房價(jià)到底高不高？部分地方政府給出的答案，或許能說明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中的一大隱憂。
“我認(rèn)為這次督察發(fā)現(xiàn)的最大問題是，個(gè)別地方政府不認(rèn)為房價(jià)偏高。”4月26日，一位督察人員向記者表示。針對(duì)近期的樓市調(diào)控，從本月上旬開始，國務(wù)院開展了樓市調(diào)控專項(xiàng)督察，分赴各地的8個(gè)督察組已于上周陸續(xù)回京。
此間，督察組在各地不斷做出“強(qiáng)化執(zhí)行”的表態(tài)，但對(duì)于督察結(jié)果，以及政策的進(jìn)一步走勢，均未傳出最新消息。據(jù)悉，針對(duì)此次調(diào)研的情況，各督察組正在起草相關(guān)報(bào)告，并將提交國務(wù)院。未來樓市政策的走勢，將在很大程度上依照上述報(bào)告內(nèi)容而定。
上述督察人員向記者表示，針對(duì)此次督察結(jié)果，其所在的督察組已提出建議：預(yù)警中小城市，避免重走大城市發(fā)展中房價(jià)飆升的老路；繼續(xù)落實(shí)調(diào)控政策，在各個(gè)環(huán)節(jié)上強(qiáng)化執(zhí)行。
地方政府對(duì)房地產(chǎn)太依賴
該人士表示，在此次督察中，發(fā)現(xiàn)一些地方不愿意對(duì)樓市 “動(dòng)真刀”，向督察組強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)?
“房價(jià)不高”，并要求在調(diào)控中實(shí)行“分類指導(dǎo)”（即放松執(zhí)行力度）。
據(jù)了解，“分類指導(dǎo)”是歷次樓市調(diào)控中常見的說法，不少地方政府要求在政策執(zhí)行中，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況
（如房價(jià)不高、上漲不快、投資需求不旺盛等），適當(dāng)減弱執(zhí)行力度。
事實(shí)上，在“新國八條”出臺(tái)至今的3個(gè)月里，很多地方已出現(xiàn)“放松執(zhí)行”的現(xiàn)象。其中，多數(shù)城市在制定房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)，都與GDP增速掛鉤，使得其目標(biāo)定位在10%左右，這甚至高于去年全國70個(gè)大中城市房價(jià)9.9%的平均漲幅。
上述人士表示，與周邊的大城市相比，不少三四線城市的房價(jià)并不高，但近年來房價(jià)增速過快，個(gè)別城市的漲幅甚至超過了其周邊的熱點(diǎn)城市。如果不進(jìn)行控制，恐將重走一線城市房價(jià)飆升的“老路”。
在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中，政策執(zhí)行“打擦邊球”的現(xiàn)象并不少見，并在很大程度上削弱了政策效果。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，在分稅制改革的背景下，地方財(cái)政對(duì)土地愈加依賴，使得地方政府缺乏調(diào)控樓市的動(dòng)力。
上述人士表示，在該督察小組到訪的城市中，房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地財(cái)政占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的比例均在50%以上，地方政府對(duì)土地和房地產(chǎn)業(yè)的依賴十分嚴(yán)重。
據(jù)了解，在樓市調(diào)控的大背景下，很多城市仍然在打著
“舊城改造”名義進(jìn)行大拆大建，此舉也成為推高土地一級(jí)開發(fā)成本和房價(jià)的主要原因。
他認(rèn)為，城市發(fā)展目標(biāo)定位過高，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展中
“攤子鋪得太大”，需要大規(guī)模的政府投資。他說，“即使中央繼續(xù)加大轉(zhuǎn)移支付力度，也難以滿足地方發(fā)展的要求”，因此必須靠房地產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)。
據(jù)悉，盡管“十二五”期間的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)最終定位在7%，但在“十二五”開局之年，很多城市仍將該目標(biāo)定在10%以上。
督察組發(fā)現(xiàn)一些積極信號(hào)
與此同時(shí)，督察組也發(fā)現(xiàn)一些積極的信號(hào)。該人士稱，在保障房土地供應(yīng)上，不少地方落實(shí)情況較好，但保障房的建設(shè)進(jìn)度和供應(yīng)體系仍需進(jìn)一步加強(qiáng)。
他還表示，在督察中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示，預(yù)售資金的監(jiān)管對(duì)其影響較大，并正在造成企業(yè)資金鏈的緊張。督察發(fā)現(xiàn)，對(duì)不少中小開發(fā)企業(yè)而言，預(yù)售資金可占其總資金規(guī)模的70%~80%。
此外，成交暴跌的現(xiàn)象在各地屢見不鮮，并成為調(diào)控政策啟動(dòng)以來的重要變化。有數(shù)據(jù)顯示，在“新國八條”出臺(tái)3個(gè)月之時(shí)，北京住宅周成交量仍同比下跌一半，市場成交明顯受挫。
該人士表示，以戶籍為門檻的“限購令”是抑制成交量的主要原因，即便未來開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，成交量的回升幅度也十分有限。
他還表示，未來應(yīng)密切關(guān)注成交量這一指標(biāo)，在剔除銷售旺季因素的影響下，如果某地成交量出現(xiàn)大幅回升，很可能是政策執(zhí)行松動(dòng)所致。
始于今年年初的這輪調(diào)控政策，正在進(jìn)入深化執(zhí)行的階段。針對(duì)此次督察行動(dòng)，《人民日?qǐng)?bào)》近日撰文稱，“最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策的成效正在逐步體現(xiàn)，樓市正進(jìn)入由成交量下滑轉(zhuǎn)向價(jià)格回落的關(guān)鍵時(shí)期。文章還強(qiáng)調(diào)，“房價(jià)上漲壓力仍然很大，房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，更應(yīng)趁熱打鐵，繼續(xù)堅(jiān)持不放松”。
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，全國70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)，比2月增3個(gè)。其中，北京、深圳兩個(gè)一線城市的新建住宅價(jià)格出現(xiàn)停漲。