正如業(yè)內(nèi)專家所言，“5、6月房?jī)r(jià)能否扛得住將見分曉”。
“房?jī)r(jià)的調(diào)整正在通州上演，我認(rèn)為通州房?jī)r(jià)的合理區(qū)間是在1.5萬(wàn)元/平方米左右。”通州京洲世家代理公司聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h如是說(shuō)。
2009年，通州靠著新城規(guī)劃引領(lǐng)北京房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)一舉向著3萬(wàn)元/平方米大關(guān)邁進(jìn)。現(xiàn)在樓市嚴(yán)政下泡沫式發(fā)展的通州樓市，成為了受調(diào)控影響最嚴(yán)重的區(qū)域。房?jī)r(jià)虛高、房源滯銷、新盤供應(yīng)集中等不利因素，讓通州成為了房?jī)r(jià)最有可能下跌的區(qū)域，也成為了壓倒北京房?jī)r(jià)的最后一根稻草。
房?jī)r(jià)虛高
到底通州的房?jī)r(jià)在什么樣的水平才符合市場(chǎng)需求呢？“我覺得價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米的水平上比較合適。”在華業(yè)東方玫瑰郡的售樓處幾位一同前來(lái)看房的購(gòu)房者向記者表示，這或許給了我們一個(gè)關(guān)于通州房?jī)r(jià)理性價(jià)格的標(biāo)尺。
在國(guó)家執(zhí)行一房一價(jià)的首個(gè)周末，記者來(lái)到通州樓市做調(diào)查，在走訪的5個(gè)項(xiàng)目中，記者明顯感覺到了通州樓市的調(diào)整，已經(jīng)從虛高的房?jī)r(jià)中逐步走出來(lái)，2萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目的售樓處基本上門可羅雀，而價(jià)格在1.6萬(wàn)元/平方米左右的項(xiàng)目處于人頭攢動(dòng)。
華業(yè)東方玫瑰，兩年前華業(yè)地產(chǎn)以17.34億元的價(jià)格從中新地產(chǎn)手中收購(gòu)了這個(gè)號(hào)稱通州地區(qū)最大的住宅項(xiàng)目，總體量達(dá)到了100萬(wàn)平方米，華業(yè)通過(guò)這次收購(gòu)獲得了其中的80萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為2175元/平方米。兩年后，華業(yè)重新打造的東方玫瑰項(xiàng)目正式開盤，其在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上申報(bào)的價(jià)格為2.2萬(wàn)元/平方米左右，是樓面價(jià)格的10倍。
或許是認(rèn)識(shí)到其中的泡沫，華業(yè)東方玫瑰在其后的實(shí)際銷售價(jià)格中，成交均價(jià)僅為1.58萬(wàn)元/平方米。在母親節(jié)當(dāng)天，在原有全款9.5折的基礎(chǔ)上再讓利兩個(gè)點(diǎn)，折合9.3折，吸引了不少購(gòu)房者。
同樣，在以3.7萬(wàn)元/平方米簽約了一套LOFT產(chǎn)品的K2百合灣，也在母親節(jié)當(dāng)天做出了價(jià)格調(diào)整，在原有團(tuán)購(gòu)1萬(wàn)元抵10萬(wàn)元的活動(dòng)后，其兩居室的戶型又做出了下調(diào)4000元/平方米的活動(dòng)，折合后相當(dāng)于下調(diào)了5000元/平方米。如此高額的讓利也吸引了不少投資者的關(guān)注。
而同為華美地產(chǎn)開發(fā)的K2清水灣項(xiàng)目，去年12月開盤后的價(jià)格高居2.8萬(wàn)元/平方米，半年來(lái)只銷售了7套。同樣的情況也發(fā)生在與K2百合灣為鄰的新華聯(lián)運(yùn)河灣，該項(xiàng)目目前的價(jià)格逼近2萬(wàn)元/平方米，開盤半年來(lái)的銷售率僅為36%，在記者前去該售樓處的當(dāng)天，購(gòu)房者寥寥無(wú)幾。
“目前在通州項(xiàng)目最多的就要屬華美地產(chǎn)了，其在過(guò)去的幾年中斬獲了數(shù)塊土地，推出了海棠灣、清水灣、百合灣、M5郎峰等項(xiàng)目，壟斷了大部分的通州住宅市場(chǎng)，而其取得項(xiàng)目的樓面價(jià)格均不高，如K2清水灣的樓面價(jià)僅為3000多元/平方米。”一位開發(fā)商向記者表示。
記者了解到，在樓市火爆的2009年，一批開發(fā)商高價(jià)拍地制造了通州樓市的虛假繁榮。如同一年華美地產(chǎn)拍得的九棵樹地塊樓面價(jià)達(dá)到了6200元/平方米，而與其一路之隔的華業(yè)收購(gòu)的地塊樓面價(jià)僅為2175元/平方米。正是在開發(fā)商這樣的不斷制造下，通州樓市才不斷地產(chǎn)生泡沫，房?jī)r(jià)虛高。
滯銷嚴(yán)重
盲目透支新城規(guī)劃的利好，大批項(xiàng)目集中上市，導(dǎo)致了通州樓市滯銷嚴(yán)重。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月初，通州最近半年來(lái)預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)為22個(gè)，提供的房源套數(shù)合計(jì)為9943套，而簽約套數(shù)僅為1730套，簽約率僅為17.4%。其中更是有10個(gè)項(xiàng)目截至目前的簽約率依然不足一成。而同期房山項(xiàng)目平均簽約率已經(jīng)突破六成，半年來(lái)通州預(yù)售的近萬(wàn)套房源總值在200億元左右，而半年內(nèi)已經(jīng)簽約的項(xiàng)目總值僅為33億元，庫(kù)存積壓增加超過(guò)167億元。
這一存貨量到底有多大呢？記者調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額達(dá)到了9865.14億元，通州相當(dāng)于全國(guó)存貨量的1.69%。
“通州滯銷主要是在二次調(diào)控后開始增加。”中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示。2010年10月，通州的存貨量為全市存量的21.5%，而到了今年5月，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了近30%。
在過(guò)去的3年中，通州供應(yīng)了345萬(wàn)平方米的土地，占全市總供應(yīng)土地面積的12.6%，次于房山和大興，但是通州的房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這兩個(gè)區(qū)域，導(dǎo)致了價(jià)格優(yōu)勢(shì)的喪失。同時(shí)隨著全市地鐵線的大范圍開通，通州的交通優(yōu)勢(shì)正在喪失。在這樣的趨勢(shì)下就造成通州樓市存量的不斷上漲。