，通常買家見不到社保證明，也查不到“補(bǔ)繳”的社保記錄。
該人士表示，這個價位的社保證明最終能否通過政府部門的審查要看運(yùn)氣，其主要在兩個環(huán)節(jié)存在風(fēng)險：一是在完成網(wǎng)簽到辦過戶之間的二次審查中，可能存在被查出來無法辦過戶的風(fēng)險；二是存在被中介公司或者中間人騙的可能，因為如果買家定金、首付和中介費(fèi)都已繳納，在政府部門審核時卻沒有通過，定金和中介費(fèi)可能一分也拿不回來，同時還要賠償賣方違約金。
高價位的補(bǔ)辦社保則要5萬~7萬元，通常收取這個價位的中介或者中間人都有固定聯(lián)系的參保單位，可以給買房者辦一張新的社保卡，并補(bǔ)繳五年社保，這些記錄在社保網(wǎng)上都能夠查詢到。
這一手段看似毫無漏洞，但該人士說，因為從補(bǔ)辦社保證明到在網(wǎng)上查詢到個人社保信息之間有一兩個月的時間差，而通常代辦的費(fèi)用會在辦完網(wǎng)簽之后就交清，所以發(fā)生過有人在交了錢后并未在社保系統(tǒng)里查到自己的補(bǔ)繳記錄的情況，這也只能是吃“啞巴虧”。
而對于連續(xù)5年納稅證明的補(bǔ)繳，該人士表示，最通常的變通方式就是補(bǔ)出所差年份的兼職納稅證明。
“只要買房人不是國家公務(wù)員，這種方式是最簡單的。”該人士說，一般中介和中間人都有固定的專門用來辦各種證明的皮包公司，如果買房人納稅中斷一年以內(nèi)，或者需要補(bǔ)繳一年的，只需要通過這些公司，拿著財務(wù)公章、買家身份證原件或者代理權(quán)委托書，就可以到地稅部門通過正常途徑補(bǔ)繳并開具完稅證明，所需費(fèi)用一般是補(bǔ)繳一年1萬~2萬元。
“但因為現(xiàn)在監(jiān)管越來越嚴(yán)，一般大型的中介公司在培訓(xùn)時，都會跟下面工作人員交代，不能輕易承諾說可以辦各類證明，即使承諾，整個過程也只能是口頭約定。”他說。