上海的經(jīng)濟適用房監(jiān)管力度正越收越緊。
近日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的一份文件指出，經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人死亡后，其繼承人如果不屬于申請家庭成員，不享有經(jīng)適房居住使用權(quán)，僅可分得經(jīng)適房回購或者轉(zhuǎn)讓后，主張分割所得價款的權(quán)利。
市場分析人士就此指出，非“申請家庭”的成員，一般都不在經(jīng)適房保障范圍之內(nèi)，因此，不享受經(jīng)適房的繼承使用權(quán)是合理合法的。
非申請家庭成員無法繼承
根據(jù)上海市房管局最新發(fā)布的《關(guān)于經(jīng)濟適用住房申請家庭成員死亡后相關(guān)事宜的處理意見》(下稱《意見》)，申請家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前死亡的，該經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)不發(fā)生繼承；申請家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后死亡的，如屬于產(chǎn)權(quán)人死亡的，其所享有的經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)按照我國《繼承法》有關(guān)規(guī)定進行繼承。這其中，繼承人不屬于該經(jīng)適房申請家庭成員的，不享有居住使用權(quán)，僅享有在經(jīng)適房按照規(guī)定發(fā)生回購或者轉(zhuǎn)讓后，主張分割所得價款的權(quán)利。
這意味著，如果老人單獨以他個人名義申請了經(jīng)適房，老人一旦死亡，其子女不能直接繼承該套經(jīng)適房的居住權(quán)，僅能在這套房子被政府回購或者轉(zhuǎn)讓時，獲得規(guī)定產(chǎn)權(quán)比例的轉(zhuǎn)讓收入。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博
專欄)昨日在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時指出，假如申請人的子女已經(jīng)獨立，或者有了自己的房子，那么這類型的子女便不屬于經(jīng)適房保障對象，不應(yīng)該享受經(jīng)適房的保障權(quán)利，不能繼承經(jīng)適房也在情理之中。
不過，楊紅旭認(rèn)為，如果已過世申請人的子女的生活很困難，符合經(jīng)適房的進入條件，但因為某種原因，當(dāng)初不屬于“申請家庭”之內(nèi)，那么這部分人也應(yīng)該有經(jīng)適房的繼承權(quán)利。
此外，《意見》還規(guī)定，在申請流程上，申請家庭成員如果是在提出申請之后、發(fā)布審核登錄公告之前死亡的，住房保障機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)人員減少的情況，重新審核這戶家庭是否符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。家庭成員在發(fā)布審核登錄公告之后，簽訂選房確認(rèn)書之前死亡的，這戶家庭仍保留購房資格，但應(yīng)當(dāng)對照減少人員后的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，重新確定供應(yīng)的房型。
對經(jīng)適房申請熱情影響不大
一位市場分析人士認(rèn)為，《意見》對經(jīng)適房申請熱情幾乎不存在影響，但《意見》中的部分規(guī)定可能會讓一些期望在經(jīng)適房方面“撈油水”的人士打“退堂鼓”。“但上海經(jīng)適房的規(guī)定和審核本來就很嚴(yán)格，這種情況并不多。”
根據(jù)《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(滬府發(fā)〔2009〕29號)(下稱《辦法》)相關(guān)規(guī)定，取得產(chǎn)權(quán)證滿5年后可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房，但原住房保障機構(gòu)可以行使回購權(quán)，回購價格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價確定。若原住房保障機構(gòu)決定不予回購的，產(chǎn)權(quán)人方可向他人轉(zhuǎn)讓該經(jīng)適房。
值得一提的是，無論是回購還是轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)人都只能按照其擁有的有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價款的相應(yīng)部分，其余部分上繳原住房保障機構(gòu)所在地的財政部門。
“上海方面現(xiàn)在更愿意把經(jīng)適房叫‘共有產(chǎn)權(quán)房’。”該分析人士指出，《辦法》中的“有限產(chǎn)權(quán)”，簡單解釋就是共有產(chǎn)權(quán)——上海的經(jīng)適房相當(dāng)于一個“股份公司”，“股東”交錢買多少股份，就享有多少未來房子升值的權(quán)益。子女作為父母的遺產(chǎn)繼承人，只能享受屬于私人部分“股份”體現(xiàn)在現(xiàn)金上的價值。
因此，該人士認(rèn)為資金充裕的人士更愿意選擇購買商品房。“買經(jīng)濟適用房，升值之后權(quán)益不完全都是你的。”
另據(jù)上海市住房保障和房屋管理局介紹，上海有13個區(qū)于3月底前啟動了首批經(jīng)適房申請受理工作。截至4月中旬，13個區(qū)已正式受理申請家庭18955戶，完成戶籍核查14774戶、住房核查7393戶。