又一輪地產(chǎn)調(diào)控政策即將出臺的風(fēng)聲日緊。其實，拉下房價的套索已在悄悄收緊，房價下半年必定出現(xiàn)階段性下降。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，決定價格的最有效因素是供求曲線。地產(chǎn)調(diào)控政策由幾年一次淪落到幾月一次，形同兒戲，這只能說明是政策方向不對路，而不是房價對調(diào)控有了“抗藥性”。
從供給看，雖然我們不能指望中國一夜之間實現(xiàn)土地私有化，敞開供應(yīng)地產(chǎn)業(yè)這一最重要的“原料”，但由于有三年完成開發(fā)的限令，2009和2010年已經(jīng)售出的土地勢必要形成大量供給。
盡管缺乏房地產(chǎn)供給的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但基于房地產(chǎn)開發(fā)周期的特點，我們可用前一年新開工判斷當(dāng)年供給的大概情況。
2010年商品房新開工面積16.38億平米，較上年增長40.7%，而2009年，商品房新開工面積是11.64億平米，較上年增長12.5%。鑒于去年新開工面積仍然是在下半年放大，形成供應(yīng)也會是2011年下半年的事。
此前幾輪抑制需求的調(diào)控政策違背常理，但有助于把一、二手房地產(chǎn)需求穩(wěn)定在一個較低水平上至少在短期內(nèi)，這是不爭的事實。
套在需求咽喉上的繩索也在悄悄收緊。在房價上漲過程中，銀行貸款是最重要的催化劑。自4月份起，各地時有個人購房很難從銀行申請到貸款的報道，多家銀行已在一、二線城市停止了個人按揭業(yè)務(wù)。
從根本上說，銀行暫停個人房貸業(yè)務(wù)是無奈之舉銀行業(yè)個人房貸的壞賬率歷來只有萬分之四左右，向來是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。即使并非因傳聞中的銀監(jiān)會要求各行暫停這一業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)，鑒于存款準(zhǔn)備金率一再提升，各銀行的信貸資金都出現(xiàn)了短缺，不得不主動壓縮房貸業(yè)務(wù)。
這一趨勢其實早就有了，4月份只是越演越烈。央行《2011年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，一季度全部金融機(jī)構(gòu)購房貸款新增3416億元，占同期新增人民幣貸款總額的15.25%，而去年年底，這一比例是17.61%。
開發(fā)商資金來源中來自銀行信貸的資金在2010年底已降至17.3%，2011年只會更低，其他來源的資金中，信貸資金的融資成本已經(jīng)高達(dá)25%以上。
前有限購令堵截，加之銀行在購房貸款上釜底抽薪，后又有下半年供給放大的追兵，開發(fā)商是沒有捂盤之意的即使未來兩年不拿地，手頭的土地儲備還有大約三分之二的面積等著開發(fā)，何況地產(chǎn)開發(fā)必須周轉(zhuǎn)起來才能把土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流和利潤。
由此觀之，房價下半年的極可能出現(xiàn)階段性下降，但除非整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變數(shù)，否則不要對降幅抱太大期望近年來被地產(chǎn)調(diào)控政策反復(fù)調(diào)戲，持幣待購錯過較低房價的“剛需”們早就成驚弓之鳥了，盡管購房貸款的套索也勒住了其中很多人的欲望，一旦出現(xiàn)降價，還是有人會直撲上去……
諷刺的是，房價最終出現(xiàn)下降仍是供需關(guān)系之果，并非臺面上琳瑯滿目的多數(shù)政策之功。