進(jìn)入5月，樓市格局已漸漸清晰：土地源頭上的供給在縮水，交易環(huán)節(jié)的投資、投機需求基本已經(jīng)被清掃出市場，調(diào)控政策雙管齊下，樓市在擠泡沫的同時，降溫明顯。
在房地產(chǎn)市場的源頭土地市場，1至4月份，各地大量減少住宅類商業(yè)用地出讓，再加上開發(fā)商資金緊張，購地?zé)崆榻档停恋爻山粌r格在低位徘徊，各地土地出讓金收入急劇減少。北京1至4月份土地出讓金同比減少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以來商品住宅用地幾乎“零供應(yīng)”。
京滬深各地住宅用地出讓驟減
在中央嚴(yán)控房價的大原則下，樓市的緊張氣氛彌漫在每一個環(huán)節(jié)，包括土地市場。根據(jù)上海證券報調(diào)查，北京、上海、深圳、鄭州、杭州等地出現(xiàn)不同程度的商品住宅用地供給減少。其中，深圳今年以來商品住宅用地幾乎“零供應(yīng)”；鄭州出讓的幾十幅土地中，有住房類字樣的只有4、5個，且都是協(xié)議出讓的“其他普通商品住房用地”性質(zhì)。據(jù)了解，根據(jù)鄭州的規(guī)定，未來開發(fā)商以出讓方式取得商品住房項目用地的，須按不低于地上建筑總面積10%的比例配建保障性住房。
“在平穩(wěn)地價的大基調(diào)下，現(xiàn)在地方政府哪敢明目張膽地出讓高價住宅類商業(yè)用地，要避免地王再現(xiàn)，最好的做法就是減少住宅類用地的供給，轉(zhuǎn)而出讓更多商業(yè)用地或工業(yè)用地。但這樣做一定會導(dǎo)致地方政府今年土地收入的銳減，以及未來商品住宅市場的供給不足。”一位上海市房地產(chǎn)界資深人士表示。
在2010年末，京滬等地土地出讓市場一片火爆，土地單價被屢屢刷新。多個城市進(jìn)軍土地出讓千億軍團的預(yù)測在坊間流傳。最終，根據(jù)國土資源部權(quán)威統(tǒng)計，2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，其中北京收入1638.5億元，上海為1527億元。
僅僅4個月后，土地市場的慘淡局面就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月北京市共實際成交13幅土地，土地出讓金收入僅約63.5億元。1至4月北京共成交60塊土地，土地出讓金規(guī)模僅為223億元，同比分別減少21%及55%。其中，1至4月成交的10幅居住用地平均樓面價僅約為4384元/平方米，與2010年7337元/平方米的平均樓面價低約40%。
在上海，今年4月，住宅土地成交面積23.81萬平方米，土地出讓金合計3.12億元，環(huán)比下降了94%；住宅用地樓面均價819元/平方米，較3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地總價款375億元，同比下降32%。杭州方面，前4個月，杭州出讓的住宅用地一共28幅，成交總額123.31億元，不及杭州去年同期的三分之二。
有專家預(yù)測，如果前4個月的這種成交趨勢得以繼續(xù)，京滬杭等地今年土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%至60%。
開發(fā)商購地?zé)崆榻禍?底價成交地塊大增
今年以來，各地土地市場底價成交甚至流拍的消息屢屢見諸報端。3月份，上海共成交25幅經(jīng)營性用地，其中近8成地塊零溢價率成交。今年前3個月，南京共掛牌出讓土地12幅，其中有8幅地塊以底價成交。4月27日，南京國土局出讓4幅地塊，其中3幅地塊為底價成交。
素有“富人之鄉(xiāng)”之稱的溫州今年初共推出10幅地塊，最終全部流拍。這一現(xiàn)象在土地供給一直緊張的溫州實屬罕見。而今年前4個月溫州土地成交行情也基本為底價成交。
4月20日，北京有3幅住宅用地入市招標(biāo)，結(jié)果順義區(qū)的2個地塊流標(biāo)，密云區(qū)地塊的報價僅超過底價。6天后，北京豐臺長辛店新區(qū)、成壽寺及通州幾幅土地成交的溢價率最高22%，最低僅為8%。
根據(jù)以往經(jīng)驗，土地成交量低迷的原因多與供給減少有關(guān)。而此輪市場如此表現(xiàn)的原因則是多方面的：總體來看，除住宅類商業(yè)用地減少外，整體土地供給并未明顯減少，但因為多數(shù)開發(fā)商仍執(zhí)著于住宅開發(fā)，因此商業(yè)用地、保障性住房用地多以底價成交。比如上海3月份成交的25幅經(jīng)營性用地，其19幅底價成交的地塊全部為商業(yè)用地和保障性用地，沒有一幅商品住宅用地。僅有的4幅住宅性用地溢價率仍然達(dá)到41%。
不過，即便是商品住宅用地，開發(fā)商的購地?zé)崆橐惨呀?jīng)開始降溫，這其中包括對政策的觀望，也有資金乏力的無奈。
不久前，上海川沙界龍聯(lián)合發(fā)展有限公司以1.52億元摘得川沙C02-18商業(yè)地塊，溢價率高達(dá)146%。不過，和2009年同樣位于迪士尼板塊的川沙A08-03地塊相比，其成交樓板價已經(jīng)由當(dāng)年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多業(yè)內(nèi)人士感慨，近似瘋狂的地王時代已經(jīng)遠(yuǎn)離土地市場。
也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，土地市場現(xiàn)在的供給緊張可能會演變成未來的樓市供給壓力。盡管開發(fā)商目前有大量存貨在手，但相對上海每年大量的新增需求，一旦限購取消，供不應(yīng)求的局面可能隨之到來。
房企拿地乏力的另一個原因是資金的緊張。根據(jù)滬深兩市136家地產(chǎn)上市公司季報數(shù)據(jù)，今年一季度，136家上市地產(chǎn)企業(yè)存貨總量達(dá)到9865.13億元，比去年同期的7041.46億元增加了2823.7億元，增幅達(dá)到40%以上。其中招商、金地、萬科、保利四家企業(yè)一季度的存貨分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比分別增長28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在負(fù)債方面，Wind資訊統(tǒng)計，一季度上市房地產(chǎn)企業(yè)總負(fù)債達(dá)10458億元，較去年同期增長41.27%。
經(jīng)營收入的減少更令房企資金鏈雪上加霜。據(jù)了解，113家房企一季度營業(yè)總收入較去年同期下滑4.86%，其中一季度凈利潤出現(xiàn)同比下滑的達(dá)到了42家，出現(xiàn)虧損的房企為25家。“萬保招金”等龍頭企業(yè)盈利雖依然保持增長，但增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。大量中小房企增長更顯乏力。
“銀根緊縮，銷售乏力，開發(fā)商的拿地?zé)崆樽匀粫艿接绊憽＿@種局面持續(xù)下去，短期內(nèi)房價會有所松動，但長期來看，只要開發(fā)商資金鏈不斷，挺到需求松綁，可能會尋得最佳漲價時機再出貨。”一位房企高層表示。
土地財政失靈 地方融資困境漸顯
土地收入銳減對地方財政和城市發(fā)展的更深影響將在未來顯現(xiàn)。“目前，地方政府收入的主要來源有三塊，一是稅收，二是土地出讓金，三是以土地等資產(chǎn)為抵押的銀行貸款。而這三塊都和房地產(chǎn)業(yè)密不可分。房地產(chǎn)綁架地方政府的判斷并不為過，而樓市調(diào)控帶來的地方收入的銳減也將是不爭的事實。”復(fù)旦大學(xué)產(chǎn)業(yè)研究中心一位專家告訴記者。
中國社科院近日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示，“十一五”期間，地方政府過度依賴土地財政，全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億元，地方財政總收入中土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%。專家判斷，如果今年土地成交趨勢持續(xù)，今年典型城市的地方土地收入及相關(guān)房地產(chǎn)稅收可能同比減少一半左右。受此影響，因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足導(dǎo)致的城市化進(jìn)程可能放緩。