自1月28日上海、重慶開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，時間已過去百日。一些專家和業(yè)內(nèi)人士日前在接受記者采訪時表示，隨著我國住房市場化進(jìn)斷加快，居民購買商品房成為解決住房問題主要渠道，私有住房越來越多，開征房產(chǎn)稅的時機(jī)已經(jīng)成熟。同時，目前開征房產(chǎn)稅還有若干難題需要破解，包括房產(chǎn)價值評估、確定稅基和稅率等。基于這些因素，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面開征的過程應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細(xì)”、“宜富不宜窮”的原則。
開征時機(jī)已經(jīng)成熟
西南政法大學(xué)副校長劉俊表示，事實(shí)上，我國對房產(chǎn)稅的征收醞釀了半個多世紀(jì)。中華人民共和國成立之初，政務(wù)院發(fā)布的《全國稅政實(shí)施要則》(1950年)中，房產(chǎn)稅就被列為開征的14個稅種之一。此后幾經(jīng)政策更迭，1984年國家改革工商稅制，決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。兩年后《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布。2003年10月中央提出，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關(guān)注。
劉俊說，在計劃經(jīng)濟(jì)時代，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房，具有個人產(chǎn)權(quán)的住房較少，征收房產(chǎn)稅的意義不大。上世紀(jì)80年代至1998年實(shí)施房改時，城市中的許多市民都是單位和企業(yè)的福利房，產(chǎn)權(quán)歸單位和企業(yè)所有，有個人產(chǎn)權(quán)的房子數(shù)量少，因此對個人產(chǎn)權(quán)房征房產(chǎn)稅沒有實(shí)施。然而，實(shí)施房改之后，房地產(chǎn)市場化進(jìn)程加程，越來越多的老百姓進(jìn)入市場購房，個人產(chǎn)權(quán)住房逐年增多，房產(chǎn)稅開征勢在必行。
中房集團(tuán)理事長孟曉蘇表示，中房公司在2003年即向國務(wù)院提出征收房產(chǎn)稅的建議，其總體思路是要把原來的流轉(zhuǎn)稅更多地轉(zhuǎn)化為保有稅。這是因為，當(dāng)前大約80%的城市居民已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)房，而稅收還延續(xù)過去那些在福利分配制度下的舊有的稅收制度，就是重于征收流轉(zhuǎn)稅，這是不合理的，會使有些人過多地占有社會資源，而且是無成本地白白占有。對產(chǎn)權(quán)人普遍征收房產(chǎn)持有稅是國際慣例，世界上絕大多數(shù)國家都征收。房產(chǎn)稅征收理論相當(dāng)清楚：產(chǎn)權(quán)人的房屋坐落在城市或者城市周邊，產(chǎn)權(quán)人享用著城市為其修的交通、道路、環(huán)境，治理空氣污染等等，城市的發(fā)展還造成土地的增值，以及眾多的公職人員為產(chǎn)權(quán)人服務(wù)。
重慶市社會科學(xué)院財政金融研究所所長鄧濤表示，目前，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)；對于消費(fèi)者而言，則主要集中在交易環(huán)節(jié)。對于購房者來說，只要不轉(zhuǎn)讓交易，就可以零成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當(dāng)市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價出售，并可以不費(fèi)力地將各種交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益，這在客觀上刺激了投資投機(jī)行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。從這個意義上講，開征物業(yè)稅十分必要。
若干難題尚待破解
當(dāng)前，征收房產(chǎn)稅還存在若干難題尚待破解。
首先是房產(chǎn)價值評估問題。根據(jù)國外普遍經(jīng)驗，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價值為依據(jù)征收的，需要對房價進(jìn)行評估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。但在國內(nèi)，房產(chǎn)價值的確定存在很大難度，一方面目前我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值評估可變性強(qiáng)，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認(rèn)可。如果不能對房產(chǎn)的價值進(jìn)行有效評估，將難以確定物業(yè)稅的稅基、稅率。
世界上許多成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)都選擇以“房產(chǎn)在某一時間點(diǎn)的公開市場價值”作為住房保有稅的計稅依據(jù)。由于我國正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，各年間房地產(chǎn)價格變化幅度較大，定期對課稅對象的價格進(jìn)行評估是十分必要的。房產(chǎn)估價的實(shí)際困難是存在的，必須正視并積極解決這一問題。
其次是稅基和稅率問題。從上海和重慶的房產(chǎn)稅政策來看，上海只對增量房征稅，重慶對別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對增量，別墅雖然存量和增量都征收，但面較小。從長遠(yuǎn)來看，還應(yīng)逐步適當(dāng)擴(kuò)大征稅面，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮作用。
稅率的制定也需要講求科學(xué)。假設(shè)房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過高，又會給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房產(chǎn)稅的稅率要靈活調(diào)整，針對不同人群也要制定差別比例稅率。
房產(chǎn)稅改革要穩(wěn)妥推進(jìn)
從長遠(yuǎn)來看，征收房產(chǎn)稅是大勢所趨，但從現(xiàn)實(shí)情況看，以及上述存在的若干難題，從滬渝試點(diǎn)到全面推開的過程要穩(wěn)妥把握、循序漸進(jìn)。房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)過程，原則應(yīng)該是在節(jié)奏上“宜緩不宜急”，先在部分城市試點(diǎn)，然后逐步完善推廣；在實(shí)施細(xì)則上是“宜粗不宜細(xì)”，便于實(shí)際操作，降低征稅成本；在征收面上是“宜富不宜窮”，保障普通老百姓乃至中產(chǎn)階級的利益。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說，要把改革的力度、發(fā)展的速度和社會可承受度結(jié)合起來。當(dāng)前，首先要確保滬渝兩地的試點(diǎn)工作順利推進(jìn)，兩地出臺的一些具體政策，其目的就是要用較小的阻力和代價取得成功，具有積極意義。試點(diǎn)的一個重要作用，在于讓人們形成政策預(yù)期，做好心理準(zhǔn)備。在這個基礎(chǔ)上，改革可逐漸從增量房到存量房、從高檔住宅向普通住宅、從試點(diǎn)城市向全國各地推進(jìn)。
當(dāng)前全面開征房產(chǎn)稅還需破解四大障礙：第一是信息障礙。 由于全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機(jī)資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二、三線城市泛濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導(dǎo)致限購、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實(shí)處；第二是法律障礙。當(dāng)前要對已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權(quán)威性；第三是征收障礙。究竟是自己申報還是政府認(rèn)定，滯納稅款如何處理，都需要細(xì)化；第四是利益障礙。政府要有所側(cè)重，防止出現(xiàn)同時“開罪”窮人和富人的局面。