堅持樓市調控不動搖，同時加強住房制度建設。如果制度改革不能跟上，不能從體制機制上改變目前房地產市場的運行模式，一旦限購令等調控政策放松，需求爆發(fā)，房價很可能出現報復性反彈。
房價下降了嗎？
統(tǒng)計數據顯示房價下降，老百姓卻感受不明顯
房價真的降了嗎？許多人都在問這個問題。
從統(tǒng)計數據上看，調控最嚴厲的一線城市房價的確有所回落。3月份，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元/平方米，上海新房價環(huán)比跌幅最大達7.6%，廣州均價跌破12000元/平方米。
從市場實際情況看，傳統(tǒng)上成交活躍的“小陽春”今年被冷清的觀望所取代，各地成交量仍然維持在近幾年來的低位。大多數新項目以較為合理的價格入市，或給出更大的優(yōu)惠幅度，一些新開盤項目推出九折、直減10萬元等優(yōu)惠，新的打折形式“團購”也出現在房地產市場上。
二手房市場上，據中介機構介紹，大多數房源的掛牌價格仍然維持在高位，但時常會有一些業(yè)主因為急于出手，主動調低價格，部分房源一次性下調20%甚至更多。
“只要您盯著某一個區(qū)域，時不時地就會有這樣的房源出來，但這樣的房源賣得也很快。”鏈家地產一位工作人員告訴記者。
然而，從普通購房者的感受來看，房價下降得似乎沒有統(tǒng)計數據顯示的那么真切。
“我?guī)缀趺刻於家礁浇氖蹣翘幒椭薪槿プ稍儯M管看房的人不多，但房價從去年底到現在幾乎沒降過，有的還在漲。”家住北京市朝陽區(qū)的陳先生說，政府和媒體都在用數據和例子說房價理性回落了，但自己和身邊的朋友同事卻感受不明顯。
3月底，北京市提出了房價“穩(wěn)中有降”的調控目標，“穩(wěn)定”也是各地房價調控目標的關鍵詞。據記者了解，為了維持房價數據的“穩(wěn)定”，部分一線城市對高價房暫停發(fā)放預售許可證，使高價房無法入市銷售，低價房源則加大入市，從而拉低了新房的平均成交價格。有的城市把限價房等保障性住房價格也納入商品房價格統(tǒng)計范疇，近期大量限價房入市，也在統(tǒng)計層面降低了房價。
也正因如此，“下降”了的房價數據和老百姓的感受差別較大。
房價會下降嗎？
“限購令”下成交量難反彈，下半年房價或下降
“總體而言，市場現在十分膠著，房價會不會真的迎來下降的拐點，二季度一定會見分曉。”中國房地產協會副會長朱中一表示。
“五一”小長假期間，各地樓市成交出現了小幅反彈，但緊接著，成交量再次大幅下滑。以北京為例，5月2日—5月8日，北京樓市成交量再次下滑，總成交3197套，環(huán)比前一周下降39%。
根據以往經驗看，正常年份2月份樓市成交量最少，3月份會比2月份翻倍，4月份則會在此基礎上再增加四成左右。但今年2月至今，一線城市樓市成交量始終低迷，同比去年下滑50%以上。
朱中一認為，連續(xù)的樓市調控政策已經對市場形成了量變到質變的影響。與前幾次不同，新一輪的樓市調控擴大了限購的范圍，在限購令的作用下，成交量很難反彈，房價也缺乏反彈的基礎。
中原地產市場分析師張大偉表示，連續(xù)幾次加息、貸款優(yōu)惠利率取消等使購房者尤其是炒房者的資金成本大增。相比一年前，目前購房的利息基本已經翻倍，對成交量的影響將進一步加大。
“一般來說，成交量大幅萎縮一段時間后，就會傳導到價格上。”萬科集團董秘譚華杰表示，“今年肯定是調整年，市場會持續(xù)蕭條，下半年一線城市房價如果下跌，很正常。”
從企業(yè)角度看，房地產企業(yè)資金狀況進一步趨緊，存量卻仍在不斷上升。從已經公布的上市房企2010年報來看，資產負債率普遍走高，多數達到行業(yè)70%警戒線。有84家公司經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比減少1150億元。同時，129家房企2010年末存貨總量達9098億元，同比增長40.4%，創(chuàng)近幾年來新高。
業(yè)內人士表示，經過這段時間的膠著后，更大范圍、更明顯的降價，更可能成為市場的選擇。
調控會繼續(xù)從緊嗎？
調控不會放松，企業(yè)不要倒逼政府加強調控力度
國務院總理溫家寶日前在視察北京市保障性住房建設時表示，中央提出要保持房地產價格基本穩(wěn)定、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的；要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的；要特別關注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅定不移的。
很顯然，在當前的形勢下，房地產調控不會放松，也不能放松。
4月中旬，國務院派出8個督查組，赴16個省市督查房地產調控的政策落實情況和成效。從督查組反饋的情況看，各項調控措施得到了較好的執(zhí)行，但也有少數地方政府出現了盲目樂觀的情緒，認為當地“房價不高”，調控效果已經明顯，甚至應該放松調控。對此，參與調查的幾個相關部門負責人均公開表態(tài)，房地產調控必須堅持不放松。
“應當看到，調控還只是剛剛看到一點成效，還面臨許多困難。從某種程度上講，如果不是限購令強壓著需求，樓市很有可能已經開始反彈了。”朱中一表示，由于通脹預期仍然強烈，境外熱錢還在繼續(xù)流入，住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動下，房價仍然有強烈的上漲沖動。這時候如果放松房地產調控，房價難免再次出現快速上漲，有限的調控效果恐將前功盡棄。
繼續(xù)堅持的同時，調控隨時有可能加強。
5月1日起，各地按照國家發(fā)改委要求，開始對商品房執(zhí)行“一房一價”明碼標價制度。在新制度下，開發(fā)商可自行降價，但不得擅自漲價。此舉被看作是樓市調控進一步細化、并且直接針對房價的新手段。
住房城鄉(xiāng)建設部主要負責人近幾個月來也頻繁表示，有關部門一直在密切監(jiān)測房地產市場的變化，積極進行政策儲備，一旦市場出現異動，新的調控政策隨時可能出臺。
“現在和2008年的情況大不相同，當時調控之所以轉向，主要是遇到了國際金融危機。”朱中一強調，在當前我國宏觀經濟形勢平穩(wěn)好轉的情況下，房地產調控不會放松，只會強化。“無論是企業(yè)還是地方政府，都不要幻想調控會在短期內放松甚至轉向。房地產協會也一直引導企業(yè)，順應市場形勢合理定價，積極促銷，不要倒逼政府出臺更嚴厲的調控政策。”
制度改革跟上了嗎？
堅持樓市調控的同時，應加快住房制度改革，保障房投資必須到位
在房地產短期調控堅定不移、不斷加強的同時，被寄予厚望的、與房地產業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展息息相關的體制機制改革，卻不盡如人意。
從中央層面看，當前之所以使用限購等行政手段進行調控，甚至不惜犧牲一點經濟增長速度，除了希望在短期內穩(wěn)住市場，也希望能利用市場穩(wěn)住的這段時間，加強相關制度改革。
然而，調控的這一手硬了，制度改革的這一手卻還有點軟。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度，上海、重慶試點房產稅以外，其他地方的改革步伐還比較慢。
“房價短期下降不應該是調控的唯一目標。”譚華杰表示，如果調控不能解決樓市的深層次問題，無異于治標不治本。
而另一方面，制度改革從來沒有顯得如此迫切。在調控從嚴的背景下，房地產開發(fā)企業(yè)普遍看淡后市。今年以來，多地商品房投資增幅出現明顯下滑，土地市場冷清，商品房竣工面積連續(xù)數月大于新開工面積。這意味著，兩三年后，房地產市場供應有可能出現下滑。
這種情況下，如果制度改革不能跟上，不能從體制機制上改變目前房地產市場的運行模式，一旦限購令等調控政策放松，需求爆發(fā)，房價很可能出現報復性反彈。
朱中一建議，應當抓住當前市場較為穩(wěn)定的有利時機，從保障性住房政策、土地供應政策、金融信貸政策、財政稅費政策、技術政策等層面，盡快啟動全方位的改革。力爭在“十二五”期末，建立起確保城鄉(xiāng)居民“住有所居”的住房政策體系。
在房地產投資增速下滑的情況下，保障性安居工程對投資能否如預期地發(fā)揮對沖作用，十分關鍵。今年我國將開工建設各類保障性住房1000萬套，預計總投資額超過1.3萬億元，遠高于去年的7800億元。專家普遍預測，保障房投資增加將對沖商品房投資的減少，從而保證房地產業(yè)和相關行業(yè)的開工率，減少樓市調控對宏觀經濟運行和就業(yè)的影響。
在近期國務院對各地的督查中，保障房建設投資是否落實也是重點之一。“目前看投資到位情況還不太理想。”
住建部有關負責人表示，“只有確保保障房投資不折不扣地落實到具體項目和地塊上，才能發(fā)揮對商品房投資減少的對沖作用。”
今年國務院有關部門將重點監(jiān)督保障性安居工程開工情況，并將組織多次督察。確保10月底前，各地簽訂的1000萬套保障房任務全部開工，投資全部到位并起效。