房貸是目前大多數(shù)購房家庭最大、最重要的一項(xiàng)開銷,房貸政策的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的神經(jīng)。然而,不少人的房屋理財(cái)觀依然停留在買賣賺錢或出租收傭金上。家住東門的小張說,“房貸還能搞出啥花樣?不就是等額本金或者等額本息嗎?”
其實(shí)房貸大有學(xué)問,還款方式的不同直接導(dǎo)致最終還款金額的不同。有人說,掌握房貸技巧可讓你少奮斗十年。“少奮斗十年”可能有些夸張,但適當(dāng)?shù)倪款方式確實(shí)可以幫你省下一大筆錢。據(jù)測算,一筆50萬元、期限為30年的貸款采取不同的還款方式,利息支出可以相差17萬元,在步入加息周期的今天,這個(gè)差額甚至可以達(dá)到20萬元以上,這可不是筆小數(shù)目。
目前銀行有哪些房貸新品呢?記者上周走訪了成都市各大商業(yè)銀行。
等額本金和等額本息:50萬等額本息多付7萬利息
代表銀行:所有銀行均可開辦
等額本金和等額本息是購房者選擇的兩種主要還款方式。等額本息每月還款額是固定不變的,而等額本金則是剛開始月還款額較大,逐月遞減,由于利息是遞減的,開始幾年的月供金額要比等額本息高,壓力會(huì)很大,但隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。
同樣期限內(nèi)的貸款,等額本金還款法要比等額本息法節(jié)省不少利息。
例如貸款50萬元20年期,按基準(zhǔn)利率計(jì)算,如果用等額本息還款法,每月還款3816元,總共支付利息41.6萬;用等額本金還款法,還款額前期每月4916元左右,逐月遞減至后期每月2095元左右,利息只有34.1萬,比等額本息少了差不多7萬元。
適宜人群:等額本金的月還款額呈現(xiàn)逐步減少的趨勢,因此對于初期還款能力強(qiáng)的購房者,選擇等額本金較為劃算。
氣球貸:低利率與低月供二者兼得
代表銀行:深發(fā)展、農(nóng)業(yè)銀行等
“氣球貸”是將貸款本金的一部分,放在最后一期一次性償還,由于平時(shí)還款少,到期還款多(貸款利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次償還),因?yàn)檫款是開始還得少,后面還得多,因此被形象地稱為“氣球貸”。
“氣球貸”改變了按傳統(tǒng)貸款期限來計(jì)算月供的還款方式,客戶在申請5年期的住房按揭貸款時(shí),可選擇與銀行約定的期限(比如20年、30年)來計(jì)算月供,從而大大減輕貸款初期每月的還款壓力,既享受低利率,又擁有低月供。目前,深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行可以辦理這種業(yè)務(wù)。
適用人群:選擇“氣球貸”的客戶需要一次性償還剩余貸款本金,金額較大,適合收入穩(wěn)步增長、預(yù)計(jì)到期有能力還款的購房者。如果到期不能一次性償還剩余貸款本金,只要在還款期間信用記錄良好,也可提前向銀行申請?jiān)偃谫Y。
雙周供:貸款利息比“月供”時(shí)少
代表銀行:興業(yè)銀行、深發(fā)展等
“雙周供”房貸,還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓款一次。由于還款頻率增加,貸款本金減少速度加快,這就意味著相應(yīng)還款期內(nèi)的貸款利息少于“月供”時(shí)的貸款利息,同時(shí),相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短,但每月供樓壓力加大。
借款人可以不改變原先的月供方式每月將兩期供款額(和原月供相近)存進(jìn)賬號,銀行會(huì)每兩周扣款一次;這樣通過加快銀行扣款頻率的還款方式可以減少一大筆利息負(fù)擔(dān)、縮短長達(dá)五至六年的還款期限。例如一筆50萬元30年的按揭貸款按加息前5.94%的基準(zhǔn)利率計(jì)算,采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息124112元,節(jié)省比例高達(dá)21.7%;縮短還款期67個(gè)月。
適宜人群:因?yàn)槊科谶款時(shí)間較短,不太適合資金方面有大起大落的人,而比較適合收入比較穩(wěn)定,有平穩(wěn)資金來源的人,希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的購房者。