從定向銷售到團(tuán)購(gòu)房，從延期保價(jià)到辦卡享“一萬(wàn)抵十萬(wàn)”……樓市嚴(yán)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們使出渾身解數(shù)，頻打各張優(yōu)惠牌，在房?jī)r(jià)“降與不降”之間徘徊。
“試探性”降價(jià)
“憑在職職工工作證購(gòu)買我們這里的房子，就可享受99折的優(yōu)惠。”近日，某樓盤的銷售團(tuán)隊(duì)走進(jìn)了國(guó)家機(jī)關(guān)大院，對(duì)該單位職工做起了定向推銷樓盤的生意。
無(wú)獨(dú)有偶，最近京城多個(gè)樓盤都推出了各種名目的“促銷”手段。如順義的京漢鉑寓項(xiàng)目推出了“買贈(zèng)”特惠購(gòu)買三居房款直減10萬(wàn)元，購(gòu)買四居送10萬(wàn)元外加一個(gè)車位；通州的京洲世家樓盤，現(xiàn)房整體均價(jià)每平方米16000元，而據(jù)銷售人員介紹，樓盤的預(yù)售申請(qǐng)均價(jià)是每平方米22000元。“開(kāi)發(fā)商是為了回籠資金，才愿意降價(jià)的。”
上海、深圳等地的樓盤也頻打優(yōu)惠牌。深圳鹽田區(qū)的某樓盤均價(jià)1.7萬(wàn)/平方米，若當(dāng)天登記，可享受9.7折基礎(chǔ)上再打9.9折。其他樓盤也多有類似于直減、一口價(jià)、特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)房、買房砸金蛋送家電等優(yōu)惠措施。
“先看看銷售局面是否改觀，再做下一步打算。”中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，在當(dāng)前樓市交易量下滑、資金回流困難的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)先進(jìn)行一些“試探性”營(yíng)銷，如稍微打點(diǎn)折，給些許優(yōu)惠等。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V中國(guó)證券報(bào)記者，目前待售期房出售壓力增大，開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些手段來(lái)提高銷售速度。“但他們對(duì)直接降價(jià)會(huì)比較謹(jǐn)慎，因?yàn)槊鹘悼赡軙?huì)引起老業(yè)主糾紛等，影響開(kāi)發(fā)商形象，一些大型企業(yè)尤其注重。”因此，目前打折、辦卡等手段比較合適。
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或來(lái)臨
中國(guó)指數(shù)研究院3月監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市，樓市成交量總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，尤其是調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)環(huán)比持平或回落。
與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策卻絲毫沒(méi)有放松。繼限購(gòu)、制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等一系列政策出臺(tái)之后，4月上旬起，國(guó)務(wù)院又派遣8個(gè)督查組分赴16個(gè)省（區(qū)、市），對(duì)調(diào)控政策的落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議近期也強(qiáng)調(diào)，要“鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效”，“堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”，重申“嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平”。
重重壓力之下，開(kāi)發(fā)商究竟要在“降與不降”之間徘徊多久？牛鳳瑞表示，目前開(kāi)發(fā)商面臨價(jià)格下行的壓力非常大，若還是賣不出去，不排除通過(guò)加大降價(jià)幅度等措施吸引買主。但他亦指出，房地產(chǎn)政策要通過(guò)各種要素的配置來(lái)達(dá)到調(diào)控效果，短期內(nèi)就調(diào)控見(jiàn)效，期望值太高。
記者手記 撲朔迷離四月天
雖然傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”沒(méi)有如期而至，但4月樓市依然總體表現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。4月18日至24日一周，上海樓市共成交2979套房源，商品住宅成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米，這被業(yè)內(nèi)視為調(diào)控效應(yīng)的減弱，樓市的又一次回暖。然而中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪和分析卻能夠得出另一番體會(huì)，四月“陽(yáng)春”背后或許隱藏著更多秘密。
上周以來(lái)，上海眾多中低端項(xiàng)目齊現(xiàn)“熱銷”行情。浦東的明星樓盤中海御景熙岸，一口氣開(kāi)出300多套房源，曾掀起一陣排隊(duì)高潮，銷售人員甚至稱有些購(gòu)房者是通宵排隊(duì)。但實(shí)地了解卻發(fā)現(xiàn)該盤當(dāng)日真正售出的只是60余套房源，并不能稱為真正的熱銷。而另一個(gè)位于外環(huán)的寶山區(qū)某知名大盤，本周末即將加推房源，上周末正在加緊蓄客，銷售人員宣稱積累了大量客戶。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，并沒(méi)有原先預(yù)想中的熙熙攘攘的火熱場(chǎng)景，只有零散的客戶看房，現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員數(shù)量甚至超過(guò)了客戶。
按照之前上海市本地規(guī)定，新樓盤只可以自由向下調(diào)低售價(jià)，如果要上調(diào)售價(jià)，則需要得到房管部門的審批通過(guò)，這與“一房一價(jià)”實(shí)質(zhì)意義相同。但此用來(lái)遏制開(kāi)發(fā)商亂漲價(jià)的“一房一價(jià)”政策措施，還沒(méi)等到5月1日開(kāi)始實(shí)施，就已經(jīng)開(kāi)始遭遇化解。以中海御景熙岸為例，網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示此次銷售的房源價(jià)格為26000－30400元／平方米，但該盤開(kāi)盤后實(shí)際報(bào)出的價(jià)格為21000元／平方米左右。業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商為了避免行情好轉(zhuǎn)時(shí)提價(jià)遇阻，申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)故意大幅報(bào)高價(jià)格，預(yù)留出足夠的上調(diào)空間，形成了網(wǎng)上報(bào)價(jià)與實(shí)際售價(jià)的巨大差異。
即便是被業(yè)界視為豪宅回暖之標(biāo)志的上海紫園，近期也開(kāi)始遭遇質(zhì)疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨(dú)棟別墅，成交面積合計(jì)約1.77萬(wàn)平方米，成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米。德佑地產(chǎn)的分析報(bào)告稱，上海紫園上周的成交量，超過(guò)了該項(xiàng)目2009年和2010年的總和。另?yè)?jù)了解，上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內(nèi)集中成交的，如此多單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米的獨(dú)棟別墅被整體購(gòu)買顯然可能性也不大。
有分析師分析，上海紫園的集中成交，可能是由于信托融資的資產(chǎn)抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押，此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業(yè)內(nèi)人士分析，這表明開(kāi)發(fā)商寧愿高利率借錢也不愿降價(jià)賣房，一方面是目前資金壓力并不是太大，二是仍寄希望于后市能夠回暖。
豪宅未必真熱銷，中低端住宅銷售情況分化，在四月樓市回暖的背后，更多的仍是觀望與忐忑，未來(lái)供需雙方心理的博弈繼續(xù)進(jìn)行，樓市即將在這種博弈中呈現(xiàn)出真正清晰的走勢(shì)。